Наступит ли складское изобилие?

Бурное развитие рынка торговой недвижимости в Москве требует значительного увеличения объема складских площадей - в самом городе и ближайших пригородах. Московский регион традиционно является крупнейшим логистическим центром России. Общий объем складских площадей классов А и В в настоящее время составляет здесь 2,69 млн.кв. метров, в том числе в первом полугодии 2006 года было введено в эксплуатацию 0,32 млн. кв. м высококачественных площадей. Общая же площадь складов (включая устаревшие советские склады классов С и D) в Москве и Подмосковье составляет, по различным оценкам, от 5 до 10 млн.кв. метров.

Возможности нового строительства в Москве уже почти исчерпаны

По данным компании Knight Frank, в Москве наиболее плотно (свыше 1400 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы размещены в Северном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах, наименее плотно (менее 400 кв. м на 1 кв. км площади) - в Юго-Западном и Восточном округах. При этом в пределах МКАД возможности для нового строительства уже почти исчерпаны. Наиболее крупными складскими комплексами, которые все же в ближайшее время появятся в Москве, станут логистический комплекс "Виктория" и административно-складской комплекс "МАНФС Зенит-Интер".

Гигантомания в ближайшем Подмосковье

Если складские помещения, расположенные в Москве, традиционно пользуются спросом у компаний, нацеленных на дистрибуцию своих товаров непосредственно в черте города, то в ближайшем Подмосковье, где цена 1 кв. м не так велика, растет спрос на современные офисно-складские комплексы площадью значительно более 100 тысяч квадратов. Этот интерес проявляется в основном со стороны крупных международных и региональных дистрибьюторов. Всего в Московском регионе (за МКАД) на начало второго полугодия 2006 года общий объем введенных в эксплуатацию складских площадей, соответствующих международным стандартам, составил 0,77 млн. кв. м, заявлено к вводу еще 3,4 млн. кв. метров.

По данным компании Knight Frank, наиболее плотно (свыше 300 кв. м на 1 кв. км площади) складские комплексы расположены в северном секторе Подмосковья, между МКАД и Большим Московским кольцом (А-108), наименее плотно (менее 100 кв. м на 1 кв. км площади) - в Юго-Западном и Восточном. При этом наибольшим спросом пользуются следующие направления: Новорязанское шоссе (21% запросов), Симферопольское шоссе (14,6% запросов) и трасса "Дон" (10% запросов). Наименьшим спросом пользуются Ярославское, Щелковское и Горьковское шоссе.

Наиболее крупными складскими комплексами, которые появятся в ближайшем Подмосковье в 2007-2008 годах, станут терминалы Международного Логистического Партнерства (МЛП), индустриально-логистический парк "Евразия", технологистический комплекс "Томилино", логистический парк в Ступино. В частности, МЛП, созданное в 2004 году как девелопер логистических проектов класса А, к концу 2008 года планирует стать одним из крупнейшим игроков этого рынка, владеющим примерно 1,35 млн.кв. м складских помещений.

В мае 2006 года компания приступила к строительству складского комплекса площадью 180 тыс.кв. м в Подольске. Проект "МЛП Подольск" предусматривает инвестиции в размере 135 миллионов долларов. Поэтапный ввод склада в эксплуатацию планируется завершить к началу 2008 года. Кроме того, в рамках МЛП планируется создание логистического парка в районе Сходни (13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе). Площадь комплекса "МЛП Ленинградский терминал" составит 200 тыс.кв. м, инвесторы планируют вложить в него около 120 миллионов долларов. Проект предусматривает пять очередей. На данный момент завершается его первая фаза, полностью логистический парк будет построен к концу 2007 года.

"Парки" добрались до складов

Инвестиционно-промышленная компания "Евразия" также планирует построить сеть складских комплексов класса А. Например, в рамках этого проекта уже возводится индустриально-логистический парк в районе Домодедово (в 11 км от МКАД). Его общая площадь составит 900 тыс.кв. м, первая фаза - 300 тыс.кв. м (она планируется к сдаче в 2007 году). Стоимость проекта составит 600-700 миллионов долларов.

Австрийская группа C.R.E.D.O., специализирующаяся на строительстве складских и офисных помещений в Центральной и Восточной Европе, планирует инвестировать 65 млн. евро в строительство крупного логистического парка в подмосковном Ступино. Общая площадь комплекса составит 110 тыс.кв. метров. Открытие склада для арендаторов намечено на осень 2007 года. Будущий комплекс имеет удачное расположение: 52 км от МКАД, на втором бетонном кольце между трассами M4 (Москва - Дон) и M5 (Москва - Челябинск), недалеко от крупной железнодорожной развязки. Складские помещения будут соответствовать классам А и B+. Участники рынка складской недвижимости отмечают, что строительство складского комплекса с нуля - скорее исключение: до сих пор западные инвесторы предпочитали приобретать готовые или строящиеся объекты с целью снижения рисков.

Важным объектом складской недвижимости должен стать технологистический комплекс "Томилино". Строительство здесь началось в 2005 году, и по состоянию на начало 2006 года общая площадь сданных в аренду новых складов составила примерно 16 тыс.кв. метров. Сейчас на территории комплекса находятся уже более 100 тыс. кв. м складских площадей, из которых 25% соответствует классу А. Клиентами и партнерами комплекса являются компании "Вимм-Билль-Данн", "Лада-Фаворит", "Рольф Холдинг", "Лаверна" и многие другие. В 2007 году запланировано сдать в эксплуатацию еще 120 тыс.кв. м, а общая концепция этого комплекса предусматривает строительство к 2012 году более 500 тыс.кв. м высококлассных складов на территории площадью 140 гектаров.

Кольцо расширяется

В настоящее время большинство торговых компаний предпочитает склады, расположенные в непосредственной близости от Москвы (в пределах 30 км от МКАД). Однако уже в самое ближайшее время логистические объекты "отодвинутся" еще на 10-20 км от столицы, то есть в места, где еще можно купить землю по приемлемым ценам. Стоимость одного гектара земли в дальнем Подмосковье оценивается в 100000-200000 долларов, тогда как в Москве она уже составляет 500000 долларов. Таким образом, девелоперам просто не приходится выбирать.

Более того, дефицит складских площадей, которые удовлетворяли бы требованиям торговых компаний, заставил некоторые из них решать свои проблемы собственными силами. Так например, о планах строительства собственных складов в Подмосковье в 2006 году объявили компании "Эльдорадо", "Евросеть" и "Техносила". Активно строят свои терминалы за пределами МКАД такие крупные операторы, как "Копейка", "Перекресток", "Фамилия".

Дата публикации: 17:59 07 декабря 2006

Источник: bpn.ru