Малые офисы: из коридоров – в инкубаторы!

За последние пять лет стандарты офисного рынка Москвы выросли. Однако для компаний, нуждающихся по профилю своей деятельности в небольших, но качественных помещениях, их тяга к цивилизации наталкивается на суровую реальность: большинство малых офисов находятся в зданиях невысокого уровня.

Желаемое и действительное

Маленькая фирма – значит, бедная. И в высококлассных офисах ей делать нечего. А если богатая, то обязательно большая. Но из этого правила бывают исключения. Например, крупный холдинг создает «дочку», которую надо «поселить» отдельно – просто чтобы не бросалась в глаза ее аффилированность. Или небольшая консалтинговая компания, оказывающая услуги очень состоятельным клиентам, или рабочая группа западной компании, только принимающей решение, выходить ей на российский рынок или нет… Всем этим арендаторам нужен офис по высшему разряду, но маленький – на 3–4 рабочих места. «Спрос на небольшие качественные офисы очень высок, и помещения площадью менее 200 кв.м остаются наиболее дефицитными на рынке, – рассуждает Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. – В первом полугодии 2006 года на аренду офисов в этом сегменте в компанию Blackwood поступило около 48% заявок от общего числа, в то время как на помещения до 500 кв.м поступило 33%, до 1,5 тыс. кв.м – 13%, свыше 1,5 тыс. кв.м – 6% заявок». При этом с точностью проанализировать предложение небольших офисов, к сожалению, невозможно, так как собственники редко выставляют подобные предложения на открытый рынок.

Богатой компании должно быть много

Надо сказать, что разные компании оценивают динамику спроса в малом офисном сегменте по-разному. Можно предположить, что это зависит от того, на какую клиентуру ориентирована данная фирма. Например, в компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko заявляют: «По сравнению с периодом пятилетней давности, количество запросов на небольшие блоки уменьшается в связи с активным ростом компаний, консолидацией различных подразделений, спросом на более качественные офисные помещения».

Но большинство экспертов сходятся во мнении, что спрос на «малый жанр» растет. В компании 4Rent Estate отметили, что одна из причин этого процесса – «перетекание» мелких компаний из более низких классов в классы А и В. Правда, в компании DTZ сомневаются в массовости этого явления: если мелкая компания занимает офис в здании класса С, скорее всего, это связано с ее финансовыми возможностями. Вряд ли многие низкобюджетные арендаторы позволят себе в обозримом будущем переехать из класса С на окраине в дорогой бизнес-центр в центре города.

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», считает, что «перетекание» часто идет параллельно с увеличением размера таких компаний: «Все компании хотят находиться в достойных условиях, – говорит он. – С ростом платежеспособности компании это желание усиливается. Другое дело, что при этом компания обычно выходит из разряда мелких».

Вам внарезку или так?

Нарезка здания на большие или малые помещения имеет непосредственное отношение к его архитектурной концепции и планировке, а значит, и ко времени строительства. «Помещения до 100 кв.м обычно характерны для зданий с коридорной планировкой, – отмечает А. Галеев. – Такая планировка может присутствовать, как правило, в достаточно старом здании.

Новые офисные комплексы обычно проектируются по принципу «оболочки и ядра» (shell&core). То есть всю нагрузку несут внешние стены здания (оболочка) и стены, отгораживающие шахты вертикальных коммуникаций (ядро).

Между «оболочкой» и «ядром» капитальных стен нет вообще. Это дает возможность свободно планировать пространство офиса, возводя межкомнатные перегородки, которые при необходимости позволяют легко и быстро менять планировку.

Площадь офисного этажа обычно начинается от 500–1000 кв.м. Так как в строящихся зданиях внутренние планировки как таковые отсутствуют, то там нет изначально и помещений до 100 кв.м».

В компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko уточняют, что в новых зданиях небольшие офисы иногда встречаются, если планировка является смешанной (открытой и кабинетной). Бывают такие помещения также в торговых и складских комплексах – там они рассчитаны на компании, арендующие складские и торговые площади. Среди старых зданий с небольшими офисами много бывших НИИ и жилых зданий.

Большому кораблю – большое плаванье

Эксперты отмечают явную зависимость класса здания и размера помещений в нем. Прежде всего бросается в глаза почти полное отсутствие малых офисов в классе А. «Небольшие офисные блоки в основном характерны для офисных помещений класса В и С, – говорит Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости (Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko). – В настоящее время их доля на рынке мала. По итогам третьего квартала 2006 года доля сделок с небольшими блоками составляет всего около 2,5% для помещений класса А и В. Среди них основная масса – класс В».

«Малый офис» – понятие растяжимое (обычно до 100 или до 200 кв.м). Чем больше его «растянуть», тем больше шансов найти предложение на рынке. С самыми маленькими помещениями – беда. «Значительный спрос наблюдается на офисные помещения площадью 20–30 кв.м, но предложений в этом сегменте практически нет, – говорит Анастасия Хоменчук, руководитель отдела офисной недвижимости компании DTZ. – Те предложения, которые можно встретить на рынке, реализуются практически сразу. Но чаще всего они даже не получают огласку и уходят через существующих арендаторов центра».

Немногим лучше обстоят дела с помещениями площадью 100–150 кв.м. По мнению Сергея Храмова, директора по развитию компании 4Rent Estate, доля таких помещений в бизнес-центрах А и В классов не превышает 10–15%. «Каких-то специальных зданий, ориентированных именно на этот метраж, никогда не строилось и строиться не будет», – уверен он. Если еще немного расширить формат малых офисов – до диапазона 20–300 кв.м, то доля этого сегмента, по данным DTZ, составляет около 20–23%. Спрос же намного, намного выше.

В Москве – парадоксы, в регионах – гармония

«Ситуация на московском рынке малоформатных офисов парадоксальна: несмотря на бешеный спрос, это не порождает роста предложения, – считает А. Хоменчук. – Ни в одном из запланированных к строительству деловых центров класса А и В не предполагается корректировка проектов в сторону увеличения доли небольших площадей».

В регионах ситуация с малым форматом принципиально иная. Там спрос на такие офисы гораздо выше, но и доля их на рынке больше. Спрос формируют небольшие фирмы и региональные представительства более крупных компаний. «В регионах московские и международные компании открывают свои филиалы и представительства, не сравнимые по численности с головными офисами, – говорит Айдар Галеев. – Многим московским компаниям, которые в Москве арендуют несколько тысяч квадратных метров, в регионах необходимо не более 100 кв.м».

Овчинка&выделка

У каждого парадокса в условиях рынка должно быть объяснение. Почему столичные девелоперы не очень рвутся в малый формат? Собственник заинтересован в крупных арендаторах, известных и стабильных компаниях, потому что с ними реже возникают проблемы по оплате аренды. Кроме того, при малой нарезке возрастает коэффициент потери площадей.

Перспектива получить неуправляемый муравейник пугает. Да и сроки аренды малоформатных помещений, как правило, небольшие, что увеличивает риски арендодателя в плане получения стабильного дохода от арендаторов.

«Бизнес-центры и раньше не строились с расчетом на арендаторов небольших площадей, – констатирует Храмов. – Ведь 100–150 кв.м необходимы, как правило, небольшой компании, которая только начинает свой бизнес. Это означает два варианта: либо компания вырастет и переедет в больший офис, либо, если бизнес «не пойдет», она через какое-то время просто перестанет существовать – без развития в мире бизнеса не выжить. Как вы понимаете, оба варианта не очень интересны арендодателю, так как в скором времени ему нужно будет искать нового арендатора, а это означает возможные простои помещений, оплату услуг консультантов, ремонт. Возможны даже судебные издержки».

И все-таки они вертятся

Откуда же при всех этих минусах вообще берутся малые офисы? «Когда в здании конструктивно предусмотрена коридорная система (например, при реконструкции НИИ, бывших административных зданий, когда невыгодно или невозможно здание полностью перестроить), в этом случае получаются небольшие офисы класса В», – говорит А. Жамкин. Другой формат – верхние этажи торговых центров. Как известно, чем выше от земли, тем меньше покупателей. Один из вариантов избежать потерь – сдать под офисы.

Есть и многофункциональные проекты («Аркадия», Смоленский пассаж, «Гвоздь-2», Новинский пассаж и т.п.). В них офисная функция полноправно сосуществует с торговой, позволяя максимально эффективно использовать земельный участок (покупатели не доходят до 3-го этажа).

Малые офисы могут появляться и в высококлассных зданиях. Сергей Храмов считает, что мелкая нарезка в классе А возникает на уровне субаренды.

По мнению А. Галеева, в новых офисных комплексах малые помещения чаще появляются в центральной части города. Там девелоперам приходится вписывать строящиеся здания в причудливые формы участка, и помещения малого формата могут возникать как некие «отростки» здания. Однако основная масса офисов малого формата находится в зданиях старой постройки, с исторически сложившимся пулом мелких арендаторов.

Мал золотник...

«Что касается арендных ставок, то они не всегда напрямую зависят от количества арендуемых квадратных метров, существует некая зависимость и от типа бизнес-центра», – говорит Александра Крыжановская (Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko). По словам Сергея Храмова, «начальная цена метра в одном бизнес-центре всегда одна и та же, если только небольшой метраж (как и любой другой) не находится на первом или на последнем этаже. Это, в различных случаях, может существенно увеличить или, наоборот, уменьшить стоимость квадратного метра».

Иного мнения придерживается Анастасия Хоменчук (DTZ): «Как и любой товар, пользующийся спросом, маленькие помещения стоят дорого. Ставки аренды в них выше, чем на помещения более 500 кв.м. Если говорить о ставках аренды в обслуживаемых бизнес-центрах класса А, то они там достигают порядка $1–1,4 тыс. в месяц за рабочее место. Небольшие офисы в административных зданиях и на первых этажах жилых домов (класс В и С), в зависимости от состояния и месторасположения, сдаются за $250–800 за кв.м в год».

Большим – без очереди и со скидкой

Более высокая ставка для мелких арендаторов складывается не только из-за размера арендуемых площадей; она зависит от времени, когда помещения арендуются: обычно на начальном этапе строительства здание сдается крупным арендаторам. По словам А. Хоменчук, в пределах одного здания разница в ставках может достигать 50% (между ставками аренды для первых крупных арендаторов и мелких, арендующих помещения последними).

Есть и другие причины, почему малые офисы сдаются дороже. «Как правило, при аренде офиса площадью от 1000 кв.м существует дисконт в размере 10–15%, – говорит А. Жамкин. – Таким образом, арендные ставки на маленькие офисы всегда в среднем на 10–15% выше». А. Галеев называет похожую цифру: «Обычно арендные ставки на площади малого формата на 15–20% выше, чем на крупные».

По словам Айдара Галеева, на рынке есть ряд объектов, где сдаются в аренду полностью отделанные малые площади. Помимо известной практики сдачи в аренду рабочих мест (бизнес-центры «Регус»), в центре Москвы есть ряд офисных зданий (площадью до 3–5 тыс. кв.м), сдаваемых «в мелкую нарезку». «Это сознательная политика девелопера, который получает за полностью отделанные площади малого формата арендные ставки, существенно превышающие рыночные, например $1,2–1,4 тыс. за кв.м в год, – говорит А. Галеев. – Если бы площади сдавались в аренду крупными блоками, арендная ставка не превысила бы $850–900 за кв.м в год. Например, подобная практика есть в здании Центра международной торговли, в офисном комплексе на Крутицком Валу».

Тяжела и неказиста...

Жизнь «малого» арендатора нелегка. Как заметили в DTZ, большинство консультантов не работают с клиентами, ищущими малоформатные офисы. Во-первых, трудно гарантировать положительный результат, во-вторых, временные затраты будут не меньше, чем при работе на «крупного» клиента, а в денежном выражении разница велика. Исключение – крупные корпоративные клиенты, которые уже арендуют большие площади (допустим, крупный ритейл-оператор ищет маленький офис). Маленьким компаниям, нуждающимся в небольшом, но высококлассном помещении, в DTZ советуют общаться напрямую с собственниками строящихся бизнес-центров, а также обратить внимание на реконструируемые здания. Кроме того, если желающих снять небольшой офис набирается несколько, консультант может убедить собственника сдать площадь именно им.

Это мнение не разделяют консультанты, более активно работающие в «малом жанре»: «Безусловно, каждый должен заниматься своим делом, и искать офис лучше через консультанта, – говорит Сергей Храмов (4Rent Estate). – Начинать поиск нужно в зависимости от возможностей расторжения договора аренды с прежним арендодателем без штрафных санкций. Также нужно быть готовым оплачивать два офиса одновременно. Дешевле, конечно, не получится, но если у компании есть рыночный бюджет на новый офис, то результат точно гарантирован».

«Найти небольшое помещение сложно, но можно, – льет бальзам на раны малого арендатора г-н Галеев («МИЭЛЬ-Недвижимость»). – Такие помещения периодически появляются. Ориентироваться надо на два-три месяца поиска и на арендные ставки на 15–20% выше рыночных». Впрочем, он согласен, что консультантам не очень интересно заниматься таким поиском ввиду малой комиссии. Однако все зависит от клиента, его нацеленности на результат, бюджета поиска».

Луч надежды

Эксперты говорят об укрупнении форматов. Часть класса А даже переходит в класс В только из-за того, что в новых зданиях больше «шаг» между опорными элементами здания. Означает ли это, что с небольшими элитными помещениями ситуация будет ухудшаться? На этот вопрос Сергей Храмов ответил философски: «Субаренду пока никто не отменял. А по поводу ухудшения ситуации с небольшими элитными помещениями будет правильнее сказать, что она не будет улучшаться».

Взгляд компании Blackwood не столь безнадежен: «Действительно, происходит укрупнение форматов. Тем не менее, существует и обратный процесс, – говорит Андрей Жамкин. – О тенденции пока говорить рано, но, возможно, в ближайшем будущем в столице появятся так называемые «бизнес-инкубаторы». Образно говоря, бизнес-инкубатор – это большой улей, вмещающий множество маленьких арендаторов. Средние площади, сдаваемые в аренду (50–100–150 кв.м) наиболее привлекательны для малого бизнеса. Успешное внедрение данной концепции позволило бы частично заполнить нишу низшего ценового сегмента и заменить устаревшие НИИ и административные здания, фактически оказавшиеся монополистами в сегменте маленьких площадей».

Дата публикации: 15:35 11 декабря 2006

Источник: bpn.ru