Москва — инвесторам: кто пойдет на зону? Промышленную

Грушевые и яблоневые деревья, десятка два ульев, теплицы, компостные кучи. Так около трех лет назад выглядел бывший совхоз «Горьковец». Теперь здесь стоит микрорайон Волгоградский. Глава московского стройкомплекса Владимир Ресин утверждает, что с территории застройки выведено 56 промышленных предприятий.

Напомним, микрорайон построила компания «Интеко», принадлежащая Елене Батуриной. Но в жизни всегда есть место подвигу: у других девелоперов тоже есть шанс отличиться освоением промзон. Скажем, территории давно простаивающего завода железобетонных конструкций рядом с Волгоградским. Но застройщики не рвутся крошить бетон промзон и строить на их месте жилые дома. Почему?

Необходимость вывода экологически вредных производств за пределы столицы стала темой активного обсуждения с самого начала перестройки. Программу развития и реорганизации промышленных территорий приняли в 1995 году, но и это событие не имело практического значения. Смысл по-настоящему взяться за промзоны появился несколько лет спустя, когда на смену «сталинкам» с евроремонтом пришло новое понимание комфортного жилья.

Как собирались сливки

Естественно, жертвами нового понимания пали в первую очередь самые лакомые промзоны. Это «легкие» земли, занятые автопарками, модульными складами и совсем уж ветхими строениями, для сноса которых хватало одного бульдозера. Либо безнадежно лежачие предприятия, к которым слова «развитие», «реорганизация» и «вывод» имели условное отношение.

Когда стоимость элитного жилья подобралась к астрономической по тем временам величине $1 тыс. за 1 кв. м, под нож пошли несколько предприятий, расположенных настолько удобно, что на их «развитие» никаких денег было не жалко. По разным подсчетам, в конце 1990-х — начале 2000-х годов так «реорганизовали» от 3 тыс. до 5 тыс. га промышленных зон центра и запада столицы.

Затем темпы вывода несколько упали, и это тоже объяснимо. Подчистив центр, девелоперы вышли к «промышленному поясу» Москвы, к многокилометровым промзонам, строившимся с конца XIX по середину XX века и будто на века. Освоение этих территорий, каждая из которых занята десятками предприятий, требует огромных затрат и просто неподъемно даже для крупных застройщиков. Хотя бы потому, что зону нужно реконструировать одновременно и целиком. Если «рубить хвост по частям», то это негативно скажется на продажах: желающих купить квартиру рядом с остающимися производствами будет мало. Такие проекты больше подходят для строительства офисных и торговых центров, но и для них годится не любое место.

Генплан не догма, а руководство к творчеству

С истощением крупных площадок и особенно после почти двукратного роста цен в первой половине этого года (что обещает сделать рентабельной застройку промзон жильем любой категории) застройщики снова задумались об освоении этих территорий.

Промзоны все еще занимают около 20,5 тыс. га из примерно 107 тыс. га московской земли. По Генплану развития столицы до 2020 года площадь предприятий должна сократиться до 15 тыс. (с учетом перевода части из них в другие московские районы).

Но поскольку генплан — это не догма, а руководство к творчеству, московские чиновники легко определяют будущую площадь остающихся промзон и в 12 тыс., и в 10 тыс. га.

Таким образом, речь идет об освобождении территорий в 5–10 тыс. га. Перевести их в квадратные метры жилья затруднительно, поскольку при средней градостроительной норме 12 тыс. кв. м на 1 га, на конкретном гектаре в зависимости от условий застройки и класса объекта может быть возведено и 5 тыс., и 15 тыс. кв. м. Причем все это не только жилье. Около 60–65% жилого района (а ближе к центру и больше) занимают офисы, торговые предприятия, гостиницы, социальные, культурные, спортивные, административные учреждения, зоны отдыха, коммунальные службы, коммуникации и т. п.

И все же разыгравшееся воображение и простой подсчет рисуют гигантские цифры потенциально возможного ввода жилья на месте промзон — 25–45 млн кв. м. То есть до десяти годовых объемов ввода московского жилья.

Увы, пока главное препятствие для вывода предприятий в область и перебазирования в границах Москвы не только не снято, но и стремительно обостряется. Это огромные трудности с поиском и арендой новых участков в Подмосковье и непреодолимые (за разумные деньги) трудности с подключением к коммуникациям, в первую очередь к электроэнергии. Сотни чистых площадок в Москве простаивают оттого, что владельцам инвестиционных контрактов ясно сказали: «Мощностей нет». Поэтому замахиваться на промзоны для многих девелоперов просто бессмысленно.

Сложилась ситуация, которую можно определить словами: «Вчера было рано, сегодня — поздно». То, что было легко сделать в 1995-м и относительно легко даже в 2002-м — купить для выводимого предприятия десяток гектаров в ближнем Подмосковье — сегодня нечто немыслимое. Разговоры о централизованном создании новых промышленных зон для перебазируемых московских предприятий в южной части Зеленограда, в Молжанинове и в поселке Щербинка (Москва) пока не вышли за стадию обсуждения.Сегодня, по данным экспертов компании Knight Frank, перевод одного предприятия обходится в $40–70 млн.

Согласно постановлению правительства Москвы, «Горьковец» будто бы перевели в московскую Некрасовку. Пока следов предприятия там обнаружить не удалось. Что неудивительно: согласно другому постановлению, Некрасовка также будет застроена жильем.

Попировать во время чумы?

Впрочем, как пошутил собеседник из крупной девелоперской компании: «Зачем же сразу думать о плохом? Фраза «нет мощностей» иногда просто означает предложение поучаствовать в реконструкции электроподстанции. Хуже, если намертво застряли разрешения и согласования в городских инстанциях. Это значит, что застройщику предлагают продать инвестконтракт». Так сказать, предложение, от которого нельзя отказаться. Антимонопольный комитет бьется головой об стену, думцы ломают копья, порицают конкурсы, восхваляют аукционы. Да не все ли равно? Построено будет тем, кем положено.

В целом же столичный стройкомплекс с обязательствами справляется. Недавно мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что в текущем году будет сдано 5 млн кв. м жилья. Правда, то же самое заявлялось высшими московскими чиновниками и в 2003-м, и в 2004-м, и в 2005-м. По весне следующего года выяснялось, что введено 4,7 млн, а то и 4,5 млн кв. м. Но по осени снова начинались рапорты о выходе на 5 млн кв. м. Традиция — святое дело.

Признаем, в этом году и 4,5 млн кв. м новостроек будут подвигом. Дело в том, что до того, как в высоких кабинетах придумали национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в стране строилось по 41–42 млн кв. м ежегодно и наблюдалась тенденция к небольшому, но устойчивому росту. Программа постановила довести ежегодные объемы к 2010 году до 80 млн кв. м. Китайский «большой скачок» на русский лад. Воробьев (мелкие строительные компании) истребить удалось. Дальше возникли трудности.

В этом году случилась катастрофа. В 2006-м нацпроект требует возвести 50,8 млн кв. м жилья. Как признал руководитель Росстроя Сергей Круглик, за десять месяцев введено 24,9 млн кв. м — 48% от задумок правительства, или примерно 60% от уровня 2004 года. Причем финансирование нацпроекта из федерального бюджета шло даже с опережением — 32 млрд руб. за девять месяцев из предназначенных к освоению в 2006-м 37 млрд руб.

«Ни 50 млн, ни 40 млн «квадратов» до конца года построить не удастся, — считает тот же собеседник, но добавить к 25 млн кв. м еще 10 млн можно: 5–6 млн плановых и остальное за счет ускоренной сдачи и оформления документов на уже построенные объекты. Если будет директива сверху. Построенные дома ведь годами стоят без оформления».

Что ж, 35 млн кв. м жилья вместо 51 млн и даже 41 млн — это показательно. На вопрос о том, чем руководствуются госкомиссии и прочие инстанции при приеме жилых объектов: качеством строительства или директивами сверху, собеседник ответил уклончиво: «Они много чем руководствуются». И это тоже показательно.Но это так, обзор окружающей обстановки. Вернемся к нашим промзонам.

В полном шоколаде

Даже в центре города пока остается около 300 га производственных территорий. Близится к концу эпопея с «Красным Октябрем». Касаясь судьбы кондитерской фабрики, Ю. Лужков в ходе одного из субботних объездов города сказал: «Думаю, до конца этого года «Красный Октябрь» уйдет с «Золотого острова» (Болотного острова. — М2) в построенное для него здание в районе [Малой] Красносельской улицы».

Помнится, еще весной депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов выступил с удивительной идеей: «Вот «Золотой остров» — до чего интересная штука! Там на месте «Красного Октября» можно сделать блистательный проект. Представьте: старинное промышленное здание превращается в современную гостиницу, ресторан, целый комплекс. Оставить эти черные трубы, оставить всякие медные механизмы, сделать внутри стеклянные переходы... Я в Бирмингеме такое видел — для старых складов, фабрик англичане находят симпатичное дизайнерское решение. Это было бы замечательно — сделать такое напротив Кремля!»

«Как же тогда инвестиции окупить? — изумились девелоперы. — Где же тогда жилье строить? Где?!» Но мэр ответил коротко и ясно: «В здании, где более 150 лет размещалась кондитерская фабрика «Красный Октябрь», будет развернут музей кондитерского производства. Мы полагаем, что это полезно. Посетители смогут познакомиться со старинными технологиями производства шоколада и попробовать выпущенную продукцию». Покупателей жилья по $20 тыс. за «квадрат» карамельным запахом, конечно, не оттолкнешь, но вот туристы под окнами — это не для слабонервных.

Вообще застройщиков принято пугать. Они от этого становятся более покладистыми. На том же «Золотом острове» их пугают энергетики — тем, что оставят электроподстанцию на прежнем месте, Москомархитектура — строительством развлекательного центра под окнами жилых домов. И даже орденоносный метрополитен — разумеется, тем, что построит станцию. Но есть момент, когда вменяемый игрок понимает: бросить карты на стол — тяжелое, но единственно разумное решение.Так что посмотрим, чем закончится охота за «Красным Октябрем».

Кто поедет в Бирмингем

И все же нелюбовь московских властей к промзонам понятна. Даже сейчас до четверти столичных предприятий убыточны либо вообще простаивают. По другим данным, эффективно работает всего треть заводов и фабрик, а остальные лишь «обозначают» деятельность, получая основную прибыль за счет сдачи площадей в аренду.

Опасения, что сокращение промышленных зон сократит налогооблагаемую базу бюджета столицы, сильно преувеличены: куриц, несущих золотые яйца, мэрия, как правило, щадит. Гигантские промзоны — это «серая» территория, постоянно ускользающая от финансового контроля властей. Поступления же в бюджет от современных бизнес-парков и торговых центров сами «в строку ложатся». Недаром один из мозговых центров столичного правительства — институт Генплана — предлагает эту треть (7 тыс. га) оставить и развивать, а остальные перебазировать, реорганизовать или ликвидировать.

В Лондоне, Стокгольме или Милане есть предприятия на 3 га, с годовой прибылью величиной с бюджет иного африканского государства. Нечто подобное, хотя и в не слишком больших количествах, есть и в Москве. Переоценить же потенциал российской столицы невозможно. Вчерашние студенты — программисты, химики, микробиологи, — пять лет назад мечтавшие подучиться и «податься за бугор», уже находят в Москве работу с зарплатой выше ожидаемого уровня (с жильем хуже).

Возможно, московские власти еще не один год довольствовались бы существующим в промзонах положением, если бы не угроза потерять контроль над ситуацией, а они привыкли контролировать все. В сентябре городские власти с большим трудом отбили очередную попытку утвердить очевидное рыночное право — право выкупа предприятием земли, на которой оно расположено. Столичные чиновники изображают возмущение, когда Москву называют «государством в государстве», но при этом лукаво улыбаются. Тем удивительнее выглядит их искреннее возмущение при упоминании льготного выкупа земли предприятиями. «Это будет означать образование городов внутри города!» — утверждают они, имея в виду промзоны. Однажды даже пришлось услышать определение «частные криминальные заповедники». С ударением на втором прилагательном.

Надо сказать, что сами предприятия промзон не горят желанием превращаться в какие бы то ни было заповедники и в споре мэрии с Минэкономразвития были на стороне первой. По словам заместителя председателя комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Александра Милявского, не менее половины столичных предприятий готовы к самореформированию (редевелопменту) и перебазированию, а значительная часть прочих пошла бы на это при существенной помощи города.

Исключая намеренное банкротство предприятия, можно выделить два варианта редевелопмента. Первый — «без отселения» — более или менее осмысленное сокращение территории основного производства с осуществлением инвестпроекта на освободившейся части. Подвариант — полная реконструкция всей территории и производства «волновым» методом. Спектр — от банальной продажи участка до роли единственного или одного из инвесторов этого проекта.

Второй вариант — строительство нового производства в «чистом поле» в счет старого участка. Понятно, что правильный выбор того или другого варианта зависит от правильной оценки суммы множества факторов, но заметно, что власти без особых церемоний подталкивают ко второму.

Да, городу, его жителям будет лучше, если вместо десятка предприятий вроде заводов бытовой техники, давно превратившихся в склады той же техники, но импортной, будут созданы два: большой современный склад того же профиля и высокотехнологичное предприятие по производству... ну, хотя бы простейших комплектующих к этой технике. И много-много жилья. А тревожит то, что к решению этой гигантской задачи московское правительство подходит с методиками «Горьковца» и «Золотого острова».

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Выводить предприятия необходимо на уже подготовленные площадки. Не всех собственников таких предприятий устраивают предлагаемые варианты. К тому же в пределах Москвы подходящих территорий не так много, а земля в ближайшем Подмосковье тоже стоит достаточно дорого. Кроме того, требуется строить дороги, создавать необходимую инфраструктуру, подводить коммуникации... В совокупности все это требует слишком больших денежных вложений и сильно отражается на рентабельности проекта.

Алексей Злобин,директор департамента по развитию проектов компании «Комстрин»:

— Промышленные территории являются сегодня, пожалуй, самым привлекательным, но вместе с тем и самым сложным объектом для инвестиций. Привлекательность заключается прежде всего в том, что размер, местоположение и невысокая плотность застройки промзон позволяют реализовывать на их основе крупные и интересные инвестиционные проекты. Вместе с тем эти же качества в существующих условиях мегаполиса оборачиваются для инвестора особой головной болью.

Во-первых, в сегодняшней Москве все отчетливее обнаруживаются признаки системного градостроительного кризиса: темпы возведения полезных площадей не соответствуют темпам развития инфраструктуры. Особенно это заметно в сфере транспорта и инженерии. Становится весьма проблематичным ввести в строй, например, новый микрорайон в черте города, не ухудшив и без того плачевную ситуацию с перегруженностью основных городских магистралей, как транспортных, так и энергетических.

Второй по значимости я назвал бы юридическую проблему. В Москве действует целый ряд нормативных актов и запретов, направленных на недопущение приватизации участков под предприятиями. Недоработаны градостроительные регламенты, генеральный план развития города фактически нелегитимен, поскольку разрабатывался на основании устаревших градостроительных данных и нормативов.

Третьим камнем преткновения является земельно-имущественный вопрос. Для того чтобы освоить площадку, ее необходимо освободить от действующего производства. Чтобы перебазировать предприятие, необходимо сначала изыскать подходящую площадку, разработать и согласовать проектную документацию, получить необходимые разрешения, затем перевести предприятие. На все это требуется как минимум два–три года. Только после этого девелоперу предоставят право на освоение высвобождаемой территории.

Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Освоение промзон — это тяжелый и достаточно трудоемкий процесс, требующий крупных инвестиций на длительный период времени. Как правило, проект начинается с покупки предприятия, его удаления или перевода за черту города. И только после приобретения необходимой проектной документации компания вправе приступать к строительству. Обычно этот процесс занимает от четырех до семи лет в зависимости от масштабности проекта, и порой это намного дольше, чем расселение пятиэтажек.

Кроме того, это процесс с достаточно высокой себестоимостью — на первом этапе девелоперам приходится рассчитывать на собственные средства, целевое финансирование банка под проект невозможно без получения необходимых документов. Тем не менее процесс имеет место быть: свободной земли под строительство в Москве все меньше и меньше. Среди последних подобных проектов — строительство на месте зернового «Мелькомбината» в Бирюлеве микрорайона на территории 480 тыс. кв. м.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:

— Промышленными предприятиями заняты большие территории. Многие из них будут освобождаться под строительство жилья бизнес- и эконом-класса. Один из примеров — «Большой Сити», площадь которого составляет более 1 тыс. га. Своей участи ждут промзоны на севере и востоке столицы. Но поскольку практически все из них с обременениями, то для их освоения потребуются огромные инвестиции. Поэтому жилье, которое вырастет на этих участках, дешевым точно не будет.

Площадки с каждым годом становятся все более сложными для реализации проектов. На модернизацию коммуникаций требуются значительные средства, что зачастую делает экономику проектов отрицательной.

Однако многое зависит от профиля предприятия, от того, в каком месте оно расположено и каким оборудованием обладает, от состояния инженерных сетей и множества других факторов. Если проект интересный, затраты оправдаются. Свидетельством тому является процесс освоения промзон, который все-таки идет, хотя и медленно. При этом рассчитывать на успех можно лишь при условии четкого разграничения зон ответственности города и инвестора. Застройщик, даже самый крупный, в одиночку «вытащить» площадку не в состоянии.

Застройка промзон идет не слишком быстрыми темпами еще и по причине неясности прав на активы промышленных предприятий. Зачастую при их выводе затрагиваются интересы десятков юридических лиц. До урегулирования прав ни один инвестор не решится взяться за реализацию проекта.

Анатолий Морозов, генеральный директор компании «МИАН-Девелопмент»:

— Инвестор при освоении бывших промзон сталкивается с рядом проблем. В первую очередь необходимо разработать проект вывода существующего предприятия с территории. Далее нужно создать проект застройки не только промзоны, но и прилегающей к ней территории. Как правило, все это очень сложно в организационном плане. Кроме того, вывод предприятия и последующая застройка промзоны требуют огромных затрат. Конечно, это под силу только инвесторам, которые имеют мощные финансовые инструменты. Но хочу отметить, что застройка промзон сегодня очень актуальна для Москвы, где в центре еще находится много промышленных предприятий.

Дата публикации: 12:17 12 декабря 2006

Источник: bpn.ru