Качественный поселок — «долгоиграющий» успех

Рынок загородного жилья пока не накрыла стагнация, однако специалисты утверждают, что он недалек от насыщения. Поэтому дальновидные девелоперы больше не живут по принципу «пока рынок растет, он прощает ошибки». Как построить коттеджный поселок, чтобы он оказался успешным в долгосрочной перспективе? Этот вопрос обсуждали на конференции, прошедшей в рамках выставки «Золотая недвижимость. Второй дом».

Эра потребителя

Многие покупатели приобретают не просто дом для жизни, а инвестиционный объект, который они рассчитывают со временем продать, чтобы получить хорошую прибыль. Стремясь завоевать сердца таких клиентов, инвестор подходит к делу очень серьезно. Недостаточно вложить деньги в проект — нужно предугадать сценарий развития потребительских предпочтений и вкусов, уловить нарождающиеся тенденции, провести не одно исследование, чтобы понять, чего именно хочет клиент. На конференции, прошедшей в рамках выставки «Золотая недвижимость. Второй дом», обо всем этом как раз и шла речь. «Коттеджный поселок — продукт комплексный и эмоциональный. Чтобы изучить пожелания потребителя, надо не только спросить, купит он такой коттедж или нет, — необходимо предоставить ему возможность выбора», — сказал генеральный директор Института прикладных проблем бизнеса группы «Про-Инвест» П. Кружилин. Руководитель проектов жилой недвижимости Компании регионального развития и инвестиций Ирина Мошева уверена, что было бы неправильным ориентироваться на отдельного клиента, если девелопер хочет, чтобы его поселок оставался востребованным долгие годы. Она считает, что проект должен быть понятен многим, а сегментация — основываться не на ценовых, а на функциональных показателях объекта и на самом формате жилья. Например, владелец таунхауса лишен возможности разместить на своем участке дополнительные строения, обычные для загородной жизни (баню, площадку для барбекю). Сказанное означает, что такие объекты должны находиться на общественной территории. А для хозяина коттеджа правильным будет расположить их на участке, поскольку это поднимет стоимость и усилит привлекательность продукта.

Вопрос покупательских предпочтений стал предметом исследования Янины Мирончук, аналитика отдела экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Она, например, заключила, что популярность коттеджей в целом все больше зависит от цены в сегменте экономкласса. А в более дорогом классе ключевыми параметрами были и остаются месторасположение, транспортная доступность, расширенная инфраструктура, наличие хороших природных условий. Вместе с этим потребитель становится все более требовательным к качеству загородного жилья.

Концепция успеха

В своем выступлении Ирина Мошева остановилась на вопросе об алгоритме создания концепции коттеджного поселка. Все начинается с макроэкономического исследования (ландшафт, удобство подъезда, месторасположение участка, коммуникации) и с анализа предпочтений потребителя (площадь участка и дома, требования к архитектуре и инфраструктуре). На основе полученных данных надо оформить техническое задание для архитектора, который разрабатывает предварительный концептуальный мастер-план. Этот документ и становится основой для дальнейшей работы. После того как просчитан бизнес-план, формируется пакет цен. Пройдя множество согласований, проект приближается к этапу строительства.

Главным в архитектуре девелоперского бизнеса П. Кружилин называет оптимизацию экономических параметров: «За счет этого сроки создания поселка сокращаются в десятки раз. Здесь важно не ошибиться и не растянуть процесс на три года. Есть смысл в более быстрой реализации проекта». Поэтому, работая над концепцией поселка, в Институте прикладных проблем бизнеса пользуются услугами различных специалистов, в том числе математиков, которые выделяют среди клиентских предпочтений конкретные параметры — оптимальные архитектурные элементы, размеры домов и участков и пр.

А в архитектурной мастерской «Архстройдизайн», которую представлял на конференции ее руководитель Алексей Иванов, давно и успешно занимаются разработкой градостроительной и архитектурной концепции коттеджных поселков. «Для того чтобы продукт был рентабельным через 10–20 лет, когда покупатель захочет его продать, необходимо не просто угодить массовому вкусу, но и попытаться увидеть здесь интересные пути развития», — сказал А. Иванов, освещая тему «Архитектурный стиль поселков». Для коттеджных поселков экономкласса очень важен генплан, поскольку в данном случае архитектура домов не имеет первостепенного значения в отличие от ситуации с элитными поселениями. Поэтому в относительно недорогих поселках должны быть правильно спроектированы дороги, найден баланс между общественными зонами и личными участками, зонами благоустройства и объектами инфраструктуры. А. Иванов выступил за привлечение к одному проекту нескольких архитектурных групп, поскольку такая стратегия не только внесет разнообразие в проект, но и позволит предоставлять покупателям больший выбор, расширит линейку продуктов.

Последние тенденции

На конференции немало говорили о переменах, коснувшихся загородной жизни в последнее время. Сегодня рынок коттеджных поселков уходит все дальше вглубь области. «Люди уже не боятся ехать далеко. Если раньше твердили про 30-километровую зону от МКАД, потом — про 50-километровую, то теперь и 100 км от Москвы не проблема», — констатировала Ирина Мошева. На таком расстоянии, как правило, размещают дальние дачи, поселки-курорты, поселки-парки, ядром которых является релаксационная инфраструктура. «Данная тенденция получит еще большее распространение в будущем. Такие поселки будут сосредоточены у большой воды — водохранилищ, озер, рек» — это предположение высказал руководитель управления инвестиционной политики ОАО «Rodex Group» Борис Цыркин.

Валерий Лукинов, директор департамента загородной недвижимости фирмы «Юниформстрой», заявил, что в будущем появятся мегапроекты площадью до 100 га. Они будут оказывать на рынок загородной недвижимости большое влияние.

У застройщиков приживается тенденция сдавать коттеджи к заселению под ключ. Спрос на такие варианты увеличивается с каждым годом. «Если два года назад чистовой отделкой дома интересовались 25 % покупателей, то сегодня их число выросло до 70 %», — подчеркнула И. Мошева. Она же отметила расширившийся в последнее время набор объектов инфраструктуры.

Даже в составе небольших поселков экономкласса сейчас должна существовать сеть объектов для детей — прогулочные зоны, детские площадки и клуб, не обойтись здесь без услуг нянь и гувернеров. «Почему это важно? Потому что одна из причин приобретения коттеджа — появление в семье ребенка», — объяснила И. Мошева. Также нужно, чтобы у жителя поселка была возможность купить продукты рядом с домом. Это значит, что наличие торговой точки в поселке обязательно. Нельзя забыть и о спортивной составляющей — необходимо устроить как минимум открытые площадки для занятий спортом.

В архитектуре нынче моден минимализм — открытые пространства, высокие потолки, объединение комнат (к примеру, кухни, столовой и каминной), превращение первого этажа в общую зону. Но специалисты считают, что это направление не задержится у нас надолго, — классика скоро вновь отвоюет свои позиции.

Анализируя ситуацию

Аналитические выводы прозвучали на конференции из уст нескольких участников. Мы же приведем наиболее общие и интересные факты. Итак, чего же хочет покупатель, выбирающий дом в коттеджном поселке?

Конечно, ни одно из направлений пока не может сравниться в популярности с Рублево-Успенским шоссе. Может, недалек тот день, когда лидирующие позиции захватит Новая Рига, но сегодня у покупателей есть хороший выбор из множества предложений на самом скоростном шоссе Подмосковья. Поэтому, собираясь построить здесь новый поселок, девелопер должен тщательно продумать его концепцию, дабы не попасть впросак. Самый низкий спрос отмечен на южном и юго-восточном направлениях области.

По данным аналитика отдела экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ» Янины Мирончук, 42 % покупателей выбирают жилье в зоне 20–30 км от МКАД. Наибольшим спросом на первичном рынке пользуются коттеджи (72 % заказчиков), интерес к таунхаусам в три раза меньше. Каждый третий клиент готов потратить на покупку дома от 200 до 400 тыс. долл., 27 % приобретателей рассчитывают на сумму в 400–600 тыс. долл., доля тех, кто желает приобрести жилье меньше чем за 200 тыс. долл., равна 12 %. Более дорогим сегментом (от 600 до 800 тыс. долл. за дом) интересуются около 13 % покупателей, а сумму, превышающую 800 тыс. долл., могут выложить 11 % граждан. Более 40 % клиентов ищут дом площадью 200–300 кв. м. Чуть менее популярны коттеджи, занимающие 300–400 кв. м.

А тех, кто хочет приобрести коттедж площадью свыше 400 кв. м, совсем немного. В исследование, посвященное вторичному рынку загородного жилья, Я. Мирончук включила восемь тысяч объектов. Оказалось, что в этом сегменте самыми востребованными стали Ярославское, Дмитровское, Киевское и Новорижское направления. Чуть менее популярны Минское и Калужское шоссе. Наиболее привлекательной зоной здесь также является та, что удалена на 20–30 км от Москвы, но современная тенденция расширения рынка подтверждается: люди готовы поселиться и за 50 км, и еще дальше от МКАД. Отмечен более низкий уровень дохода покупателей вторичного жилья: более 63 % из них желают приобрести дом площадью в 200 кв. м и стоимостью до 200 тыс. долл.

Валерий Лукинов перечислил некоторые показатели рынка «больших земель». Отмечен наибольший интерес к наделам от 2 до 10 га и от 10 до 30 га, расположенным на Новой Риге. Далее в секторе от 2 до 10 га идет Рублевка, а в сегменте от 10 до 30 га — Киевско-Калужское направление. Чаще всего девелоперы строят поселки бизнес- и элитклассов, поскольку здесь можно получить наибольшую прибыль. А вот рынок экономкласса пока не насыщен — у него все впереди.

Дата публикации: 11:40 13 декабря 2006

Источник: bpn.ru