"Коммунальная" ипотека становится более востребованной

Совсем недавно казалось, что коммунальные квартиры становятся достоянием прошлого. Однако рост цен на жилье заставил покупателей пересмотреть свои предпочтения. Ипотечный рынок моментально среагировал на эти изменения.

Сегодня кредитные организации могут предложить купить в кредит комнату. Данный ипотечный продукт имеет конкурентное преимущество: банки не требуют подтверждения высокого уровня дохода. Сумма, необходимая для приобретения, – небольшая по сравнению со стоимостью однокомнатной квартиры. Так, цены на комнату в столице сегодня варьируются от 25 до 100 тысяч долларов, что в 1,5-2 раза меньше стоимости однокомнатной квартиры.

"Сегмента квартир, которые бы оценивались меньше, чем 100 тысяч рублей, в Москве больше нет, – констатирует Денис Чубаров, начальник продаж ипотечных продуктов Банка ЗЕНИТ. – В связи с этим становится понятен интерес заемщиков на приобретение комнаты".

На сегодняшний день квартиру по ипотеке может приобрести человек, доходы которого превышают 2,5 тысячи долларов месяц. Для того чтобы купить комнату, достаточно получать 1,5 тысячи долларов, хотя еще год назад этот доход позволил бы купить с использованием кредита однокомнатную квартиру.

Практикующие специалисты кредитного рынка портрет "коммунального" заемщика представляют по-разному. В одном случае это может быть приезжий человек, которому в городе негде жить. Ему надо "закрепиться" – получить постоянную прописку, что может позволить покупка комнаты. Для этого достаточно иметь постоянную работу с соответствующим доходом. Другой вариант, когда у потенциального покупателя уже есть комната в коммунальной квартире и он хочет улучшить свои жилищные условия за счет еще одной.

Востребованы комнаты даже в секторе элитного жилья. "Очень различаются как потребности, так и доходы клиентов, желающих приобрести комнаты в Москве, – комментирует ситуацию директор департамента розничных продаж компании "Фосборн Хоум" Наталья Россошанская. – Кто-то из них желает приобрести комнату в коммуналке в элитном районе (стоимостью порядка 200 тысяч долларов), а кто-то может, исходя из своих доходов, позволить себе купить только крошечную комнату в малогабаритке спального района (стоимостью от 30 тысяч долларов)".

Однако немногие банки соглашаются на подобные сделки: на данный момент купить комнату по ипотеке можно всего в трех кредитных организациях: Сбербанке, УРАЛСИБе и ЗЕНИТе.

Процентная ставка на "коммунальный" кредит такая же, как и на целую квартиру – от 10,5% в иностранной валюте и от 11,5% – в рублях. Ссуду можно взять на срок до 30 лет. Комиссия за открытие ссудного счета – от 1 тысячи рублей, за ведение счета – от 0,5%, аренду сейфа – от 50 долл. Страховка обойдется на сумму от 0,5% от суммы кредита, оценка комнаты – от 3 тысячи рублей.

Вариант, когда комната в коммунальной квартире – последняя, а все остальные уже принадлежат потенциальному заемщику, для банков более предпочтителен. Однако по сути это уже не "комнатный" вариант, а классическая ипотечная сделка. Кредит заемщик берет только на одну комнату, а в залог банку достается вся квартира.

К примеру, Национальная ипотечная компания (НИКОМ) предлагает кредит "Комната плюс". "Компания не ставит перед заемщиками барьеры, которые бы осложняли процесс совершения сделки. Однако есть одно условие, о котором нельзя забывать, – объясняет Марина Луцук, специалист по связям с общественностью НИКОМ. – Кредит предоставляется заемщику в том случае, если у него уже имеется в собственности комната (или комнаты) в данной квартире, и по завершении сделки купли-продажи квартира целиком будет находиться в собственности заемщика".

Повышенные риски на приобретение отдельной комнаты в квартире, где есть и другие хозяева, банки связывают с залоговым обеспечением. Если по кредиту залогом становится одна комната в коммунальной квартире, в случае ее продажи в счет невыплаченного кредита банку придется урегулировать вопрос с соседями. Поэтому перед сделкой аккредитованный банком нотариус предлагает соседям купить комнату по цене, по которой собирается ее приобрести ипотечный покупатель. Как отмечает г-н Чубаров, "соседи особенно настороженно относятся к новым жильцам и не настроены давать отказа". Впрочем, и согласия они чаще всего не дают, так как сделать такую покупку не могут или просто не хотят.

Тупиковую, на первый взгляд ситуацию, можно юридически обойти. "Если через месяц после предложения купить комнату, ответа не поступает, ее можно продать по ипотеке", – объясняет Денис Чубаров.

Такие ипотечные продукты сейчас более востребованы, чем год назад, отмечают специалисты. "На данный момент у нас ожидают кредит на комнату около 10 человек", – рассказывает Денис Чубаров. "Покупкой комнат на данный момент интересуется около 3% людей, обращающихся в нашу компанию", – отмечает г-жа Россошанская.

Даже если комната, которую покупает заемщик, не последняя в квартире, он надеется, что таким образом создает потенциал для дальнейшего решения квартирного вопроса. По мнению экспертов, это не лишено логики. Копить на отдельную квартиру или ждать увеличения доходов пришлось бы несколько лет. За это время стоимость квадратного метра может подняться еще выше. Комната – удачное вложение имеющихся средств, считают специалисты.