Новостройки ЮЗАО: главная надежда на иногородних

Судя по заявленным проектам, в следующем году объем рынка столичных новостроек существенно, приблизительно на 20%, возрастeт. Основную часть дополнительных квартир, предлагаемых к продаже, составит жилье бизнес-класса, которое будет реализовываться по ценам около $5 тыс. за 1 кв. м. Поэтому неудивительно, что основной «удар» примут на себя западные округа Москвы, давние фавориты в области строительства жилья верхних ценовых сегментов.

Впрочем, и сегодня в ЮЗАО возводится не так уж мало домов, более того, существующие объемы раскупаются не рекордными темпами. Чем ближе к концу года, тем меньше квартир удается продать. В чем же причины этого явления? Попробуем назвать несколько факторов, наиболее серьезно повлиявших на падение покупательского интереса к новостройкам бизнес-класса.

Во-первых, это цены. Причем важна не пресловутая средняя стоимость 1 кв. м, а абсолютная цена квартир. Давайте посмотрим: сегодня общая площадь «двушки» в классическом доме бизнес-класса составляет минимум 100 кв. м. Причем никакими перепланировками из нее большего числа комнат не выделить, поскольку архитекторы (скорее всего по просьбе девелоперов и риэлторов) спроектировали для жилой части ровно два окна. Кто приобретет такую квартиру? Разве что семейная пара, не обремененная детьми. Поскольку если в семье есть хотя бы один отпрыск, ей понадобится трехкомнатное жилье.

Абсолютная стоимость абстрактной «двушки» колеблется в районе $500 тыс. Много ли у нас семейных покупателей, способных заплатить эту сумму за обычную двухкомнатную квартиру, вложиться в ее ремонт и, возможно, уже через год столкнуться с проблемой ее продажи, поскольку пришло время покупать «трешку»?

Вот и «висят» на рынке в большом количестве именно двухкомнатные квартиры, которые наверное пора признать одним из наименее ликвидных видов недвижимости. Впрочем, одно- и трехкомнатные объекты бизнес-класса «уходят» не многим лучше: покупателей с такими бюджетами на приобретение жилья в последнее время значительно поубавилось.

Интересен второй момент, связанный с тем, что уменьшилось число иногородних клиентов риэлторских компаний. Точнее, теоретически их число снизилось не слишком сильно, только теперь они ориентируются в основном на вторичный рынок либо на жилье эконом-класса. Помимо объективных экономических причин (разница стоимости квартир в Москве и других российских городах слишком возросла, у многих людей не хватает денег на доплату) надо упомянуть и психологические мотивы. Речь идет об уже ставшей притчей во языцех ситуации с обманутыми соинвесторами.

Вроде бы обо всем сто раз говорено, вроде бы руководство города и Московской области даже что-то делают для разрешения конфликтных ситуаций. Но никак не утихомирятся теперь уже федеральные чиновники, еженедельно муссирующие эту тему, пытаясь привлечь к себе внимание СМИ и заработать дополнительные баллы в преддверии грядущих выборов.

Столь активное и теперь явно излишнее внимание к проблеме вызывает у определенного числа состоятельных иногородних покупателей обыкновенную боязнь, стремление снизить риски. В итоге они отказываются от идеи купить жилье на первичном рынке. А ведь именно для них пресловутые двухкомнатные квартиры бизнес-класса по соотношению абсолютной цены и площади являлись оптимальным вариантом.

Но, может быть, ничего плохого в этом и нет? Перед Новым годом, столкнувшись с необходимостью серьезно пополнить свои балансы, многие девелоперы начали рекламные кампании, подразумевающие предоставление различных праздничных скидок.

Официально они должны составить около 5–7% каталожной стоимости квартир. А неофициально? По рынку активно ходят слухи, что при личном разговоре с покупателем, имеющим в наличии всю сумму, размер дисконта доходит до 20–25%. О чем же говорят эти данные? Не в последнюю очередь о глубине вероятного падения квартирного рынка столицы.

Конечно, 35%-ное снижение стоимости жилья в Москве — это самый пессимистичный из сценариев развития ситуации в следующем году. Но и полностью исключать уменьшение средней стоимости 1 кв. м на 5–10% в начале 2007 года также не стоит. Это, кстати, один из наиболее реальных, по мнению большинства специалистов, вариант.

Из этого следует достаточно нетривиальный совет: если есть возможность, приобретайте квартиру в новостройке именно сейчас, стараясь выбить из застройщика максимальную скидку. Более 20%. Не стесняйтесь, квартирный рынок столицы явно переходит в фазу под названием «рынок покупателей», которым теперь будет внимание и почет.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Юго-запад столицы называют «легкими» Москвы. На его территории расположены крупнейшие зеленые массивы (Битцевский лесопарк, Тропаревский парк, Воронцовский и т. д.). Несмотря на высокую плотность населения (более 9 тыс. человек на 1 кв. км), Юго-Запад является одним из наиболее благополучных в экологическом плане округов. ЮЗАО всегда привлекал застройщиков дорогого жилья. Сегодня единственный панельный дом округа строится в Северном Бутове, остальные новостройки — монолитные и монолитно-кирпичные здания.

Проекты ориентированы на людей с высоким достатком. Сейчас в округе продаются квартиры в 16 новостройках, средняя стоимость «квадрата» по округу составляет $4864. Новостройки данной ценовой категории возводятся дольше, чем дома типовой серии, значит, и появление в этом районе большого количества новых объектов, если к тому же принимать во внимание общее сокращение их числа, в ближайшее время вряд ли реально.

Среди интересных объектов в ЮЗАО можно назвать жилой комплекс «Заповедный». Он расположен на ул. Островитянова, вл. 6. Это здание переменной этажности (от 19 до 22). В доме 160 квартир площадью от 58 до 213 кв. м. К услугам жильцов четырехуровневый подземный паркинг на 174 машиноместа. На первом этаже дома расположатся салон красоты, стоматологическая клиника, аптека, мини-маркет, а также фитнес-центр.

Алексей Кобяков, маркетолог-аналитик управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Особенности рельефа, а также существующая в Москве роза ветров и расположенные на территории округа крупные зеленые массивы делают Юго-Запад одним из самых экологически благополучных регионов столицы. Он считается одним из дорогих округов Москвы. Здесь преобладают монолитно-кирпичные новостройки повышенной комфортности. Цена 1 кв. м в округе варьируется от $3,5 тыс. до $6 тыс. Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры небольшой площади, а также трех–четырехкомнатные видовые квартиры.

Большинство жилых комплексов имеют собственную огороженную территорию и внутреннюю инфраструктуру. Это такие жилые комплексы, как «Галина», «Корона-1», «Корона-2», «Олимпийский». Среди интересных проектов также можно назвать жилой комплекс бизнес-класса по адресу: ул. Архитектора Власова, вл. 13–21.

В Южном Бутове ведется массовое строительство жилья. До конца 2007 года планируется ввести в эксплуатацию 600 тыс. кв. м. Предусмотрена реконструкция районов Академический, Котловка, Теплый Стан, Коньково. В 2008 году застройщики намерены возвести порядка 1,2 млн кв. м жилья.

Дата публикации: 11:23 19 декабря 2006

Источник: bpn.ru