Девелоперы предпочитают точечное строительство. Городов

Одной из самых громких новостей 2006 года на рынке недвижимости стало заявление компании Coalco о намерении построить в Подмосковье ни много ни мало новый город с рабочим названием «БольшоеДомодедово», в котором будут жить до 450–500 тыс. человек. На 3 тыс. га разместят 12 млн кв. м жилья. Проект завершится в 2013 году, объем инвестиций составит около 300 млрд руб. (более $11 млрд).

Размах впечатляет, но это не первый проект возведения городов «под ключ» в области. Ранее компания «Нафта-Москва» анонсировала частный «коттеджно-развлекательный» город стоимостью $3 млрд наНоворижском шоссе, а компания «Масштаб» — город на Калужском шоссе ($7 млрд). Переполох вызвала скорее цена, по которой Coalco намерена продавать жилье эконом-класса, — $1 тыс. за 1 кв. м. Правда,при условии, что компания будет избавлена от расходов по подключению к инженерным сетям и других обременений, включая строительство объектов социальной инфраструктуры за счет федерального иобластного бюджетов.

Конечно, в громкой заявке Coalco не обошлось без привычных рекламных приемов. Например, район застройки Большого Домодедова находится почти в три раза дальше от МКАД, чем собственно Домодедово, аименно к юго-западу от станции Барыбино до поселка Повадино, почти на границе Ступинского района. Что касается сообщений о строительстве, где в качестве места застройки фигурирует «окраинаДомодедова», то эта путаница объясняется всего лишь игрой слов, а именно новым статусом окружающих Москву районов области — теперь это «городские округа». Согласитесь, вырубить лес под застройку всельском районе — это одно, а «оптимизировать» или «спланировать лесонасаждения» городского округа — совсем другое. Впрочем, в данном случае вырубят не слишком много: Домодедовский район вообще несамый лесистый.

Хотя, как изящно выразился руководитель администрации городского округа Домодедово Дмитрий Городецкий, «Большое Домодедово станет центром двухмиллионного подмосковного мегалополиса, которыйрасположится вокруг оси Подольск–Домодедово–Раменское». Чиновник совершенно верно употребил слово «мегалополис» (гигантский город) вместо «мегаполис» (город с миллионом жителей). А вот понять, чтотакое центр, расположенный вокруг оси, задача слишком сложная.

Равно, как и выяснить, откуда, собственно, возьмут 2 млн жителей для мегалополиса: выселят их из Москвы, перевезут из других районовобласти или, страшно подумать, пригласят мигрантов? И почему речь идет именно о 2 млн, а не об 1 млн или 3 млн на пространстве, очерченном хоть и туманно, но с заметными ориентирами? Вернемся кинтерпретации этого пассажа позже.

Слово — серебро

Оставим за кадром и идею проложить в Москву линию скоростного трамвая. Куда больше вопросов вызывают большие и круглые числа. Обычно они настолько поражают воображение, что начисто отбивают желаниеперепроверять их с помощью простейших арифметических действий. Но в данном случае числа настолько просты, что действия производятся сами собой.

Если 11 млн кв. м продать по $1 тыс., то это принесет$11 млрд. Ровно столько по заявлению компании составят инвестиции в проект. Ради какой, собственно, прибыли тут ввязываться в драку? Похоже, от разорения компанию спасет коммерческая продажа 1 млнкв. м жилья бизнес-класса. Но сомнительно, что Coalco только на это и рассчитывает: кого и по какой цене привлечет бизнес-класс в среднем Подмосковье? На эти вопросы помогут ответить косвенныеданные.

По словам Д. Городецкого, Большое Домодедово будет включать не только девять микрорайонов (плюс 1,5 млн кв. м образовательных учреждений, 100 тыс. кв. м спортивных и 150 тыс. кв. м медицинских), нои более 400 тыс. кв. м торговых площадей и 300 тыс. кв. м офисов.

По словам гендиректора Coalco Владимира Барулина, сегодня из этого района на работу в Москву ездят около 20 тыс. человек в день, и компания постарается, чтобы этот показатель не увеличился. То естьБольшое Домодедово станет центром самодостаточного экономического района.

Компания Coalco — известный и успешный игрок на рынке офисного девелопмента. Она построила офисные центры «Тверская застава» и «Белая площадь» на Лесной ул., «Петровский дом» на Красноармейской,«Саввинские палаты» во 2-м Вражском пер., в стадии проекта — бизнес-центр на Ходынском поле и другие объекты. В последние годы компания выходит и на складской рынок. Первый проект — комплекс «Белыйпарк» в районе аэропорта Домодедово — анонсирован в прошлом году. В этом году более половины из 220 га, предназначенных под проект, удачно проданы, на оставшихся 100 га Coalco, как сообщается,собирается довести дело до конца в партнерстве с канадской компанией Giffels.

Кроме 3 тыс. га, на которых предстоит построить Большое Домодедово, Coalco здесь же принадлежит еще 15 тыс. га, а всего в Домодедовском районе — около 26 тыс. га.Южное направление — одно из самых важных и перспективных для развития складской недвижимости, оно уступает только северо-западному. К нему же проявляют повышенный интерес отечественные ииностранные инвесторы, действующие в сфере пищевой промышленности, промышленности стройматериалов и др.

В районе Большого Домодедова довольно близко расположенные железные дороги Курского и Павелецкого направлений связывает участок подмосковной кольцевой железной дороги, а скоростную трассу «Дон» иреконструируемое Каширское шоссе — вполне приличное шоссе Чепелево–Вельяминово. Кроме того, по словам Д. Городецкого, уже в ходе строительства города планируется провести несколько новых дорог,ведущих к магистральным шоссе.

Вывод очевиден: Большое Домодедово — лишь часть, если угодно, всего лишь «элемент инфраструктуры» (квалифицированные трудовые ресурсы) другого, более крупного проекта.

Back in the USSR

Возникает вопрос: на каком основании компания Coalco предлагает государству вложить $2,5–3,5 млрд в свой бизнес-проект, безвозмездно подключив его к инженерным сетям и обеспечив социальнойинфраструктурой? Не слишком погрешив против истины, предположим: на основании программы «Жилище», лежащей в основе национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Строгоговоря, программа предполагает субсидировать из бюджета процентную ставку по кредитам на создание инфраструктуры и госгарантии по кредитам.

Правда, по признанию главы Росстроя Сергея Круглика, ни гарантий, ни субсидий пока вообще не выделялось, хотя только в 2006 году на эти цели было заложено 12,2 млрд руб. В то же время программа«Жилище» не касается прямо продажной цены «доступного и комфортного жилья». Coalco предлагает «чейндж»: госдотации в обмен на согласованную, «твердую» цену 1 кв. м. То есть, не называя вещи своимиименами, предложила то, о чем все долго шепчутся, но боятся спросить — прямое государственное участие, регулирование. Разумеется, ради спасения нацпроекта. Закономерно возникает следующий вопрос: акаким образом эта цена будет защищена от спекуляции?

Во-первых, $1 тыс. за 1 кв. м следует сравнивать не с московскими $3–3,5 тыс. и даже не с соседними и равноудаленными от Москвы чеховскими $1,8–2 тыс. (ухоженный город со сложившейсяинфраструктурой). Ее нужно сравнивать с неким представлением о цене эконом-класса в «городе», который расположен в чистом поле и шесть–семь, а то и все десять лет будет представлять собойстройплощадку.

Во-вторых, следует признать, что $1 тыс. в средне- и долгосрочном проекте — это не что иное, как относительная величина, зафиксированная на реалиях сегодняшнего дня. Несомненно, что при резкомизменении этих реалий (стоимости стройматериалов, зарплат) несколько изменится и цена 1 кв. м в данном проекте, оставаясь при этом столь же привлекательной.

В-третьих, проект будет эффективно защищен от спекуляции (в том числе со стороны самого застройщика) своим объемом. В одном доме компания может продавать 1 кв. м хоть за 1 руб. (разумеется,сотрудникам и их родственникам, что часто и практикуется). При одновременном строительстве сотен объектов спекулятивных «рук» никак не хватит. Кроме того, спекулятивная маржа прямо зависит отколичества операторов (это не совсем то же, что соотношение спроса и предложения, но довольно близко): продайте 1 тыс. человек яблоки по 1 руб. за штуку при «рыночной цене» 2 руб. Цена останется 1руб., а спекулянты разорятся, поддерживая яблоки в товарном виде. Единственное спасение в том, что самый оборотистый спекулянт скупит яблоки по рублю с алтыном и отвезет на этот самый «рынок».

Квартиры на далекий рынок не повезешь. И не будем забывать, что на региональном, а в последнее время и на федеральном уровне все чаще говорят о необходимости мер, препятствующих инвестиционнымпокупкам. Мер спорных, поскольку мелкие инвесторы вкладывают деньги не в перепродажу готового товара, а именно в его производство, т. е. спекулянтами на самом деле не являются. Их устранение лишитостающиеся мелкие компании «беспроцентного кредита», так необходимого на начальной стадии строительства, чем выбьет их с рынка. Хотелось бы закруглить отступление фразой: «Но это другая тема»,однако тема все та же: еще большее вмешательство государства в бизнес.

Coalco предлагает готовый проект — город, обеспеченный рабочими местами (надо думать, на переговорах с федеральными и региональными властями, а также с РАО «ЕЭС России» и «Газпромом» фигурируютдействительные параметры проекта). Таких цельных предложений по нацпроекту еще не выдвигалось. И в общем-то трудно представить, под каким соусом партнеры по переговорам могут завернуть проектCoalco, не похоронив нацпроект. Мяч на их стороне.

Купил-продал или всерьез и надолго?

Вероятно, компания слегка поигрывает цифрами, вписав в жилой проект расходы, мягко говоря, «двойного назначения»: жилого и промышленного. Скажем, проект компании «Масштаб», предусматривающийстроительство на 6 тыс. га более 11 млн кв. м жилых и иных площадей, оценивается, как было сказано, только в $7 млрд. В конце концов себестоимость строительства 1 кв. м жилья эконом-класса (безстоимости подключения к инженерным сетям) пока не превышает $400–450. Но и это противоречие в целом работает на Coalco, так как означает, что она все же намерена получить некоторую прибыль и отпродажи домов эконом-класса, а значит, сможет выдержать обещанную цену или близкую к ней.

Что в свою очередь делает вполне реальными планы привлечения в Большое Домодедово примерно 100 тыс. семей молодых квалифицированных работников. В помощь им компания собирается подключить программуипотечного кредитования.

Собирается ли она при этом заключить партнерские соглашения с банками или постарается направить поток в собственную кредитную структуру — большой и интересный вопрос,поскольку в случае успешных продаж домодедовский объем принесет компании один из крупнейших в России ипотечных портфелей. Исключительно прибыльными стали бы в обособленном городе и собственныеуправляющие (эксплуатирующие) компании.

Правда, анализируя предыдущий опыт Coalco, некоторые специалисты отмечают, что в характере компании есть черты, сближающие ее с фирмами, специализирующимися только на открытии проектов. Успешнооформив и подготовив проект, такая фирма-«генератор» на пике интереса продает его и приступает к новому. Однако на этот раз масштаб заявленного проекта настолько велик, что непонятно, кто,собственно, будет способен купить его. Coalco ведет переговоры как минимум с десятком крупнейших застройщиков Московского региона, стремясь привлечь их к подряду, а 12 млн кв. м — это больше, чемгодовой ввод жилья в Москве (4,5–4,7 млн кв. м) и области (5,1–5,3 млн кв. м), вместе взятых.

Coalco часто называют в числе полудюжины крупных компаний, скупивших в начале 2000-х перспективные для застройки земли Подмосковья. Видимо, время пришло. Нацпроект буксует, а значит, пора искатьвиновных. В течение последнего года тот или иной чиновный палец не раз указывал на «некие структуры», прибравшие к рукам земли в Подмосковье в корыстных целях. Понятно, что, если бы структурнасчитывалось не шесть, а 60 или 600, цены на подмосковные участки были бы теми же при том же спросе.

Можно спорить о том, насколько эффективно земли крупных владельцев используются в их нынешнем сельскохозяйственном назначении (на землях Coalco среди прочего находятся три племенных завода). Важното, что один из «латифундистов» то ли сработал на опережение, то ли выбрал правильный момент в соответствии с собственным бизнес-планом, но предложил тщательно продуманный и привлекательный проект.

Очевидно, в ближайшее время следует ожидать других подобных проектов. География, особенности транспортной инфраструктуры, распределение земельной собственности южного Подмосковья могут означать,что заявление главы Домодедовского района о мегалополисе вдоль оси «Подольск–Домодедово–Раменское» не является случайной оговоркой. Такая агломерация длиной более чем 50 км действительновырисовывается от Симферопольского до Новорязанского шоссе, от Столбовой до южных окрестностей Бронниц. Возможно, с элитным «крылом», естественно, на запад, к Калужскому шоссе. И от того, найдут ливласти и землевладельцы общий язык, зависит, начнется ли в Подмосковье действительно массовое «нацпроектное» строительство, или дело пойдет к очередному, если не переделу, то «перераспределению»земельных ресурсов.

Оксана Тремсина, заместитель руководителя отдела маркетинга компании «Комcтрин»:

— Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Домодедове составляет $2,3 тыс., а новостройки реализуются по $1,4–2,1 тыс. в зависимости от готовности. Таким образом, заявляемая девелоперомцена реализации жилья эконом-класса в проекте «Большое Домодедово» — $1 тыс. за «квадрат» — будет значительным демпингом.

По идее, за счет своей масштабности проект попадает в приоритетные проекты, поддерживаемые на правительственном уровне, и при освобождении от возведения сетей и социальной инфраструктуры проектможет быть доходным и с такими обременениями. Но при свободной коммерческой продаже очевидно, что будут иметь место спекулятивные покупки, которые и сравняют предложение с рынком.

Дата публикации: 15:15 25 декабря 2006

Источник: bpn.ru