Первичное или вторичное жилье?

Сейчас в Петербурге цены на жилье начали снижаться. Причем снижение происходит как на первичном, так и на вторичном рынке. Строительные компании (СК), которые до сентября декларировали еженедельный рост цен и отсутствие объектов в продаже, снизили цены и предлагают полную линейку квартир, начиная с популярных одно комнатных квартир-студий.

На вторичном рынке продавцы, которые во время ажиотажа отвернулись от ипотечных покупателей, сейчас активно работают с ними. При таком широком выборе покупателю надо решить для себя важный вопрос – на каком рынке покупать жилье. На первичном рынке предлагаются квартиры в новых домах, но до момента вселения в нее может пройти не один год. На вторичном рынке можно приобрести квартиру и сразу жить в них, но ее покупка обойдется дороже, и могут понадобиться значительные инвестиции в инженерные сети и укрепление перекрытий. Эксперты дали свои рекомендации по приобретению жилья и рассказали о перспективных проектах на первичном и вторичном рынке.

Падение цен

Руководитель отдела развития консалтинговой компании Praktis Сергей Федоров сообщил, что если посмотреть многолетние циклы, то такие процессы, как нынешнее снижение цен на жилье в Санкт-Петербурге, происходят. Рынок недвижимости все больше становится аналогом фондового рынка, который живет на ожидании новостей, слухов. Хотя это неправильно, поскольку жилье является инерционным и малоликвидным товаром.

Например, заявление правительства об увеличении предложения земли может привести к снижению цен. Однако после того как прошли земельные аукционы, предложение жилья увеличится только через два года. Задача правительства – отчитаться о снижении цен и доступном жилье, а потребитель не вдается в детали.

Реальных оснований для длительного снижения цен на первичном рынке нет, поскольку предложение сокращается. Это связано с тем, что сейчас заканчивается строительный цикл 2004 года, когда было заложено меньше объектов. Возможно, снижение связано с предстоящими выборами 2007-2008 годов, есть административное стремление снизить цены на всех рынках. Эксперт полагает, что снижение продлится до нового года в связи замиранием деловой активности, и до весны цены не будут расти.

Мнение консультанта

По мнению Сергея Федорова, преимущества первичного рынка очевидны: цена квадратного метра на 10-15 процентов ниже, чем в подобном объекте на вторичном рынке. Следующее преимущество – состояние. Новый дом – это новый конструктив и инженерные сети.

Как правило, на первичном рынке лучше планировки, особенно в сравнении с типовыми домами 1960-1970 годов. Очевидно, более просторные квартиры и рациональные планировки. Есть социальная однородность жильцов, что дает возможность создать ТСЖ и поддерживать дом в нормальном состоянии.

Основной недостаток – необходимо инвестировать значительные средства в доведение до ума квартиры, невозможно сразу жить в ней. Далеко не на все объекты распространяются ипотечные схемы. Высокие риски при покупке недостроенного объекта, связанные с перспективой его достройки, надежностью застройщика. Технологический риск – кирпично-монолитная технология вызывает много вопросов. Непонятно, как этот конструктив поведет себя во времени. На вторичном рынке более высокая цена, худшее состоянии конструктива и инженерии, социальная неоднородность, худшие планировки и т.д. При этом меньший риск потери денег при покупке. Ипотечные схемы распространяются на вторичный рынок практически без ограничений.

Квартиры, построенные в последние годы, выходят на вторичный рынок. В основном это квартиры в кирпично-монолитных домах. Но, как правило, они переоценены своими владельцами на 15-20 процентов. Покупать их пока смысла нет, поскольку они немногочисленны на рынке. Тем не менее, это наиболее качественное предложение.

На вторичном рынке не имеет смысла покупать «корабли», «хрущевки». Это некачественная недвижимость, которая даже при ценовом буме не дорожала. Эксперт сообщил, что сейчас многие 3-комнатные квартиры в «кораблях» стоят и никто их не берет, потому что нет спроса на некачественное жилье, в перспективе его не будет.

С другой стороны, есть достаточно крепкие кирпичные дома, например, 80-х годов постройки. С точки зрения соотношения цена/качество вполне оправдано приобретение квартир в таких домах, особенно в местах, пользующихся повышенным спросом. Например, в Сосновке – это сложившаяся застройка, в которой никаких лакун не образуется. Если там строятся новые проекты, то они идут в классе комфорт и элита в достаточно высокой ценовой категории.

Если говорить про старый фонд в центре, то здесь произошла дифференциация. Сейчас основной спрос в элитном сегменте приходится на новые проекты, поскольку инвестиции в инженерию и замену перекрытий достаточно велики. При этом добиться обновления инженерии дома в целом, когда даже в районе Таврической ул., Фурштатской ул. не расселены многие очень привлекательные дома, практически невозможно.

Поэтому сейчас предлагается очень много элитной недвижимости в старом фонде, при этом она достаточно долго экспонируется, потому что желающих нет. Чаще всего она переходит в сегмент аренды. С точки зрения покупки на элитном рынке интересен старый центр с видом на воду и исторические памятники, при этом предпочтение стоит отдать новым проектам.

На Крестовском острове очевидное перенасыщение проектами. Скорее всего, по мере ввода новых площадей цены там расти не будут. Элитность не может быть такой массовой. Будут возникать другие места в городе, где формируются такие кварталы. Например, «Парадный квартал» успешно продается, при этом еще ничего не строится, потому что это социально однородный целый квартал.

Для обычных покупателей наиболее привлекательными будут проекты по периметру города. Это места, формирующиеся благодаря достройке КАД. Скажем, КАД – Выборгское шоссе, Кудрово, КАД и Мичуринское шоссе. Там возможно обеспечение хорошей транспортной доступности, нормальная экология.

При этом за счет привлечения китайских подрядчиков, ввода сразу большого объема жилья, можно держать цену ниже рынка. Например, по одному из проектов заявляют стоимость 1 кв. метра – тыс., что вдвое ниже средней рыночной цены. При этом речь идет о кирпичной малоэтажной застройке. Это очень привлекательный продукт, который поступит на рынок в следующем году.

Мнение строителя

Руководитель отдела маркетинга СК «Невский Альянс» Ирина Калинина утверждает, что снижение цен на жилье не затронуло ее компанию. Объекты, которые они реализуют, относятся к элитной недвижимости, а цены на нее уже давно стабильно растут. Стоимость жилья повышенной комфортности и элитного наименее подвержена колебаниям как в период роста цен на рынке недвижимости, так и в период стагнации.

Многие придерживаются мнения, что «новое лучше, чем старое», говоря о жилищном строительстве и выборе квартиры. Проектируя новые объекты, компания-застройщик учитывает существующий спрос на местоположение домов, количество комнат и планировочные решения квартир. Поэтому первичный рынок предоставляет возможность выбора из широкого спектра предложений.

Стоимость квартир зависит от степени готовности дома, и здесь каждый покупатель может выбрать приемлемый для него вариант. Самый главный недостаток покупки жилья на первичном рынке – это риски, связанные с выбором компании-застройщика. Основной показатель надежности компании – количество построенных объектов.

Выбирая известную компанию, нужно понимать, что свою репутацию она заслужила благодаря надежности, профессиональной работе, современным технологиям и пр. Стоимость квартир, которые предлагает компания с заслуженной репутацией, будет выше, но именно потому, что она включает премиальные цены за надежность. В период стагнации ряд участников рынка строящегося жилья покинули эту нишу.

Их место заняли новые компании, и разобраться в том, кто есть кто среди новых застройщиков, для неспециалиста достаточно сложно. Существенная задержка строительства, например, более чем на полгода, оборачивается финансовыми потерями для дольщиков, и риск этого возрастает в случае работы с неизвестной компанией.

Покупка недвижимости на вторичном рынке в большинстве случаев связана со встречной продажей, чаще всего ее совершают люди, уже имеющие собственную квартиру и желающие улучшить жилищные условия. Переезд в квартиру, приобретенную на вторичном рынке, в отличие от квартир в новостройках, сопровождается гораздо меньшими организационными сложностями, например, оформлением документов в различных учреждениях – детский сад, школа, поликлиника и т.д.Минусы покупки жилья на вторичном рынке связаны с тем, что оно не является новым. Это степень износа здания и инженерных коммуникаций, социальная неоднородность жильцов дома и др.

Недвижимость уже давно стала популярным объектом инвестиций. В первую очередь, это связано с разницей между стоимостью квартиры на начальном этапе строительства и на этапе завершения. Этот показатель обычно составляет от 15 до 25 процентов. В соответствии с сегодняшней ситуацией на рынке, вкладывая собственные средства в недвижимость, можно защитить их от инфляции и обеспечить гарантированную прибыль в долгосрочной перспективе.

В Санкт-Петербурге не слишком много районов, соответствующих представлениям покупателей элитного жилья, одним из них стал Крестовский остров. Многолетняя практика нашей работы со строящимися объектами на Крестовском острове показывает, что постоянный рост цен на недвижимость в этом районе связан с развитием территории. Расселение ветхих домов, благоустройство, высокий уровень архитектурных решений новых объектов, формирующаяся социальная однородность привлекают покупателей.

Что касается вложения средств в недвижимость на вторичном рынке, то это скорее «точечные» объекты. С развитием рынка коммерческой недвижимости возрастает ценность квартир, находящихся на первых этажах, но точнее всего потенциал такого вложения определит специалист. Оценить привлекательность объекта для дальнейшего использования как коммерческой недвижимости могут только специалисты – риэлторы, работающие на рынке коммерческой недвижимости.

Мнение риэлтора

Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер отметил, что при покупке жилья на первичном рынке вы получаете новый дом. Если он построен так, как должен – в соответствии со СНиПами, ГОСТами и т.д., наверное, это лучше, чем старый. В Санкт-Петербурге есть дома, которым исполнилось и 200 лет, их качество вызывает сомнения.

Как правило, в новом доме более однородный состав жильцов. Люди покупают квартиры за свои деньги, и случайностей достаточно мало. Все это приводит к более грамотной, осмысленной эксплуатации. К сожалению, это только в теории. Часто в новых домах управление хуже, чем в старых. Люди не могут договориться между собой по очень простым вопросам. Это личные, психологические особенности, менталитет. Основной минус нового жилья – задержка сроков сдачи дома от 3 месяцев до 1 года. При этом потребитель никаких компенсаций реально получить не может. Может быть и 3 года задержка до оформления права собственности. Качество строительства оставляет желать лучшего.

В основном дома сдаются без отделки, просто бетонная коробка. Далее все твои соседи начинают заниматься отделкой. Большинство делают ремонт сразу, а часть покупателей – инвесторы – не торопится. Через 1-3 года у вас над головой начинается ремонт, отбойные молотки, прокладка инженерных сетей.

Есть проблемы с вентиляцией, электричеством и водоснабжением, в том числе в домах комфорт- и элит-класса. На первичном рынке сложно найти квартиру с точки зрения места. Есть районы массовой застройки, в центре практически ничего не строится, по крайней мере, по приемлемым ценам.

На вторичном рынке можно выбрать квартиру практически в любом месте. Бывает важно жить в одном квартале с бабушкой, дедушкой и т.д. Если нужно, можно найти квартиру практически в любом доме. Минимальные риски при покупке, как правило, если квартиру не надо покупать, то покупателю об этом скажут в агентстве недвижимости. На вторичном рынке социальная однородность тоже может быть обеспечена, во многих домах она есть. Люди приводят в состояние отдельно взятые дома, дворы.

Главный минус на вторичном рынке – состояние дома. В квартире можно сделать все, включая замену перекрытий, но в доме всего сделать нельзя. Могут быть скрытые дефекты и т.д., которые достаточно сложно выявить. Если говорить о центре, то есть риск того, что старый фонд будет признаваться аварийным и изыматься якобы для государственных нужд.

На самом деле, это происходит в интересах частных инвесторов и госструктур типа конституционного суда. При желании практически любой дом в центре можно признать аварийным, расселить, реконструировать и повысить его стоимость. При этом совершенно непонятна ситуация с жильцами – нет судебной практики, законодательство не проработано.

Непонятно, что делать с муниципальными жильцами – их очень трудно выселить, но возможно. Что делать с собственниками, понятно, но договориться, как правило, не удается, поскольку государственная оценка всегда занижена на порядок. Есть ряд интересных домов в центре, которые планируют расселить уже 10-15 лет.

Например, дом на наб. Мойки, 40. В свое время в этом доме мы расселили весь фасадный флигель – все, что интересно. Еще до бума, в начале 2000-х годов люди покупали там квартиры за -1,5 млн и на такую же сумму делали ремонт. Площадь квартир составляет от 400 кв. метров.

Другой пример – дом на наб. канала Грибоедова, 9. В этом аварийном доме много видовых квартир с хорошим ремонтом. Кроме того, по закону собственники могут участвовать в капитальном ремонте соразмерно площади. Они скажут – давайте смету, я готов профинансировать.

Сегодня я не вижу большого смысла инвестировать в строящееся жилье. Оно очень сильно выросло в цене. Хотя все прогнозы говорят о том, что и далее цены будут расти, но не такими темпами. Рентабельности 60-80 процентов годовых, даже до 100 процентов при вложении в стройку, уже не будет.

Думаю, рентабельность превысит уровень инфляции. Все равно выгоднее вложить в жилье, чем просто держать их в чулке. Из дорогих перспективных мест – центр, в котором очень мало строящегося жилья, Крестовский и Каменный остров. Эти места будут дорожать и дальше, хотя на Крестовском построено много жилья и его инвестиционная привлекательность снижается.

Туда интересно было вкладывать три года назад. По вторичному рынку я поклонник исторического центра. Думаю, что интересен весь «золотой треугольник» и все, что к нему примыкает, район Новой Голландии и Мариинского театра, Никольского собора. Это очень красивые места, и единственное, что сегодня сдерживает – отсутствие метро. Район растет в цене и будет расти дальше, сейчас он недооценен.

Дата публикации: 10:39 26 декабря 2006

Источник: bpn.ru