Наболевшие вопросы жилищно-коммунальной реформы

Столичный мэр нечасто пишет большие аналитические статьи в газеты. А если уж пишет - значит, темы, затронутые в них, его действительно зацепили.

Реформа ЖКХ, которая скоро коснется каждого москвича, - тот самый случай. Сколько сломано копий вокруг нее, сколько высказано мнений-предложений-предположений, а полной ясности для простого гражданина как не было, так и нет.

Как на практике жильцы будут сами управлять своими домами? Как им уберечься от лишних расходов и от мошенников? Как власти защитят тех, кто не в состоянии полностью оплачивать услуги ЖКХ?..

Сегодня самый часто задаваемый мне москвичами вопрос - что будет с реформой ЖКХ. Как лучше всего организовать товарищества собственников жилья, создать эффективную систему жилищного самоуправления? Как относиться к появлению в жилищно-коммунальной сфере новых частных управляющих компаний и где гарантии, что они будут не хуже, а лучше действующей сегодня системы?

Что мы имеем на сегодня? Первое и самое главное: желание побыстрее уйти от совковой системы обслуживания жилья. Но как это сделать? Начало было положено Борисом Немцовым, который в уже далеком 1997 году в чине вице-премьера искал для бюджета деньги и предложил к 2003 году перевести ЖКХ на 100%-ную оплату населением этих услуг. 2003 год канул в Лету, а решения так и не получилось. Ну и хорошо, что не получилось. Ведь была предложена не та цель! Всем нам необходимо, чтобы изменилась система услуг, а тогда речь шла о системе оплаты, да еще и с переводом на 100%-ные платежи далеко не благоденствующего населения.

Так, давайте порассуждаем о цели. Представим себе Москву, скажем, 2010 года. Московская семья живет в своей собственной квартире в многоэтажном доме, где все соседи имеют собственные квартиры и самостоятельно решают все вопросы обслуживания своего дома. Заметим, что для москвичей и в 2010 году будет действовать система городских дотаций на содержание жилья.

Но главное заключается в том, что жильцам никто сверху не навязывает обслуживающую организацию. Она (ее сейчас называют управляющей компанией) действует по контракту, в котором расписано все до мелочей. Количество управляющих компаний в Москве к этому времени становится достаточным для выбора, уже сложилась реальная конкуренция между ними.

И если управляющая компания не выполняет свои обязанности, жильцы, объединившиеся в товарищество собственников, через суд разрывают этот контракт и решают вопрос о привлечении другой компании. Причем сами, без навязывания со стороны местной власти.

Все просто, не правда ли? Но само собой все это к нам не придет. Нужно активное движение в этом направлении. Серьезная и большая работа.

Время для работы есть

Еще недавно голова по поводу реформы управления жилищным фондом у всех болела здорово. Жилищный кодекс требовал завершить реформу системы управления жилыми домами до начала 2007 года, хотя объективных условий и возможностей для этого не было.

Ведь директивно создать на бумаге к какой-то дате ТСЖ или столь же формально выбрать для дома управляющую компанию - это еще не значит на самом деле создать новую дееспособную и эффективную систему управления домом. Особенно если большинство граждан до сих пор плохо представляют себе, в чем заключаются содержание и цель преобразований, каковы их права и обязанности в новой системе. Если до сих пор нет нормально развитого рынка управляющих компаний. Если нет действенных механизмов контроля над ситуацией в реформировании жилищного управления со стороны власти и самих собственников жилья, нет гарантий защиты от проходимцев.

Все это удалось объяснить депутатам Госдумы, да они и сами поняли, что нужно приблизить реформу к реальным условиям жизни и особенностям ситуации в том или ином регионе, городе, районе. Сегодня сроки выбора жителями форм управления домами и выбора управляющих компаний отодвинуты до лета 2008 года. Местные власти получили обоснованное право в пределах этого общего срока сами установить оптимальные темпы проведения реформы. Мы в Москве этим правом обязательно воспользуемся.

Наша позиция четкая. Нельзя заталкивать москвичей в неготовое "прокрустово ложе" реформы. Нельзя всех строем и одновременно загонять в покрытое мраком якобы светлое будущее. В создании ТСЖ должна быть определенная свобода. В сроках выбора управляющих компаний должна быть заложена возможность маневра, возможность подготовиться и самим гражданам, и бизнесу, и городскому хозяйству.

Однако перенос на полтора года сроков выбора форм управления домами не должен быть поводом для впадания и жителей, и органов власти в спячку. У всех нас появилось дополнительное время не для отдыха, а для работы. Его необходимо использовать, чтобы сформировать всю необходимую базу для безболезненного перехода к новым моделям управления жилыми домами. Чтобы создать в преобразовании ЖКХ "общественный договор" и партнерство взаимной ответственности, порядочности и доверия между властью, жителями и бизнесом.

ТСЖ поддержим

В ходе реформы мы не будем слепо выбирать из предложенных Жилищным кодексом "теоретических" моделей управления жилыми домами. Нам нужен реальный и жизнеспособный синтез этих подходов. Предпочтительным для Москвы является переход к профессиональному управлению жилищной сферой и системой предоставления коммунальных услуг, но под контролем объединений собственников жилья. Именно ТСЖ в перспективе сами будут выбирать профессионалов-управленцев, осуществлять контроль за ними и на правах юридических лиц пользоваться финансовой поддержкой города.

Чтобы к этому прийти, нам предстоит всячески стимулировать инициативное и, главное, добровольное и добросовестное участие жителей в решении вопроса о формах и методах управления своими домами. Неприемлем ни путь искусственного создания "бутафорских" (не отражающих реальные интересы большей части собственников) ТСЖ, ни игнорирования инициативы собственников и административного насаждения конкретной управляющей компании. Случаи этих примитивных и одинаково тупиковых для развития столицы хитростей будут городской властью пресекаться.

Наша задача - не принуждать и не навязывать определенную модель поведения, а убеждать, разъяснять и содействовать собственникам жилья в процессе вживания в новую для них роль. Роль самостоятельных домовладельцев и домоуправителей и при этом равноправных партнеров города в системе ЖКХ.

Партнерство ТСЖ с городом будет эффективно развиваться, если мы сделаем решительные шаги в сторону повсеместного создания товариществ и после этого сможем переводить им бюджетные дотации. Об этом нужно сказать особо - финансовые средства города на эксплуатацию жилья мы уже в ближайшей перспективе будем передавать именно собственникам, а не ДЕЗам или управляющим компаниям. Только хозяева квартир одного дома могут правильно распорядиться деньгами и решить, кому их заплатить за эксплуатацию здания. Уверен, что, получив от городской власти эти "гарантии партнерства", москвичи уже в ближайшее время охотнее и активнее займутся своей жилищной самоорганизацией.

Помощь окажем

Город должен стать методическим центром для ТСЖ. Собственникам такая помощь нужна как воздух и при организации товарищества или кооператива, и при осуществлении взаимодействия с поставщиками услуг или управляющими компаниями.

Нужна качественная и масштабная разъяснительная работа на уровне управ районов относительно прав и обязанностей, компетенции, порядка организации и регистрации товариществ собственников жилья или иных возможных кооперативных форм.

Нужно также разработать и опубликовать рекомендуемые для массового применения типовые формы и инструкции по составлению протоколов собраний собственников, по порядку созыва и срокам организации собраний собственников, типовые уставы и отчетные формы для ТСЖ, типовые проекты договоров с поставщиками услуг. Во всех этих вопросах следует закрепить весь круг полномочий и возможностей, которыми закон наделил объединения собственников жилья.

По мере объединения собственников остро встают вопросы подготовки квалифицированных кадров для работы в правлении и ревизионной комиссии ТСЖ - бухгалтеров, юристов в сфере ЖКХ, финансовых аудиторов. Город должен сформировать и предложить жителям, входящим в органы управления ТСЖ и иных кооперативных форм, доступную систему повышения квалификации по этим направлениям.

В процессе преобразований недопустимо грубое и некомпетентное вторжение в работу уже существующих с прошлых лет эффективных форм и примеров объединений жителей. Если какие-то дома уже хорошо управляются, то абсолютно непринципиальны организационно-правовые формы объединения жителей (будь то ТСЖ, ЖСК, другие кооперативные формы) и организационно-правовой способ управления домом (самостоятельное управление кооперативом или привлечение специализированной компании). А вот грамотная подсказка-разъяснение относительно вновь открывающихся в процессе реформы возможностей для таких объединений подчас необходима.

Ремонт будет

Государство, передавая жилые дома в частное управление, не имеет права отречься от своих предыдущих обязательств перед населением. Наиболее болезненной является проблема исполнения государством своих долгов по капитальному ремонту.

Безусловно, наиболее честный путь - принять специальную программу выделения федеральных и региональных субвенций местным бюджетам на соответствующие компенсации. И при этом подправить Жилищный кодекс, подписав не право, а обязанность местных бюджетов эти компенсации собственникам выплатить.

Если же этот путь будет отвергнут федеральным правительством или обсуждение его затянется во времени, Москва будет готова реализовать альтернативную модель решения проблемы.

Во-первых, город готов в будущем передать именно товариществам собственников средства из бюджета на ремонт имущества общего пользования. То есть те деньги, которые сегодня направляются на реализации городской программы капитального ремонта.

Во-вторых, прямые перечисления следует дополнить косвенной финансовой помощью собственникам. Так, мы можем обусловить введение отдельных налоговых послаблений для ТСЖ тем условием, что они будут направлять часы высвобожденных средств на формирование финансового резерва для капитального ремонта. Например, отменить для этих целей НДС с услуг по управлению. Или установить соответствующий целевой характер доходов от сдачи в аренду помещений, находящихся в муниципальной собственности, от размещения рекламы и вывесок при их передаче объединениям собственников.

Кредитование ТСЖ на капитальный ремонт тоже возможно. Но здесь необходимо серьезно обсуждать урегулирование сопутствующих налоговых и организационных издержек ТСЖ. А также рассматривать возможность выдачи беспроцентных кредитов для домов, которые входят в число подлежащих капитальному ремонту в первоочередном порядке.

Мошенников прижмем

Важнейшей задачей является создание барьера на пути в систему ЖКХ недобросовестным "псевдоуправляющим", разного рода нечистоплотным дельцам, против появления которых нужно иметь иммунитет. В Москве 39 тысяч жилых домов. В ходе реформы мы получим в городе порядка 4 тысяч управляющих компаний. И неизвестно, сколько из этих компаний появится "детей лейтенанта Шмидта", которые начнут использовать старые и изобретать новые бесчестные способы отъема денег у населения.

К сожалению, вероятность этого велика. Государство до сих пор не озаботилось введением лицензирования и других мер контроля в сфере управления жилыми домами. Есть риск выхода на рынок компаний-однодневок, не имеющих за спиной ни опыта, ни профессионалов, ни денег, кроме 10 тысяч рублей уставного капитала.

Если мы заранее не обезвредим город от подобных аферистов и негодяев, то они запустят вторую (после соинвесторов) волну обманутых в жилищной сфере - обманутых собственников. И мы получим масштаб проблемы, масштаб протестов, масштаб последствий, во много раз превосходящий все то, что было с обманутыми дольщиками.

Необходимо создать систему, которая исключит саму возможность ловкачества, обмана управляющими компаниями собственников жилья. Мы пойдем по тому же пути, что и в сфере строительства. Сформируем систему страхования ответственности управляющих компаний перед собственниками за перечисленные им средства. Обяжем управляющие компании предоставлять банковские гарантии и поручительства на конкурсах. Только таким образом они смогут работать в Москве, так как мы будем знать, с кого требовать ответа и деньги, если что-то сорвется или кто-то попытается испариться в воздухе.

На переходный период также нужно будет установить обязательный государственный надзор в сфере исполнения управляющими компаниями своих обязательств по договорам с собственниками. В дополнение к этому создадим и будем тщательно вести специальные публичные реестры управляющих компаний. Сформируем всю типовую договорную базу для взаимодействия собственников, ТСЖ и управляющих компаний, которая бы не допускала крен в пользу интересов той или иной стороны (прежде всего, в распоряжении общим имуществом).

На перспективу необходимы поправки в Жилищный кодекс, которые бы ужесточили минимальные требования к управляющим компаниям или же передали субъектам РФ право эти требования адаптировать к местным условиям. Обязательно будем ставить эти вопросы при обсуждении в 2007 году в Госдуме законопроекта о саморегулировании в строительной деятельности и сфере управления жилыми домами.

Обдираловки не допустим

Не секрет, что сами объединения жителей и управляющие компании не всегда соблюдают интересы собственников. Особенно когда они создаются застройщиком в процессе строительства и без учета мнения покупателей. В ряду самих собственников иногда тоже могут быть те, кто пытается "приватизировать" взносы собственников, компенсации города, доходы от общедолевого имущества.

Город планирует в разных формах оказывать финансовую поддержку объединениям жильцов. Город также несет особые социальные обязательства перед льготниками, интересы которых особенно должны учитываться и в деятельности ТСЖ, и в работе управляющих компаний. Это значит, что городская власть имеет полное право контролировать целевое расходование средств и деятельность объединений ТСЖ. Блокировать попытки навязывания группой собственников или управляющей компанией дорогостоящих услуг или услуг, не входящих в реально востребованный в данном конкретном доме их перечень.

Поэтому должны быть установлены предельные границы тарифов в отношениях между поставщиками ресурсов и управляющими компаниями. Одновременно должны быть установлены четкий перечень минимального набора услуг управляющих компаний, описания их содержания и регламенты выполнения, параметры стоимости.

Этим мы поможем собственникам сделать такой выбор по объему и стоимости услуг, который бы соответствовал финансовым возможностям и потребностям жителей конкретного дома. Но и собственники должны взять на себя ответные обязательства - по своевременной и безусловной оплате выбранных ими услуг по управлению домом. Законодательно нужно уточнить и упростить порядок разрешения в пользу управляющей компании споров с должниками. Воспитание ответственного и добросовестного собственника, приучение граждан к тому, что обладание собственностью требует финансовой дисциплины и обязательного участия в общих расходах, - это важнейший императив реформы.

Для получения объективной информации и контроля за ценовой ситуацией на рынке частного управления жилыми домами мы также должны встроить в цепочку "собственники - ТСЖ - управляющие компании - поставщики услуг" систему городских Единых информационно-расчетных центров. Кроме того, ЕИРЦ вместе с социальными службами должны играть важную роль в обеспечении в процессе реформы интересов льготников, малоимущих, пенсионеров. Эта роль будет велика уже с началом 2007 года, когда в соответствии с Жилищным кодексом и решениями федерального правительства должна произойти монетизация жилищных субсидий.

Налоги обсудим

Государство обязано принять меры экономического плана, для того чтобы создать нормальный "деловой климат" для деятельности ТСЖ и не допустить взрыва цен и стоимости услуг в жилищной сфере.

Нужно ставить вопрос о введении с 2008 года системы налоговых льгот для ТСЖ. Это касается абсурдного взимания налога на прибыль с собранных ТСЖ средств на содержание и ремонт дома. Льгот по земельному и имущественному налогам в целях ускорения оформления прав общедолевой собственности на землю и помещения общего пользования. Стоит продумать также вопросы снижения размеров взносов и пошлин с ТСЖ, взимаемых при регистрации товариществ. Соответствующие законодательные инициативы должны быть внесены в Мосгордуму для последующей передачи в федеральный парламент.

На городском уровне в пользу ТСЖ следует решить давно обсуждаемый вопрос о передаче им на целевое использование части доходов от сдачи в аренду муниципальных помещений в домах, от размещения рекламных конструкций на наружных стенах домов и внутри подъездов и т.п. Еще одна из задач - сдвинуть с мертвой точки процесс оформления имущества города в тех домах, где отсутствует городская собственность на жилые площади, для его последующей передачи на правах общедолевой собственности собственникам жилья.

Нужно начинать обсуждать и возможные налоговые преференции не только для ТСЖ, но и для управляющих компаний. Учитывая дискуссии вокруг судьбы НДС и необходимость привлечь в управление жилых фондов малый бизнес, нужно рассматривать возможность введения единого налога на вмененный доход для управляющих компаний с целью упрощения налоговой отчетности.

Конкуренцию создадим

Мы должны обеспечить собственников жилья возможностями реального выбора среди профессиональных, добросовестных управляющих компаний. Для этого в ближайшие годы нужно создать условия для развития здоровой и открытой конкуренции в сфере жилищного управления. Здесь тоже есть пласт проблем, требующих решения.

Так, в Москве эффективным может быть подход, когда дома одного квартала или концентрированной внутриквартальной территории переданы в управление одной компании. И неправильно вынуждать бизнес искусственно дробиться, чтобы соответствовать установленным законом и федеральным правительством ограничениям по объему площадей в управлении. Для крупных городов и для мелких населенных пунктов нужны различные максимальные нормы управляемых площадей, и они должны адаптироваться именно на региональном уровне.

Другой пример. Подписание многочисленных договоров, протоколов и прочих документов управляющей компанией индивидуально с каждым собственником может завалить и затормозить преобразования. Значит, нужно предусматривать возможность того, чтобы интересы собственников могло представлять их юридическое объединение.

Условием здоровой конкуренции в ЖКХ должна стать конкурсная процедура выбора управляющих компаний. Нужно сформировать соответствующую инфраструктуру для тех собственников и ТСЖ, которые заинтересуются проведением конкурса. Я уверен, что со временем тех, кто задумается над поиском альтернативного управленца, будет все больше. В помощь им конкурсные механизмы и процедуры вполне могут быть прописаны в типовых инструкциях и формах договоров для ТСЖ. Сведения, необходимые для вдумчивого конкурсного отбора, должны стать составной частью городского реестра управляющих организаций. Город на основе своей практики торгов может давать консультации собственникам по проведению конкурсов и выделять специалистов в качестве наблюдателей за законностью процедуры.

Нужно придать импульс и реформированию ДЕЗов, уходить от монополизации ими сферы жилищного управления. Без этого все разговоры об обеспечении собственников жилья возможностями реального выбора останутся лишь разговорами. Но к преобразованию ДЕЗов из государственных унитарных предприятий в акционерные общества (пусть и с 100%-ным государственным участием) нужно подходить ответственно и тщательно, без кампанейщины и потери контроля над процессом. Такой строгий контроль необходим за имущественным комплексом дирекций. Нужно блокировать попытки "коммунального рейдерства", с выводом профильного имущества ДЕЗов на сторону.

С другой стороны, необходимо соблюсти гарантированные Жилищным кодексом права собственников жилья на имущество общего пользования, которое сегодня находится в распоряжении ДЕЗов (пусть это и приведет к снижению капитализации преобразованных дирекций). Таким образом, мы и поставим ДЕЗы в равные конкурентные условия с частными управляющими компаниями, и одновременно дадим им стимул для дальнейшего развития через привлечение внешнего финансирования.

Цели достигнем

Сегодня мы видим, что еще очень много нужно сделать, предусмотреть и предотвратить, чтобы задуманные сейчас преобразования позволили создать правильную систему, которая будет настроена на эффективность и ориентирована на качество.

Для этого нужно осознать главное - в сфере ЖКХ сосредоточены повседневные интересы людей, самые насущные вопросы качества жизни. Мы должны сделать москвичей самыми заинтересованными участниками реформы, а это возможно, только если основной целью преобразований является создание для каждого человека возможностей обеспечить достойные условия жизни себе и своей семье. И при этом ни в коем случае не забывать, что в реформировании ЖКХ нужно больше, чем где бы то ни было, соблюдать главную заповедь социальной жизни и социальной солидарности: "Не навреди".

Чтобы всего этого добиться, главным элементом жилищно-коммунальной системы должен быть собственник жилья. Базовой технологической единицей системы ЖКХ является дом. И этому обычному городскому дому нужен единый хозяин, нужен, как я уже говорил, домовладелец и домоуправитель. Необходимо возрождение этих старых и подзабытых понятий, на которых и держится социальный порядок, спокойный строй повседневной человеческой жизни. На которых основываются реальное гражданское общество и практическое местное самоуправление. Из которых вырастает возможность развития города и его процветания. Это и есть наша главная цель. Вместе с москвичами мы ее достигнем.

Дата публикации: 14:44 28 декабря 2006

Источник: bpn.ru