Учебник по управлению офисами еще не переведен на русский

В 2006 году не только увеличилось число строящихся объектов коммерческой недвижимости, но и укрупнились их размеры. Если раньше средняя площадь торгового центра или склада составляла около 20 тыс. кв. м, то сегодня этот показатель стремится к 30 тыс. кв. м. Девелоперы хотят получить максимальную прибыль, застраивая участок, но любой объект, особенно крупный центр коммерческой недвижимости, должен иметь соответствующего своему уровню управляющего.

Компании, профессионально управляющие объектами коммерческой недвижимости — офисами, складами или торговыми центрами, — не новость для столичного рынка. Но до сих пор мало кто из неспециалистов представляет себе характер их деятельности.

Знать и уметь

«В целом процессы управления объектами офисной, торговой и складской недвижимостью похожи друг на друга, — говорит старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин. — Понятие управления в данном случае означает контроль финансовых потоков и управление активами: стратегия долгосрочного хранения и увеличения стоимости объекта, позиционирование на рынке, финансовый менеджмент».

В функции управляющей компании входят и организация взаимоотношений между арендаторами, сотрудниками, контроль за исполнением условий заключенных договоров. Непосредственно эксплуатация объекта подразумевает контроль расходов, обслуживание всех инженерных и технических служб, комплексный клининг, создание диспетчерских служб и ресепшна, организация парковки и питания, благоустройство прилегающей территории. Также управляющие компании оценивают риски, разрабатывают программы страхования и оказывают юридическую поддержку.

Торговый центр: все для покупателя

«При управлении любым объектом существуют свои особенности, — замечает руководитель проекта управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Сергей Лобанов. — Достаточно интересный в этом плане объект — торговый центр, поскольку там управляющая компания берет на себя маркетинговые функции, но по отношению не к арендаторам, а к посетителям. Сегодня у многих торговых комплексов есть свой рекламный бюджет, который складывается из определенной части арендных платежей».

Бюджетом распоряжается управляющая компания, выделяя средства на проведение рекламных акций, праздников для детей и других мероприятий, направленных на привлечение покупателей. Она выступает в качестве единого органа, ответственного как за сбор денег, так и за маркетинг объекта. В противном случае, если этим начнет заниматься каждый арендатор по отдельности, многие рекламные акции и мероприятия совпадут по срокам, месту проведения — никакого положительного эффекта от этого не последует.

Эффективность работы управляющей компании оценивается исходя из уровня посещаемости торгового центра (количество посетителей ежедневно).Еще одной особенностью управления торговыми комплексами является то, что управляющая компания часто берет на себя функции консультанта, занимаясь реконцепцией объекта, например, при распределении арендаторов. Поэтому очень важно привлекать управляющую компанию еще на начальном этапе проектирования и строительства, чтобы потом не пришлось исправлять ошибки. Ведь самый лучший брокер и консультант — это компания, которая имеет практический опыт и знает все возможные недочеты, которые выявляются лишь на практике.

При управлении бизнес-центром немалый упор делается на организацию безопасности. При этом надо найти оптимальное сочетание безопасного, но в то же время удобного доступа в офис. А работу со складской недвижимостью, по мнению С. Лобанова, ведут, как правило, логистические компании, а не управляющие.

Сколько их, профессионалов?

Казалось бы, что современный девелопер должен быть заинтересован в привлечении управляющей компании. Но, по данным С. Лобанова, до 90% объектов управляются их собственниками или аффилированными с ними компаниями. Лишь около 10% объектов в Москве находятся под управлением независимых управляющих компаний, а в регионах эта цифра в лучшем случае составляет 2–3%.

«На рынке торговой недвижимости на сегодняшний день управляющих компаний очень много, но качественные услуги по управлению могут предложить единицы, — говорит А. Жамкин. — Очень часто собственники в целях экономии предпочитают управлять своими объектами самостоятельно. Можно сказать, что только западные компании в настоящее время отвечают всем требованиям к профессиональным управляющим компаниям».

Аналогичная ситуация и в сегменте офисной недвижимости. Реальными профессиональными управленцами являются пока лишь западные компании (например, Hines, Sawatzky Property Management). Из московских компаний можно выделить «Город» (обслуживает центральный офис МДМ-банка), «Форум менеджмент» («Аврора Бизнес Парк», «Посольское подворье»), «ЦентрСервис 2001» («Усадьба-Центр»).

Что касается складской недвижимости, то здесь управляющих компаний не так много. Это связано с тем, что рынок складов менее развит, чем рынки торговой и офисной недвижимости. Управление складом чаще всего берет на себя собственник здания.

Выгоды против издержек

Тому факту, что собственники желают сэкономить на управленце, есть объяснение. Стоимость услуг профессиональной компании в среднем составляет 5% размера базовой арендной ставки. По словам С. Лобанова, это экономически привлекательная деятельность. Доход управляющих компаний стабилен благодаря тому, что они оказывают услуги длительный период (согласно законодательству, подобные контракты заключаются на срок до пяти лет). К тому же при правильной организации работы компании реально обслуживать одновременно несколько объектов, что сокращает издержки по каждому из них.

С другой стороны, подобный бизнес сопряжен с массой организационных проблем. В первую очередь они возникают из-за непрозрачности взаимоотношений с арендаторами, множества «серых» арендных схем. Главный принцип управляющих компаний — прозрачность перед собственником. Но обеспечить ее в условиях, когда многие арендаторы предпочитают расплачиваться наличными, очень нелегко. Этот же фактор является одной из причин небольшого количества независимых от собственника управляющих компаний.

Создает сложности для работы управляющих компаний и несовершенство работы российских коммунальных организаций. Например, если ожидается отключение электричества, то необходимо предупредить заранее управляющую компанию, чтобы она поставила в известность арендаторов. На Западе это делается априори, у нас же из-за нагрузок в сети электричество в здании запросто могут отключить без всякого предупреждения. Все эти моменты управляющая компания должна прогнозировать заранее, сразу определяя пути решения возникающих проблем.

Многие собственники зданий с недоверием относятся к внешней управляющей компании и желают контролировать процесс управления своим объектом, что не всегда положительно отражается на результатах работы управляющей компании.

В финансовом смысле немалые расходы компания несет по содержанию в штате большого количества разноплановых сотрудников либо по оплате нескольких разнопрофильных «подрядчиков» на аутсорсинге.

Есть где развернуться

Но, несмотря на эти трудности, перспективы у управляющих компаний на российском рынке хорошие. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и постепенным становлением рынка недвижимости. По мере того как рынок становится прозрачнее, все больше собственников понимают, что каждый должен заниматься своим делом и что управление объектом стоит доверить наемным профессионалам.

«Еще года два-три назад управляющих компаний практически не было, — говорит С. Лобанов, — но их количество увеличилось в десятки раз, думаю, что подобная тенденция сохранится. Именно поэтому мы и занимаемся этим бизнесом».

А. Жамкин придерживается такого же мнения и полагает, что в ближайшем будущем все больше компаний на рынке торговой недвижимости будут прибегать к услугам профессиональных управленцев.

Действительно, привлечение профессионалов помогает собственникам в решении многих проблем, связанных с эксплуатацией коммерческой недвижимости. Грамотное управление самым непосредственным образом сказывается на финансовых показателях того или иного объекта, гарантирует его успешность. Так, требования современных арендаторов к офисным центрам уже нередко включают такой пункт, как профессиональное управление объектом. Поэтому наличие специализированной управляющей компании является одним из критериев классификации офисных зданий.

Андрей Письменный, генеральный директор компании «МИАН–Сервис»:

— Управляющая компания предоставляет услуги, в число которых обычно входит техническое обслуживание инженерных систем, контроль качества предоставляемых поставщиками (городом) коммунальных услуг, уборка общественных зон и территории, охрана здания и пр. Перечень дополнительных работ и услуг достаточно широк. Все, что не противоречит установленным нормам и правилам, можно реализовать либо собственными силами управляющей компании, либо силами подрядных организаций. К дополнительным услугам относится, например, благоустройство территории с привлечением ладшафтных дизайнеров и т. п.

В отличие от рынка услуг по обслуживанию жилья, где способны закрепиться только крупные компании, которые обслуживают достаточное количество зданий, в сфере эксплуатации коммерческой недвижимости могут выжить и довольно мелкие компании, которые эксплуатируют, например, большие бизнес-центры.

По большому счету правила управления объектами коммерческой недвижимости везде одинаковы, что в Москве, что в регионах. Но надо отметить, что в современных бизнес-центрах, построенных в столице и ближайшем Подмосковье, сегодня используются более «продвинутые» технологии, а инженерная начинка более сложная. Отсюда и возникают нюансы работы управляющей компании.

Дата публикации: 15:49 16 января 2007

Источник: bpn.ru