Международный ипотечный клуб. Цены на жилье: все-таки вверх или вниз?

Последнее в 2006 году заседание Международного ипотечного клуба (МИК) посвящалось подведению итогов. Руководители ведущих российских и зарубежных банков, инвестиционно-финансовых, строительных, ипотечных, риелторских, страховых, оценочных компаний, а также специалисты из регионов анализировали события рынка недвижимости в уходящем году и строили прогнозы на будущее.

Вполне понятно, что главной темой встречи стал небывалый скачок цен на жилье, поразивший в этом году и профессионалов, и любителей рынка недвижимости. Всего за девять месяцев 2006 года цены выросли в среднем на 100 %, а то и больше. Но потом вдруг остановились как вкопанные. Анализируя события последнего года, участники встречи пытались ответить на сакраментальные вопросы: «Почему? Кто виноват? Что делать?»

Причинно-следственные связи

Какую-то одну причину столь стремительного роста цен выделить трудно. Свою роль здесь сыграли многие факторы, а точнее, их комбинация. Руководитель аналитического центра и портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко охарактеризовал ситуацию как усиление дисбаланса спроса и предложения. Мы наблюдаем, по его словам, «с одной стороны, рост денежной массы у трудоспособного населения, с другой стороны — недостаточные объемы строительства. Растущий дисбаланс и привел к такому ценовому скачку».

Почему строят мало? Многие винят в снижении темпов возведения жилья законы, прежде всего Закон о долевом строительстве. Он вступил в силу 1 апреля 2005 года, но так и не заработал. Оказалось, застройщикам проще обойти его, чем следовать перечисленным там требованиям. По мнению Ивана Грачева, президента МАИН, председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья, система контроля, воздвигнутая этим законом, оказалась столь жесткой, что привела к остановке производства. Хотя, может быть, дело не в жесткости, а в отсутствии необходимых механизмов и условий для реализации закона. К нему были не готовы ни застройщики, ни инвесторы, ни банки, ни муниципалитеты, ни население. От первых робких опытов выгоды не почувствовал никто.

«Если бы закон вступил в действие позже, года через два, такого бы не было, — считает Валерий Казейкин. — Министры успели бы принять необходимые подзаконные акты. Но их нет до сих пор».

Впрочем, ругать законы легко, а можно ли написать такие, которые устроили бы всех и кардинально изменили ситуацию? На этот вопрос, заданный депутатом Госдумы и президентом МИК Александром Коганом, Иван Грачев ответил утвердительно.

Такой пакет законов принять несложно, сказал Грачев, многое для этого уже есть. Внесены изменения в законы о дольщиках, о ЖСК, Земельный и Градостроительный кодексы, наконец, в очередной раз подготовлен законопроект о строительно‑сберегательных кассах. Законодателям только надо последовательно и оперативно принимать эти документы.

Среди других причин дефицита жилой недвижимости участники заседания назвали отсутствие подготовленных земельных участков, нехватку энергетических мощностей и строительных материалов, нерасторопность муниципальных и региональных властей в составлении генеральных планов развития территорий.

Объемы строительства, безусловно, решающий фактор в ценовой ситуации на рынке недвижимости, но, как уже говорилось, не единственный. Все больше рост цен на жилье связывают с потоком нефтедолларов. Сегодня этот параметр многие аналитики включают в свои расчеты. Когда в 2006 году цены на нефть росли, росла вслед за ними и стоимость квадратных метров.

Бурно развивающаяся ипотека тоже в какой-то степени подтолкнула цены вверх, поскольку способствовала повышению платежеспособного спроса населения. За 2006 год количество банков, занятых в ипотечном жилищном кредитовании, увеличилось в два раза. Эти данные аналитического исследования представила Генеральный директор МАИН Татьяна Никитина. Число ипотечных программ уже превысило тысячу. Среди них увеличилась доля кредитования покупки загородной недвижимости, в том числе и земельных участков. Появились программы бизнес-ипотеки. Банки активно шли навстречу своим клиентам, снижая процентные ставки по кредитам и уменьшая первоначальный взнос. Однако цены менялись столь стремительно, что потенциальный ипотечный спрос так и не перешел в реальный. Тогда московский рынок застыл на отметке чуть более 4000 долл. Эту планку, по мнению О. Репченко, не смогла взять основная масса платежеспособного населения.

Состояние рынка недвижимости

Описывая сегодняшний рынок недвижимости, руководитель IRN.RU отметил его мозаичность. «Сейчас основная тенденция — это дифференциация рынка. Есть ряд явно переоцененных квартир и в новостройках, и на вторичке. Цены на них назначались как бы на вырост. Теперь начинается корректировка вниз. Такую динамику можно чаще всего увидеть в сегменте типового дешевого жилья. При этом цены на квартиры, которые относятся к сегменту качественного жилья, могут продолжать ползти вверх».

О метаморфозах рынка недвижимости рассказал в своем докладе генеральный директор «СканРиалти» Алексей Иванов. Он отметил, что с рынка совсем исчез ценовой сегмент жилья экономкласса до 100 тысяч долл. Теперь квартир по такой цене в Москве просто нет как в новостройках, так и на вторичке. Но поскольку ничего не исчезает бесследно, объекты экономкласса перешли в более дорогой сегмент. Правда, там они не интересны покупателям, потому что не соответствуют жилью бизнес-класса по своим качественным характеристикам. В результате рынок остановился. Как заметила, поддержавшая обсуждение Елена Дворяшина, руководитель компании «Ризолит», «цена отсечения достигнута практически во всех сегментах, кроме элитного. Если раньше любая квартира улетала со свистом, то сейчас они стоят в продаже значительное время».

Сделать прогноз и не ошибиться

Вице-президент МИК, его постоянная ведущая Ирина Радченко объявила о старте премии «Нострадамус» за самый точный прогноз. В этом году ее мог бы получить И. Грачев, чья оценка в меньшей степени противоречила реальности. В 2007 год он предсказал для рынка недвижимости плавное повышение цен в пределах 20 %.

Серьезного снижения цен и обвала рынка вряд ли можно ожидать, заметил О. Репченко, так же как и существенного взлета цен. Вероятно, сохранится ценовой рост темпами примерно на уровне инфляции. «Вы меня можете спросить: так все‑таки вверх или вниз? Но ситуация действительно неоднозначная. Я не исключаю такой возможности, что отдельные классы жилья могут корректироваться вниз вплоть до отдельных домов‑новостроек или отдельных квартир. В то время как другие объекты могут ползти вверх. Такое было уже в 2004 году, в период стагнации. Общегородской индекс стоял на месте, при этом дешевый низкокачественный край жилья примерно на 1 % в месяц полз вниз, а дорогое жилье примерно на 1 % в месяц ползло вверх.

Вот такие противоречивые тренды», — заключил О. Репченко. Известный аналитик предрек колебание цен примерно возле достигнутого уровня в диапазоне порядка 10–15 %, добавив, что многое сейчас на рынке зависит от объемов строительства. «Если Москва или Московская область (эти рынки сегодня стали очень связаны) станет строить больше, вряд ли цены смогут полз­ти дальше.

Наоборот, если жилья будет больше, но оно в меньшем объеме будет доходить до рынка за счет реализации социальных программ, то не исключаю, что с весны рост цен порядка 1–2 % в месяц может возобновиться».

Свои прогнозы на 2007 год дали и руководители компаний жилищного ипотечного рынка. В целом все сошлись на вероятном дальнейшем росте цен на московскую и региональную недвижимость. «Скорее всего, активизация рынка начнется в феврале — марте 2007 года, — считает гендиректор Столичного ипотечного агентства Лариса Брыкса. — Рост цен составит приблизительно от 1 до 3 % в месяц по ликвидным объектам. Непонятно влияние кампании по выборам Президента РФ, поэтому прогноз приблизительный и не учитывает резкое колебание цен на нефть, курс доллара и политическую ситуацию. Также может отличаться рост цен на загородную и коммерческую недвижимость».

По мнению Алексея Теребкова, руководителя компании «Лаурел-ипотека», стагнация продлится до середины февраля, а затем — рост. До конца года средний рост цен (на вторичном рынке) составит 28 % в Москве и 32 % в ближнем Подмосковье.

Большинство участников заседания сошлись во мнении, что элитное жилье и качественные новостройки будут дорожать. Е. Дворяшина предположила, что до 35–45 % к концу года, а на вторичное жилье экономкласса (квартиры и комнаты) — до 10–30 %. В регионах цены будут повторять московскую тенденцию с некоторым запаздыванием. Малоэтажное жилье в сельской местности значительно понизит там среднюю стоимость квадратного метра.

А. Коган был осторожен в плане прогнозов, обратив внимание присутствующих, что в 2007 году существенного увеличения объемов строительства ожидать не приходится, а потому дефицит жилья сохранится. Однако машина запущена. Предпринимаемые сегодня действия создают предпосылки для последующего роста жилищного фонда. Поэтому цены будут продолжать расти, но не такими темпами, как в 2006 году.

Дата публикации: 11:11 17 января 2007

Источник: bpn.ru