Строительство городов на деньги частных компаний "квартирный вопрос" пока не решит

В ближайшие семь лет четыре российские компании инвестируют в строительство так называемых "частных городов" не менее $15-20 млрд. Они намерены реализовать проекты "Большое Домодедово", "Рублево-Архангельское" и "А101" в Подмосковье, а также "Академический" в Екатеринбурге. В общей сложности ими будет возведено 20,5 млн. кв. метров жилья. Все названные проекты, за исключением "А101", претендуют на место в национальной программе "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Однако эксперты считают, что появление на рынке этих объектов не сможет кардинально изменить ситуацию. В том, с какими проблемами столкнулись инвесторы "частных городов", разбирался корреспондент "Интерфакс-Недвижимости".

Трудности комплексного подхода

Сама по себе мысль, что успешное решение жилищной проблемы во многом зависит от комплексного подхода к застройке, не нова. Однако последние полтора десятка лет "квартирный вопрос" не только в Москве с ее дефицитом свободных земельных участков под строительство, но и по всей России, решался лишь путем точечной застройки. Одной из главной причин этого парадокса собеседники "ИФ-Недвижимость" назвали неурегулированность земельных отношений в России вообще и трудность получения стройплощадки от муниципальных властей в частности.

"Подразумевается, что комплексное освоение земельных участков оптимально и для бизнеса, и для государства, так как бизнес получает гарантированное право на дальнейшую застройку освоенного участка, а государство или муниципалитет избавляется от необходимости разрабатывать всю необходимую документацию", - говорит юрист-аналитик Адвокатского бюро "Юрлов и партнеры" Мария Китайчик. В то же время она отмечает, что хотя закон и устанавливает выделение земельных участков под комплексное освоение только на аукционе, данное требование законодательства часто нарушается.

"Либо требование законодательства попросту игнорируется и земельные участки предоставляются под комплексное освоение без аукциона, либо аукционы не проводятся из-за незавершенности процесса разграничения федеральной и муниципальной собственности на землю", - утверждает эксперт.

Опрошенные специалисты подчеркивают, что в настоящее время масштабный проект комплексной застройки на государственной или муниципальной земле (особенно если участки заняты жилыми домами) зачастую невозможен.

"В идеале власти должны выставлять на торги участки, свободные от прав третьих лиц. Естественно, расселение жителей, предоставление компенсаций требует много времени, терпения, такта, финансовых и иных ресурсов. Как правило, власти не располагают всем этим в достаточной мере, да и, похоже, не очень в этом нуждаются", - говорит партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.

В результате, отмечает он, выходящие на такие площадки девелоперы и инвесторы, сталкиваются с существенными правовыми рисками - ведь в случае конфликта собственники недвижимости могут оспорить договор аренды земли и, как минимум, заморозить строительство на неопределённый срок.

Эксперты подчеркивают, что компаниям-застройщикам значительно проще и безопаснее осваивать земли, находящиеся в их собственности. Однако далеко не все компании могут себе позволить приобретение больших участков для комплексной жилой застройки. Именно поэтому пионерами в деле строительства "частных городов" стали крупные компании.

Так, в Подмосковье проект "Большое Домодедово" реализует "КОАЛКО-Девелопмент", за которой стоят финансовые ресурсы совладельца холдинга "Металлоинвест" Василия Анисимова. За проектом "Рублево-Архангельское" стоит "Нафта-Москва", чьим бенефициаром считается Сулейман Керимов. Проект "А101" ведет управляющая компания "Масштаб", созданная совладельцем "Собинбанка" Сергеем Кириленко.

Реализацией проекта "Академический" в Екатеринбурге занимается "Ренова СтройГруп", принадлежащая Виктору Вексельбергу.

"Наша компания проводила анализ востребованности девелоперских услуг на рынке и анализ компаний, которые подобные услуги предоставляют", - отмечает генеральный директор компании "МИАН-Девелопмент" Анатолий Морозов, констатируя, что, "как правило, основная масса девелоперских компаний связана с теми или иными финансовыми структурами".

Консолидация земель

Вместе с тем, даже у крупных компаний уходит несколько лет, чтобы "собрать" земли, пригодные для масштабного строительства. Как правило, им приходится скупать у частных лиц отдельные участки земли, которые еще не переведены в категорию земель под поселения.

Например, владелец компании "Масштаб", управляющей проектом "А101", С. Кириленко на презентации признавался, что на консолидацию земельных активов и разработку концепции ему пришлось потратить пять лет - в общей сложности проектом охвачено 13 тыс. га в Ленинском районе Подмосковья, строительство будет вестись на 5 тыс. га, предусмотрено возводить ежегодно 300 тыс. кв. метров жилья.

По словам С.Кириленко, в это время строительство в Ленинском районе если и не остановилось, то шло заметнее медленнее, поскольку около трети пригодных для застройки земель района оказалось или в собственности, или под управлением "Масштаба".

Компании "КОАЛКО-Девелопмент" и ЗАО "Рублево-Архангельское" (аффилировано с компанией "Нафта-Москва") также являются собственником земель, где будут реализовываться их проекты - "Большое Домодедово" и "Рублево-Архангельское".

Первой из них принадлежит 18 тыс. га в трех подмосковных хозяйствах - Барыбино, Повадино и "Заря Подмосковья", второй - 460 га в Красногорском районе Подмосковья.

Однако если у "Рублево-Архангельского" земли переведены в разряд земель под поселения, то перед "КОАЛКО-Девелопмент" встала сложная задача перевода своих участков из разряда сельхозземель.

На пресс-ланче еще в ноябре прошлого года генеральный директор компании Виктор Барулин отмечал, что хотя "КОАЛКО" постепенно переходит от агробизнеса к девелопменту, все же половину земель пока планируется использовать под сельскохозяйственные нужды - хотя бы там, где строительство жилья и других объектов невозможно по коммерческим соображениям. Такой, по утверждению главы "КОАЛКО-Девелопмент", является территория, расположенная рядом с аэропортом на востоке города. "Коровам будет все равно, если над ними будут постоянно летать самолеты, а вот жителям наших будущих домов это вряд ли понравится", - подчеркнул он.

Однако территориальное планирование - это достаточно сложная проблема, и справиться с ней непросто даже крупной компании с большими финансовыми резервами. На разработку планов прежде всего требуется время. "На сегодняшний день, в соответствии с решениями, принятыми правительством Московской области, завершена разработка генерального плана города Домодедово. В 2006 году также удалось закончить разработку комплексной схемы энерго- и водоснабжения проекта, а к маю этого года мы собираемся завершить планировку двух из девяти микрорайонов", - уточнил собеседник агентства из пресс-службы компании "КОАЛКО-Девелопмент".

Найти союзника

Компания "Ренова СтройГрупп", занимающаяся проектом "Академический" в Екатеринбурге столкнулась с серьезными трудностями, связанными с земельными отношениями. По словам генерального директора компании Вениамина Голубицкого, общая площадь земельного участка "Академического" составляет 2,5 тыс. га, однако под застройку пригодно только 1,3 тыс. га - эти земли в сентябре прошлого года удалось перевести в категорию земель поселений. Остальные территории являются лесопарковыми зонами и находятся в собственности Свердловской области.

Основная часть территории проекта, говорит В.Голубицкий, принадлежит "Ренове СтройГруп", но при этом земли под строительство первой очереди "Академического" распределены между компаний и муниципалитетом в соотношении "пятьдесят на пятьдесят". Кроме того, по его признанию, некоторые небольшие участки земли, попадающие в планировочный район, также "принадлежат третьим лицам".

В.Голубицкий рассказывает, что администрация Екатеринбурга намерена "самостоятельно проводить конкурсы и вести застройку принадлежащих ей участков". Но представителей "Ренова СтройГрупп" это обстоятельство не смущает. Глава компании уверен, что единый уникальный архитектурный стиль при этом обязательно сохранится, уверен глава "Ренова СтройГрупп". "Это будет обеспечиваться за счет авторского надзора французского архитектурного бюро "Valode & Pistre", которое разработало и градостроительную концепцию района и проект планировки "Академического", - подчеркнул В.Голубицкий.

Так что пример "Академического" является пока единственной иллюстрацией успешного сотрудничества частной компании и местной администрации.

Доступность цен на жилье зависит от партнерских отношений с властями

Интерес частных компаний к комплексной застройке, безусловно, стал знаковым событием прошлого года. Однако сейчас эксперты предпочитают говорить не о количестве квадратных метров, которые будут возведены в "частных городах", а о качестве нового жилья и ценах.

Сенсацией на рынке стало заявление "КОАЛКО-Девелопмент", что компания намерена продавать жилье эконом-класса (на его долю приходится порядка 90% от общего объема жилья в "Большом Домодедове") по цене около $1000 за кв. метр.

Однако, даже по словам самих инвесторов проекта, такая цена на постоянно растущем рынке Подмосковья возможна только в том случае, если компании-девелоперу не придется нести расходы по возведению инженерных сетей и социальных объектов. "Сети должны возводиться за счет длинных кредитных денег", - считает, в частности, глава "КОАЛКО-Девелопмент" В.Барулин.

"Если нам придется строить сети за свой счет, то цена квадратного метра может вырасти в 1,4 раза", - отметил он на пресс-брифинге с журналистами в ноябре прошлого года, сообщив, что в настоящее время его компания ведет переговоры с РАО "ЕЭС" и "Газпромом".

"Если бы такие условия были осуществимы в "Большом Домодедово", то, естественно, это могло бы помочь выполнению программы "Доступное жилье", - рассуждает А.Морозов, - кто-то же должен строить эти коммуникации, чтобы обеспечить 12 млн кв. метров заявленных площадей электричеством и водой".

С ним согласен и руководитель исследовательского центра управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Борис Флексер. "Обычно затраты, непосредственно связанные с инфраструктурой комплекса, ложатся на плечи застройщика и отражаются на стоимости жилья", - говорит он. При этом он считает, что в "Большом Домодедово" планка в $1000 за кв. метр "слишком низка", потому что со строительством инфраструктуры даже себестоимость кв. метра в проекте выше заявленной.

На государственную помощь в проекте рассчитывает и "Ренова СтройГрупп". "Мы прекрасно понимаем, что строительство инженерной и социальной инфраструктуры является дополнительной нагрузкой на стоимость объектов недвижимости, поэтому "Академический" изначально задумывался как проект государственно-частного партнерства", - говорит В.Голубицкий.

По его словам, государственное и муниципальное участие в создании инженерной инфраструктуры, дорожной сети, строительстве социальных объектов и отказ от взимания платы за подключение к сетям и 10-процентных отчислений от стоимости строительно-монтажных работ муниципалитету позволили бы снизить стоимость объектов недвижимости на треть.

Руководитель компании подчеркивает, что понимание этой ситуации демонстрируют не только бизнес, но и органы государственной и муниципальной власти. "В настоящее время компанией "Ренова СтройГруп" отправлены соответствующие заявки о государственной поддержке в органы власти всех уровней", - рассказывает он.

Вместе с тем, пока ничто не указывает на то, что государство готово становится партнерами компаний, реализующими масштабное строительство "частных городов". Все заявления чиновников с обещанием снять "инженерное обременение" с девелоперов сделаны только на региональном уровне или на уровне чиновников второго уровня, а в каком состоянии находятся переговоры таких инвесторов, как "КОАЛКО-Девелопмент" и "Ренова СтройГруп" с газовыми и энергетическими монополистами, неизвестно.

Фактом остается только то, что проект постановления правительства, подготовленный Росстроем и посвященный четкому описанию обязанностей всех заинтересованных сторон, принимающих участие в пилотных проектах комплексной застройки, еще осенью прошлого года и был направлен на согласование во все заинтересованные министерства, но так и получил одобрения правительства.

Можно привести еще один пример так и не состоявшегося альянса. Еще летом 2006 года "Интерфакс-Недвижимости" стало известно о планах участия израильской компании Tahal Group B.V. в реализации национального проекта "Доступное жилье" в Брянской области.

"Речь в первую очередь, идет о застройке территории старого аэропорта в Брянске. Там предполагается построить микрорайон с развитой социальной инфрастуктурой, где будет жить около 200 тыс. человек. Израильская фирма намерена не только строить жилые дома, но и вложить средства в проведение первоначальных работ - прокладку инженерных сетей", - рассказал тогда заместитель губернатора Брянской области Евгений Кузавлев.

Однако этот проект "повис" на этапе подготовки генплана пустующих территорий. Источник в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ (Росстрой), которое занимается координацией деятельности строительных компаний в рамках национального проекта, рассказал корреспонденту "ИФ-Недвижимости" на условиях анонимности, что причина задержки с выходом брянского проекта - в разногласиях между возможным инвестором и местными властями по поводу раздела будущей прибыли.

Быстрого решения этой проблемы не ожидает и руководитель Росстроя Сергей Круглик, заявивший на брифинге, посвященном подведению итогов 2006 года, что ему "неизвестно ни о каких продвижениях по этому вопросу".

Рыночные отношения

В отличие от "социальных" проектов "Академический" и "Большое Домодедово", два других - "А101" и "Рублево-Архангельское" - позиционируются как рыночные.

В частности, как отмечает заместитель генерального директора проекта "Рублево- Архангельское" Виктор Новичков, этот проект изначально задумывался как коммерческий и рыночный. Он уточняет, что проект предложит "своим покупателям жилье различного типа и различного ценового диапазона", но подчеркивает, что цены на жилье в "Рублево-Архангельском" в любом случае будут формироваться с учетом рыночных цен на аналогичное жилье.

А УК "Масштаб" вообще решила не иметь дела со строительством жилья и его последующей продажей, выбрав стратегию так называемого "land-девелопмента", то есть подготовки земельного участка для комплексной застройки. После того, как земельные участки будут обеспечены необходимой инфраструктурой, "Масштаб" намерена перепродавать их профессиональным девелоперам. Таким образом, цена квадратного метра будет формироваться уже строительными компаниями, но с учетом стоимости земельного участка под стройплощадку.

Владелец компании С.Кириленко ранее заявлял, что его УК готова к сотрудничеству с практически любым профессиональным игроком на первичном рынке жилья, однако пока известно о договоренности "Масштаба" лишь с одной строительной компанией - "Авгур Эстейт", которая, по информации экспертов "ИФ-Недвижимости", также связана с акционерами принадлежащей С.Кириленко компании.

Однако с каким бы девелопером "Масштаб" ни имела дела, строительство инфраструктуры компания планирует осуществлять самостоятельно. По словам С.Кириленко, в зависимости от типа жилья, разной будет и инженерная инфраструктура. Там, где класс жилья будет выше (например, коттеджи), "Масштаб" предлагает отапливать дома с помощью котлов, а там, где расположатся многоквартирные дома, управляющая компания намерена создать инженерные сети для центрального отопления.

"Условно весь проект можно разделить на три зоны: восточную, прилегающую к Бутову, где развернется многоэтажное строительство, северную, рядом с Теплым станом, где мы собираемся возводить малоэтажные здания, и юго-восточную, в долине рек Незнайка и Десна, которую мы планируем отдать под коттеджи", - пояснил собеседник агентства.

Отложенный эффект

Несмотря на то, что инициатива инвесторов "частных городов" привлекает большой интерес других участников рынка, собеседники "ИФ-Недвижимости" отмечают, что она вряд ли сможет оказать существенное влияние на рынок доступного жилья в нашей стране.

Прежде всего, они указывают, что значительный объем ввода квартирных метров, предусмотренный проектами комплексной застройки (12 млн кв. метров жилья "Большое Домодедово", 2,7 млн кв. метров - "Рублево-Архангельское", 4,5 млн кв. метров жилья - "Академический", 300 тыс. кв. метров ежегодно - проект "А101") будет "распылен" на несколько лет - от 7 до 25 лет, а значит, вес "частных городов" в общем объеме жилищного строительства в России будет не так уж и велик.

"Однозначно утверждать, что реализация подобных проектов может существенно изменить ситуацию с доступностью жилья в масштабах всей страны в настоящее время несколько преждевременно, так как подобные проекты на сегодняшний день являются экспериментальными. Кроме того, все эти проекты рассчитаны на длительный срок реализации, ввод объектов будет постепенным, а потому резкого влияния рынок вряд ли ощутит", - полагает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев.

В то же время в отдельных регионах, по мнению Б.Флексера, "частные города" могут решить проблему доступного жилья. "Рост городов предполагает ведение продуманной градостроительной политики. В этой связи развитие проектов комплексной застройки - очень актуальный процесс для нашей страны", - подчеркивает он.

Дата публикации: 17:07 19 января 2007

Источник: bpn.ru