Гадание на офисной гуще

Что принес прошлый год рынку офисной недвижимости в Москве? Что стоит ждать от года наступившего? Подобные вопросы актуальны для всех — не только для владельцев компаний, но и для простых офисных работников. Еще злободневнее они звучат для мелких частных предпринимателей — самой обделенной качественными и недорогими предложениями части бизнес-сообщества.

Начать обзор стоит с главного вопроса: сколько новых офисов появилось в столице в 2006 году? Как выяснилось, данные специалистов по этому вопросу практически не расходятся, что свидетельствует о том, что офисный сегмент является одним из самых прозрачных в сфере московской недвижимости. Инвесторы достаточно охотно вкладывают деньги в строительство бизнес-центров, хотя нередки и высказывания о том, что рентабельность проектов такого рода начала падать.

Офисы по зиме считают

Руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Айдар Галеев оценивает общий объем обращающихся на рынке офисных площадей всех типов в 30 млн кв. м. Наибольшую их долю составляют низкокачественные помещения, даже не попадающие в существующую классификацию. Из оставшейся части офисов 7,5–8 млн кв. м относятся к классу С, 5,4 млн кв. м занимают в совокупности бизнес-центры классов А и В.

Практически такие же показатели приводит вице-президент компании Blackwood Михаил Гец. По его данным, к концу 2006 года объем рынка офисной недвижимости классов А и В достиг примерно 5,3 млн кв. м.

В 2006 году спрос на офисные площади оставался на высоком уровне. Объем сделок по итогам года составил более 700 тыс. кв. м. Это на 13% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Сергей Лобкарев считает, что на начало 2006 года общий объем предложения современных офисов насчитывал приблизительно 4 млн кв. м. К выходу в 2006 году было заявлено порядка 900 тыс. кв. м, но сдачу в эксплуатацию некоторых зданий девелоперы перенесли на более поздний срок. Таким образом, рынок качественных офисных площадей должен был насчитывать около 5 млн кв. м, но, по мнению С. Лобкарева, реальная цифра не превышает 4,7–4,8 млн кв. м.

В свою очередь заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов замечает, что объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в прошлом году значительно превысил показатели предыдущих лет. Уже за первые три квартала минувшего года объемы арендованных и купленных офисных площадей приблизились к отметке 1 млн кв. м.

Правда, уровень вакантных офисных помещений классов А и В по-прежнему остается очень низким. Для помещений класса А он составляет менее 1,6%, а для класса В — 4%. Следует отметить, что уровень сделок предварительной аренды, когда стороны подписывают договор о намерениях, остается высоким и достигает 42%.

При этом самая большая сделка предварительной аренды была заключена компанией «Вымпелком». Компания арендовала три здания офисного комплекса «Эрмитаж Плаза» общей площадью 44 тыс. кв. м. Агентами по сдаче в аренду этого здания выступали компании Colliers International и Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.

Деньги непотраченные — это деньги заработанные

Если данные по строительству и аренде офисных площадей, приводимые специалистами рынка, колеблются незначительно и складываются в общую картину, то в оценках инвестиций мнения несколько разделились.

Ряд экспертов считает, что сектор офисной недвижимости остается наиболее привлекательным для инвесторов. Объемы вложений, по мнению С. Лобкарева, постоянно и равномерно растут. Доход, который приносит возведение бизнес-центров, в 2006 году составил 13–15% годовых, а в 2007 году должен незначительно измениться, установившись на уровне 11–13%. Это связано со снижением темпов роста цен в данном сегменте. То есть, даже учитывая определенные потери в рентабельности, инвестиционный потенциал офисной недвижимости останется достаточно высоким.

Но не обошлось и без скептических высказываний. В частности, М. Гец утверждает: «На вложениях в офисную недвижимость в 2006 году можно было заработать 9–10%. Этот показатель постоянно снижался в последние несколько лет. Мы прогнозируем, что в 2007 году эта тенденция сохранится, а по итогам года данный показатель составит 7,5–9%».

Некоторым игрокам рынка инвестиционная привлекательность офисной недвижимости представляется более оптимистичной. По мнению А. Галеева, ситуация на рынке купли–продажи офисных площадей во многом объяснялась избытком денежных средств в стране, которые ищут нового применения. Поскольку список инвестиционных возможностей расширяется очень медленно, рост спроса на объекты инвестирования привел к существенному повышению цен, запрашиваемых собственниками объектов. Продажная стоимость офисной недвижимости выросла на 40–45%.

В условиях повышенного спроса на инвестиционные покупки разрыв цен между классами В и С стал минимальным. Наибольший годовой темп прироста цен на уровне более 60% за год наблюдался по категории так называемых автономных офисов (встроенно-пристроенные помещения в жилых домах), что связано с объективной нехваткой подобных объектов на рынке и их небольшими площадями.

Большие и маленькие

По словам А. Галеева, реальный рост предложения офисов пока не успевает за спросом, что благоприятствует активному развитию рынка. Сегодня, по заявлению ряда инвесторов, офисный центр класса А окупается за счет аренды за три–четыре года, т. е. его прибыльность равняется 25–33% годовых. Причем девелоперы не спешат продавать такие объекты сторонним инвесторам.

Между тем, согласно мнениям экспертов, средняя доходность не превышает 10% годовых. Чем обусловлена такая разница в заявлениях аналитиков и представителей отдельных компаний-инвесторов, остается только догадываться. Скорее всего последние намеренно завышают цифры, чтобы создать вокруг своих объектов ореол успеха и тем самым спровоцировать ажиотаж среди потенциальных покупателей, которыми в основной массе выступают иностранные инвестиционные фонды.Инвестиционная привлекательность бизнес-центров несомненна, хотя быстрая окупаемость, судя по всему, уже в прошлом. Это не в последнюю очередь обусловлено растущей конкуренцией и ударными темпами строительства новых объектов.

Вполне закономерно, что у каждого потенциального, да и реального арендатора возникает вопрос, когда закончится дефицит офисных площадей. М. Гец комментирует проблему нехватки офисов следующим образом: «По нашим оценкам, насыщение рынка произойдет не ранее 2009–2010 годов. Но это не значит, что объемы офисного строительства резко сократятся.

Потребности арендаторов постоянно растут, новые технологии продолжают развиваться, а бизнес-центры морально и физически устаревают. Предстоит лишь некоторое снижение объемов офисного строительства после пика, который ожидается в 2008–2009 годах».

С. Лобкарев также считает, что предел насыщения рынка будет достигнут в ближайшие четыре–шесть лет, в течение которых объем офисных площадей классов А и В достигнет порядка 15 млн кв. м. Если все заявленные сегодня проекты получится реализовать, то в ближайшие годы на рынок выйдет достаточное количество бизнес-центров, чтобы предложение догнало спрос.

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» заявляют, что, по их оценкам, потенциал роста спроса на офисы всех типов составляет не менее 13,7 млн кв. м.Несмотря на то что данные факторы зависят от целого ряда трудно предсказуемых переменных, они характеризуют стабильные возможности развития офисного рынка на ближайшие шесть– семь лет.

Куда пойти, куда податься?

В 2006 году продолжали формироваться новые районы офисной активности. Среди наиболее активно осваиваемых инвесторами районов числятся территория «Большого Сити», юго-западное и западное направления. Растет также интерес к югу столицы (проект Nagatino i-Land).

Яркой иллюстрацией тенденции децентрализации является многофункциональный гостинично-офисный комплекс «Милан» на Каширском шоссе. Близость к аэропорту «Домодедово», хорошая транспортная доступность и высокое качество проекта являются факторами, которые определяют высокий интерес к комплексу среди российских и западных компаний.

Усилилась тенденция строительства классических бизнес-парков — низкоэтажных деловых комплексов, расположенных на больших участках земли на окраине города. На сегодняшний день в разной стадии проектирования и возведения находятся несколько проектов общей площадью около 640 тыс. кв. м.

Сразу пять офисных центров возводится сейчас за МКАД (три из них — в формате «бизнес-парк»). Шведская компания IKEA инвестировала $150 млн в проект бизнес-парка «Химки» общей площадью 200 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе. Интересно, что начало строительства зданий, входящих в бизнес-парк, напрямую зависит от сдачи его площадей в аренду. При этом девелопер готов изменять конструктивные характеристики здания в соответствии с требованиями арендатора, например построить подземную парковку. В бизнес-парках «Гринвуд» и «Химки» уже заключены первые договоры аренды. Одно из подразделений своей штаб-квартиры в «Химках» разместит сама IKEA.

М. Гец отмечает, что децентрализация — одна из значимых тенденций развития московского рынка офисной недвижимости в последние несколько лет. С 2006 года приобрел вполне реальные очертания процесс формирования новых деловых зон в районе МКАД, хотя еще несколько лет назад проекты такого рода вызывали скептическое отношение наблюдателей. Центрами притяжения для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются аэропорты (бизнес-парки «Гринвуд» и «Химки»), крупные логистические комплексы («Косинская Плаза», «Ист-парк»), а также крупные загородные поселки («Резиденция»). В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким «якорем» является общественно-деловой центр Московской области (проекты компаний RIGroup, ОСК, «Крокус»).

Строить или перестраивать?

Еще одна активно обсуждаемая тенденция последнего времени — проекты и перепрофилирования промзон в центре города в офисные комплексы. Крупные затраты на реконструкцию компенсируются повышенными ставками аренды и высокой стоимостью готовых объектов. Но проекты реконструкции промышленных территорий очень индивидуальны, вложения в их реализацию зависят от множества факторов и подчас отличаются в разы, поэтому давать какие-то усредненные оценки по этому сегменту рынка нельзя. Оба процесса — децентрализация рынка и перепрофилирование площадей в центральной части города — параллельные и не противоречат друг другу.

«Действительно, однозначно судить об инвестиционной привлекательности реконструированных офисных помещений в центре города или вновь построенных между третьим транспортным кольцом и МКАД сложно, — говорит С. Лобкарев. — В настоящее время стоимость офисного помещения определяется (при многочисленных других факторах) не только и не столько местоположением, сколько доступностью, в том числе транспортной». Кроме того, важную роль играет инфраструктура объекта и состав арендаторов, точнее, специфика их бизнеса. При определенных видах деятельности близость центра совершенно не принципиальна.

Тенденция освоения окраин продолжится, темпы роста останутся умеренными, но уже к 2008 году спрос на офисы вдали от центра (правда, с конкретной привязкой к тому или иному административному округу) сильно возрастет. Количество же промзон, которые целесообразно реконструировать в высококачественные офисные центры, ограничено.

Ставки растут

Но наряду с местом расположения и типом офисного помещения не менее актуальна и стоимость его аренды, которая за прошедший год выросла на 5–7%. При этом максимальные ставки на лучшие помещения, расположенные в центре города, увеличились более существенно, достигнув в единичных случаях $900–1100 за 1 кв. м в год. Ставка аренды автономных офисов выросла на 12,6% — она равняется $410–450 за 1 кв. м в год.

По данным А. Гурганова, в 2006 году стоимость аренды помещений класса А подорожала в среднем на 12–15%, класса В — примерно на 7%. По данным экспертов компании «МИАН–агентство недвижимости», на протяжении 2006 года ставки росли на 8–10% (класс А) и на 8–12% (класс В). Специалисты компании Blackwood оценивают повышение ставок по классу А в диапазоне 6–8%, по классу В — в 11–14%.

В 2007 году увеличение стоимости аренды продолжится примерно теми же темпами, т. е. на 8–10% в год. Понижение ставок реально только при превышении предложения над спросом, чего в ближайшем будущем не произойдет.

В настоящий момент средние арендные ставки в офисных зданиях в зависимости от места расположения находятся в диапазоне $680–830 за 1 кв. м в год для класса А и $530–670 для класса В.

Заповедные места

«Одним из важнейших событий, происшедших в этом году, следует назвать ряд заявлений крупных московских чиновников о возможном ограничении строительства коммерческой недвижимости в центре Москвы», — говорит М. Гец. Такие нововведения способны привести к тому, что дефицит коммерческой недвижимости в центре города так и не удастся преодолеть. Если вслед за заявлениями московских властей последуют действия, стоимость аренды на офисы и торговые помещения в пределах Садового кольца не замедлит подскочить, даже по мере насыщения рынка и стабилизации уровня арендных ставок и цен продажи по Москве в целом. Также проблемы с реализацией проектов могут возникнуть у отдельных девелоперов, запланировавших либо уже приступивших к строительству офисных и торговых центров в пределах Садового кольца.

Однако следует отметить, что в центре Москвы в настоящее время возводится немало бизнес-центров, и, вероятно, эти проекты будут реализованы. Таким образом, вышеназванное решение городских властей отразится на рынке недвижимости только в долгосрочной перспективе.

Умный гору обойдет

Московские девелоперы продолжают искать нестандартные решения, которые позволят преодолеть нехватку свободных площадок в городе. В частности, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередачи, которые намечено убрать под землю.

Еще одним заметным событием явилась разработка новых требований к классификации офисных помещений, по которым половина позиционируемых сегодня как класс А офисов не соответствует новым критериям. Но говорить о возможном влиянии применения новой классификации на рынок офисной недвижимости пока рано.

Надо отметить активизацию девелоперской активности вокруг «Большого Сити». О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили компании «Интеко», «Базэл», «Открытые инвестиции», «ДОН-Строй» и др.

Подобная активность напрямую свидетельствует о том, что хотя гиганты рынка офисной недвижимости и говорят о всеобщей децентрализации и переносе деловой активности на окраины и за МКАД, но к центру Москвы интереса не потеряли. И пока остается возможность его осваивать — никто не откажется от подобных проектов.

Дата публикации: 17:54 22 января 2007

Источник: bpn.ru