Модный цвет ипотечного кредита — коллекция-2007

Несмотря на осеннюю стагнацию рынка жилой недвижимости, цены на жилье в Москве весьма высоки. Не каждый даже обеспеченный человек способен единовременно выложить за квартиру $250 тыс. Для многих ипотека остается единственной возможностью обзавестись крышей над головой. Помимо банка и ипотечной программы потенциальному заемщику приходится выбирать еще и валюту кредита.

Причем этот выбор не так прост, как кажется на первый взгляд: подписывая ипотечный договор, гражданин вступает с банком в долгосрочные отношения (от 5 до 25 лет), а расчеты будут производиться именно в той валюте, в которой выдан кредит.

Что в портфеле?

«Сегодня доля рублевых кредитов в портфеле банка составляет менее 1%, — сообщает руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют банка Сергей Даньков. — Причина такого соотношения заключается в том, что до недавнего времени для расчетов по сделкам в Москве и Санкт-Петербурге использовались доллары, а основная доля портфеля была сформирована именно в этих городах».

Ипотечные кредиты, выданные Банком Москвы, распределяются приблизительно в следующей пропорции: Московский регион — 70% в долларах и 30% в рублях, в совокупности по остальным региональным филиалам —10 и 90% соответственно. Такие цифры привела заместитель начальника управления розничного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы Мария Козырева.

По данным президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, за 2006 год их компания выдала 1767 кредитов в долларах и только 30 — в рублях. Таким образом, 99% ипотечных кредитов было выдано в долларах.

«Более 90% наших клиентов в 2006 году предпочли оформить ипотечный кредит в иностранной валюте», — замечает начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. По его мнению, это объясняется тем, что в Московском регионе большинство людей получают зарплату в долларах либо в рублях с привязкой к курсу доллара.

Как рассказала представитель пресс-службы БИН-банка Екатерина Мамаева, востребованность валютных кредитов в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге связана с тем, что за покупаемую недвижимость рассчитываются в основном в долларах, реже — в евро, а в регионах оплата обычно производится в рублях.

«Несмотря на то что основная масса кредитов коммерческих банков выдавалась в долларах, доля рублевых кредитов неуклонно растет и характерна для государственных банков, которые раньше других начали работать в регионах, а также для местных банков, которые работают по программе АИЖК», — уточняет руководитель по маркетингу блока ипотечного кредитования Альфа-банка Константин Дятлов.

Существует и еще один важный фактор, из-за которого жители двух столиц отдают предпочтение иностранной валюте. Это более умеренные процентные ставки, которые предлагают коммерческие банки. Хотя Сбербанк и поднял ставку в долларах, при этом немного снизив ее в рублях, остальные банки не спешат следовать его примеру.

Советы кредитуемым

В пользу валютных кредитов говорит и тот факт, что курс доллара относительно рубля в последнее время понижается, что позволяет заемщику сэкономить на платежах. Правда, это имеет смысл для заемщиков при соблюдении двух условий: соискатель кредита получает зарплату в рублях, а курс доллара продолжает снижаться.

Но, как считает С. Даньков, нужно учитывать и то, что ипотечные кредиты выдаются на десятилетия, а гарантий того, что нынешняя ситуация на валютном финансовом рынке сохранится надолго, нет. Похожее мнение высказывает и директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Он полагает, что, несмотря на то, что по долларовым кредитам ставки ниже, заемщикам выгоднее брать кредит в рублях. Хотя в 2007 году с учетом доверия к национальной валюте и в связи с нестабильностью доллара ситуация вряд ли кардинально изменится.

Взгляд в будущее

Учитывая сегодняшнюю рыночную ситуацию, можно утверждать, что предпосылок к падению рублевых ставок нет. Как сложится ситуация в 2007 году, в значительной мере зависит от того, какой политики станет придерживаться российское правительство, замечает С. Постнов. Многое определяет и изменение курса рубля к доллару. К тому же на рынок продолжают выходить западные игроки, которые понижают ставки по долларовым кредитам.

Таким образом, в 2007 году для москвичей более удобными останутся долларовые кредиты — столичные банки ориентированы именно на них. Жители регионов продолжат пользоваться рублевыми программами, которые активно продвигают местные банки.

Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка:

— Существует две основные модели поведения клиентов:

— Консервативная: «Занимаю в той валюте, в которой номинированы мои доходы, даже если ставки по кредитам в этой валюте выше».

— Рисковая: «Занимаю в той валюте, ставки по которой ниже и/или которая будет (по моему мнению) падать».

На развитых рынках практически весь объем ипотечных кредитов номинирован в национальных валютах. Российский рынок ипотеки начинался с долларовых кредитов, но доля рублевых кредитов уверенно растет. Думаю, эта тенденция сохранится и в будущем.

Юлия Вербицкая, директор по ипотеке и реверсии компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:

— Обычно люди берут кредит в той валюте, в которой получают зарплату, или в той, к которой эта зарплата привязана. Кроме того, на выбор валюты займа влияет поведение рынка. Исторически сложилось, что большинство расчетов производится в долларах, поэтому продавцы квартиры в большинстве случаев рассчитывают получить плату именно в долларах. Заемщик либо берет кредит в банке в той валюте, которую просит продавец, либо конвертирует деньги.

Наши ипотечные брокеры оставляют право выбора валюты займа за клиентом, но, по статистике компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», заемщики предпочитают брать ипотечные кредиты в долларах.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— Выбор валюты зависит от того, на какой срок вы берете кредит. Процентные ставки по краткосрочным рублевым кредитам сейчас колеблются от 11 до 16% годовых, долларовые — от 10 до 14%. В краткосрочной перспективе (до пяти лет) выгоднее брать займы в долларах. Для наглядности: по состоянию на 1 января 2004 года за $1 предлагали 29,45 руб., на 1 января 2007 года — 26,33 руб. Экономия на падении курса составила 3,12 руб. за $1 в год. Но следует учитывать, что в долгосрочной перспективе конъюнктуру на валютном рынке предсказать очень сложно.

С увеличением количества игроков на рынке ипотеки конкуренция будет еще больше усиливаться. «Коридор» ставок по рублевым кредитам, предлагаемым банками, в таких условиях скорее всего снизится через два–три года до 8–10%.

Сергей Озеров, финансовый директор банка ДельтаКредит:

— Выбор валюты кредита зависит от того, к какой валюте привязана зарплата заемщика. Если к долларам — то лучше брать долларовый кредит, а если начисляется исключительно в рублях, тогда рублевый. Но есть также люди, доход которых привязан к рублю, но они предпочитают брать валютные кредиты, поскольку процентная годовая ставка ниже. Кроме того, они рассчитывают на дальнейшее укрепление рубля, что означает, что им легче будет погашать такой кредит.

Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Выбор валюты ипотечного кредита зависит от многих факторов. Постараемся отметить наиболее существенные:

1. Валюта, в которой указана цена на недвижимость, — это могут быть доллары, рубли или условные единицы, указанные по специально рассчитанному курсу.
2. Валюта, в которой надо рассчитываться с продавцом. На вторичном рынке Москвы, как правило, используют доллары. На первичном рынке в равной степени расплачиваются как долларами, так и рублями.
3. В какой валюте потенциальный заемщик имеет доходы.

При этом заемщику надо учитывать, что проценты по кредитам в рублях на один–три пункта выше, чем в долларах, и возможны потери от конвертации основной суммы и ежемесячных платежей.

Дата публикации: 16:54 29 января 2007

Источник: bpn.ru