Москва офисная

Большинство крупных застройщиков жилья занялись офисным строительством. Изучив несколько проектов в этой области, “Ведомости” выяснили, почему офисы пользуются повышенным интересом: они окупаются за три-четыре года и при этом в отличие от жилья остаются в активе девелопера.

В прошлом году в Москве был зафиксирован рекорд — построено 975 000 кв. м офисов класса А и В — это на 50% больше, чем в 2005 г. (данные Colliers Int.). Рынок офисов быстро растет: в 1995 г. в Москве было всего 590 000 кв. м, сегодня почти в 10 раз больше — 5,3 млн кв. м. Но по сравнению с европейскими городами это совсем немного. К примеру, в Берлине на одного человека приходится 5 кв. м офисов, в Лондоне — почти 3 кв. м, а в Москве — всего 0,49 кв. м.

Правда, после того как рухнула Берлинская стена и город застроили офисами до тех самых 5 кв. м на человека, их владельцам пришлось сдавать качественные помещения по $100 за 1 кв. м. Но Москве до этого далеко: Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko оценивает московский дефицит в классе А в 1,5 млн кв. м (т. е. во столько же, сколько их есть сейчас).

Неудивительно, что многие крупные застройщики диверсифицируют свой бизнес и наряду с жильем строят офисы. Так, “Интеко” в течение 5-6 лет собирается построить 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, вложив только в офисы $1 млрд. Не менее амбициозные планы у “Дон-Строя”, который намерен довести оборот по коммерческой недвижимости до $800 млн.

“Реализация собственных проектов в этой области увеличивает капитализацию компании, и под них проще привлечь дешевые западные деньги. Сейчас много западных компаний инвестируют в офисное строительство, но посмотрите — нет ни одной в жилом секторе: деньгами входят в бизнес, который понятен”, — комментирует Андрей Лукьянов из банка “Российский кредит”.

Эксперты считают, что инвестиции в этот сегмент, даже без динамичного роста ставок, еще долго способны приносить высокую и стабильную прибыль. Насколько эта прибыль высока, “Ведомости” выяснили, изучив сметы строительства трех офисных зданий в Москве.

Затраты на строительство офисного здания складываются из нескольких частей: стоимость земельного участка и расчеты с городом, проектные работы, подготовка участка к строительным работам, сами строительно-монтажные работы, подведение сетей и прочие расходы — на продажу/сдачу в аренду, маркетинг объектов, страхование и т. д. Обычно на проект уходит около трех лет: полтора года — подготовка, полтора — сама стройка.

Земля и расчеты с городом

Входные затраты на приобретение прав на земельный участок составляют порядка 20-30% себестоимости, говорит коммерческий директор “Капитал Груп” Алексей Белоусов. Так, за право построить офисное здание общей площадью 110 000 кв. м в центре Москвы инвестор (проект № 1 в таблице) заплатил $57,3 млн, что в пересчете на 1 кв. м составляет $521. Но это не самая высокая цена. Земля и расчеты с городом для строительства офисного здания на западе Москвы площадью 368 000 кв. м другому инвестору обошлись примерно в $217 млн — $591 на 1 кв. м (проект № 3).

Вице-президент Mirax Group Дмитрий Луценко не считает стоимость земли критической: количество выгодных площадок сокращается, но цены на готовые объекты пропорционально растут. Доля города платится в деньгах — как компенсация за развитие инфраструктуры. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский рассказывает, что строители рассчитываются с городом в самом начале по фиксированной стоимости, поскольку к завершению проекта цена может вырасти. “Практика управления бизнес-центрами показывает, что весь объем должен быть целиком сосредоточен у одного владельца, поэтому существует практика выкупа застройщиком городской доли”, — объясняет Белоусов.

Проект и подготовка к строительству

Разработка проекта и его согласование составляют до 7% расходов. В нашей таблице цифра колеблется от $77 до $141 за 1 кв. м. Самые дорогие проектные работы оказались у проекта № 2 — офиса площадью 36 200 кв. м в центре Москвы. Компании дорого обошлись разработка техусловий на присоединение к городским сетям (почти $50), а также подготовка к реставрационным работам — $25. Этот офис будет строиться в пределах уже существующего здания, поэтому и выкуп права аренды здесь минимальный — около $7 млн.

Подготовку к строительству обычно относят к подрядным работам, но в двух наших проектах эта статья посчитана отдельно и составляет до 9% сметной стоимости. Эти деньги идут на разборку и снос зданий, вынос коммуникаций из пятна застройки, временные здания и сооружения, защиту тоннелей метро и т. д.

Строительство и сети

Это главная составляющая расходов. В таблице строительно-монтажные работы обходятся в $1043-1213 на 1 кв. м — разброс составляет 16%. Куда больше разница между стоимостью инженерных сетей. В проекте № 1 затраты на инженерию составляют $560, почти четверть бюджета. А девелопер высотного здания (№ 3) заложил на эти цели всего $85 — в этом районе есть свободные мощности. С октября прошлого года в Москве введена плата за присоединение к электросетям — 40 000 руб. за 1 кВт. Однако пока строителям чаще приходится обходиться своими силами — например, строить подстанцию.

Именно в строительно-монтажных работах и инфраструктуре обычно проявляется разница между себестоимостью офисов класса А и В, которая составляет $200-250 за 1 кв. м. Это качество и стоимость отделки и внешнего вида, количество машино-мест, внутренняя инженерия и т. д., поясняет директор по работе с новостройками и недвижимостью национального банка “Траст” Михаил Соловьев. Однако эту разницу может снивелировать стоимость земли — ее цена сильно колеблется в каждом конкретном случае.

Прочие расходы

“Успех офисного проекта зависит от многих составляющих, — рассказывает Закревский. — Нанять подрядчика не проблема, с самого начала необходимо грамотно разработать концепцию, правильно спозиционировать объект, профинансировать его, а потом продать или сдать в аренду”. Обычно этим занимаются брокеры, которые за консалтинг получают фиксированные платежи (около 2% от объема сделки), а при продаже/сдаче в аренду — комиссию (8% от годовой арендной ставки или 2-5% от стоимости продажи). В эту же статью мы приплюсовали сумму, которая у одного из застройщиков отнесена на непредвиденные расходы.

Доходность

Итак, 1 кв. м общей площади офиса класса А обходится в $1748-2470. Нужно учитывать, что финансирование офисных проектов сильно отличается от ситуации с жильем. Продажи квартир можно начать почти одновременно со строительством — в этом случае дом фактически возводится на средства покупателей-соинвесторов. С офисами все иначе — эти проекты требуют 100%-ного финансирования, говорит Белоусов. Стоимость кредитов мы в расчетах не учитывали.

Цена реализации в представленных проектах составляет $5000-6000 за 1 кв. м общей площади. В отличие от жилья, где покупатель платит только за полезную площадь, т. е. квадратные метры квартиры, в бизнес-центре схема продажи иная. “Подземный паркинг — одна из составляющих классности офиса: не было бы его, и класс офиса автоматически был бы ниже. Поэтому обычно продается общая площадь здания”, — говорит Закревский.

Инвестировав в проект № 1 $272 млн, девелопер может продать его через три года за $550 млн (+102%). Для проекта № 2 эти цифры — $63 млн и $181 млн (+187%), проекта № 3 — $812 млн и $2,2 млрд (+172%). Что соотносится с годовой доходностью 26%, 42% и 40% соответственно.

Но на российском рынке девелоперы чаще всего оставляют построенный объект за собой, говорит гендиректор компании Prime City Properties Сергей Колегов. “Управление собственными офисными комплексами оптимально в стратегическом плане. Через определенный срок оно окупает расходы и обеспечивает стабильный доход, не выбывая из актива компании, что в дальнейшем позволяет использовать его в качестве залога при кредитовании других девелоперских проектов”, — рассказывает Валех Рзаев, директор по внешним связям Forum Properties.

При аренде офисная часть и подземная сдаются по разным ставкам. В офисах класса А машино-место обычно стоит $300 в месяц ($3600 в год). В проекте № 1 заложено 750 машино-мест. Соответственно, на этом арендодатель заработает $2,7 млн в год. Надземная часть здания составляет 70 000 кв. м. По нижней границе, указанной в таблице, стоимости аренды (чистый доход арендатора с 1 кв. м общей площади в год) годовой доход составит $56 млн, по верхней — $70 млн. То есть проект окупится в худшем случае за четыре с половиной года, а в лучшем — менее чем за четыре. У проекта № 2 (330 машино-мест, надземная часть — 24 000 кв. м) срок окупаемости — менее четырех лет. У проекта № 3 (3000 машино-мест, надземная часть — 248 000 кв. м; правда, последняя цифра включает торговые площади, но их объем неизвестен) — три с половиной года.

“Средняя доходность офисных проектов для девелопера на данный момент составляет 20-23%. С каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения”, — говорит Колегов. “У каждой компании своя доходность: для кого-то 10% — нормальный показатель, а кто-то и за 20% не пойдет — покажется мало”, — объясняет Закревский. По словам Луценко, в Mirax Group средняя рентабельность по EBITDA — 25-30%.

Бум идет

“Планы нового строительства грандиозны. Москва является уникальным городом по объемам объявленного строительства. В 2007 г. девелоперы обещают построить около 40 новых офисных комплексов класса А и около 100 класса В. Мы ожидаем уже к 2010 г. удвоения рынка”, — комментирует Лада Белайчук, глава отдела исследований рынка офисной недвижимости Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko.

По словам Ирины Флоровой, начальника отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons, рост площадей не станет поводом для снижения ставок. Например, по сравнению с 2005 г. аренда в офисах класса А выросла примерно на 17% и составила $750 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), а в классе В — до $525.

Jones Lang LaSalle прогнозирует особенно быстрый рост. После 2009 г. рынок будет приближаться к насыщению, острый спрос на качественные офисы будет удовлетворен, считают специалисты этой компании.

Но перепроизводства, как когда-то в Берлине, девелоперы не боятся. “Сегодня заключаются предварительные сделки по аренде, к 2009-2010 гг. компании получат возможность выбирать и будут платить в первую очередь за качество”, — уверен Павел Фукс, председатель совета директоров MCG Group, развивающей в “Москва-Сити” несколько проектов. Он указывает, что уже сейчас в этом деловом центре арендные ставки достигают $1200 (без НДС и расходов на эксплуатацию).

“Москва была и будет деловым центром России и одним из деловых центров Европы, следовательно, здесь всегда будет нужда в офисных помещениях высокого класса”, — уверен Сергей Будылин, гендиректор компании “ДС Девелопмент” (входит в “Дон-Строй”).

Что такое класс А

По классификации офисных зданий, принятой Moscow Research Forum, офисное здание класса А должно удовлетворять следующим обязательным критериям.

1. Наличие центральной системы управления зданием.

2. Наличие системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющей регулировать температуру в отдельном офисном блоке.

3. Способность системы обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 градуса Цельсия, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м арендуемой офисной площади.

4. Наличие современной системы пожарной безопасности.

5. Наличие скоростных лифтов ведущих международных марок.

6. Наличие двух независимых источников электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением.

7. Наличие современной системы безопасности и контроля доступа в здание.

8. Высота потолков в чистовой отделке от 2,7 м.

9. Открытая планировка этажа, конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6 × 6 м.

10. Коэффициент потерь полезной площади не более 12%.

11. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия — от 400 кг на 1 кв. м.

12. Высококачественная отделка площадей общего пользования и фасада.

13. Возможность установки фальшпола.

14. Хорошее расположение (отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на имидж: функционирующих индустриальных объектов, кладбищ, свалок, тюрем).

15. Удобный подъезд и транспортное сообщение — 10-15 минут ходьбы от ближайшей станции метро или автобус, курсирующий между зданием и метро.16. Наличие подземной или крытой многоуровневой наземной парковки с крытым проходом в здание.

17. Здание должно принадлежать одному владельцу.

18. Управлять зданием должна профессиональная компания, управляющая не менее чем пятью офисными зданиями или обладающая международным опытом.19. Наличие не менее чем двух независимых телекоммуникационных провайдеров.

20. Наличие кафетерия для сотрудников и не менее чем двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка и т. д.).Допускается несоблюдение одного из указанных критериев.

Офисы класса В+ должны удовлетворять критериям 2, 4, 5, 7, 9, 12, 16, 18, 19, 20, сформулированным в более мягкой форме (например, открытую эффективную планировку может иметь только половина арендуемой площади здания, парковка может быть и открытой, а управление зданием просто должно быть организовано “должным образом”).

Дата публикации: 14:19 31 января 2007

Источник: bpn.ru