Проверяем квартиру в новостройке

Понятно, что, приобретая жилье, нельзя позволять себе расслабляться и терять бдительность. Отдельного упоминания здесь заслуживают новостройки, квартиры в которых нуждаются в серьезной проверке перед приобретением. Ведь даже если жилье уже полностью достроено, остается риск потерять дорогие метры.

Зачем проводить проверку

Специалисты рынка недвижимости в один голос советуют не покупать квартиру без содействия профессионалов, которые смогут проверить наличие всех необходимых документов и, что не менее важно, правильность их оформления. Именно отсутствие или ненадлежащее оформление документов, по словам Ивана Слепцова, директора по связям с общественностью корпорации «Главстрой», является самой распространенной проблемой при покупке квартир, в том числе и в новостройках. Разумеется, особенно внимательно стоит отнестись к вопросу, если вы не уверены, что не имеете дело с фирмой-однодневкой, которая может вообще не иметь разрешения на строительство. Однако помощь специалистов будет не лишней даже в тех случаях, когда покупатель планирует купить жилье у известной компании.

Как объясняет директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Александр Раков, только специалист может разглядеть «подводные камни», невидимые даже квалифицированному юристу, работающему в другой отрасли: «Как правило, разного рода подвохи могут поджидать неосведомленного покупателя в последующей эксплуатации дома-новостройки, обеспечении его энергоресурсами».

Так к кому же лучше всего обращаться за проверкой? Существует мнение, что лучше всего прибегать к услугам независимой юридической компании. Это вполне оправданный подход; однако, стоит понимать, что и юридическая компания не панацея от всех рисков, иначе юридическое сопровождение сделки в агентствах недвижимости или в структурных подразделениях компании-инвестора не было бы востребовано. «Сторонний юрист не знает всех подробностей и всех нюансов реального положения дел. С другой стороны, «свой» юрист никогда не будет вводить потенциального покупателя в заблуждение, так как репутация компании создавалась и нарабатывалась годами, и никто не станет подвергать ее сомнению ради сиюминутной выгоды», – говорит Раков. Разумеется, необходимо быть в курсе тенденций рынка недвижимости и настороженно относиться к предложениям приобрести квартиру по ценам существенно ниже рыночных.

Квартиру лучше приобретать у известных и крупных застройщиков, имеющих богатый опыт работы на рынке и сложившуюся репутацию, или через крупное, зарекомендовавшее себя риелторское агентство, убежден руководитель исследовательского центра управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Борис Флексер: «Добросовестные риелторы всегда очень тщательно проверяют застройщиков, с которыми работают, и все правоустанавливающие документы по объекту на предмет их юридической чистоты. Если же дом, который приглянулся покупателю, продает неизвестная ему компания, имеет смысл обратиться к независимым юристам, специализирующимся на работе с новостройками или – опять же – в крупное риелторское агентство с целью проведения юридической экспертизы».

Что проверяем при покупке

Прежде всего, стоит съездить на строительную площадку или по указанному адресу и воочию убедиться, что дом и квартира реально существуют. Если же здание еще только возводится, то самостоятельно посмотреть, на какой именно стадии строительства находится дом. Проверка документов никогда не должна проходить в отрыве от реальности. Когда вы будете смотреть документацию по строительству объекта, стоит сравнить ее с реальным состоянием дел и сделать свои выводы о правдивости предоставляемых сведений.

Обязательно следует проверить правоустанавливающие документы. В пакет при любых условиях должны входить: постановление органа власти (как правило, главы муниципального образования) о выделении застройщику земельного участка под проектирование и строительство; документ, закрепляющий право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта; инвестиционный контракт; протокол распределения квартир между сторонами инвестиционного контракта; документы, подтверждающие право лица, заключающего с покупателем договор на приобретение квартиры в новостройке, распоряжаться правом на эту конкретную квартиру.

Документом, закрепляющим право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта, в большинстве случаев является договор аренды земельного участка. Бывает и так, что земля просто находится в собственности застройщика. В последнем случае инвестиционный контракт с участием местной администрации не заключается.

Проблемы и судебные решения

О том, какие неприятности поджидают покупателей жилья, не озадачившихся надлежащей проверкой (или не сделавших по ее итогам правильных выводов), догадаться нетрудно. Прежде всего, могут возникнуть проблемы с заселением в квартиру, а также с оформлением ее в собственность. Если на руках у покупателя не будет полного пакета правильно оформленных документов, то он и вовсе может потерять свои деньги. По словам Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента «МИАН–агентство недвижимости», в зависимости от проблемы, она решается либо путем переговоров с компанией-застройщиком, либо путем обращения в правоохранительные органы или в суд: «Эффективность обращения в суд зависит от того, по какому вопросу обращается инвестор. Чаще всего решение выносится в пользу истца, однако вопрос исполнения судебных решений в случае с возвратом денег обманутым вкладчикам, как правило, остается открытым».

Надо заметить, что большая часть проблем с неправильным или неполным оформлением документов решается на месте, в рабочем порядке. Суд – это уже последняя инстанция, когда ситуация полностью зашла в тупик. И, разумеется, все прекрасно понимают, насколько долго урегулируются подобные вопросы.

О проблемах, которые могут возникнуть у покупателей недвижимости в новостройке, находящейся на стадии строительства, рассказывает Ангелина Крутова, старший специалист отдела оформления компании «Пересвет-Девелопмент»: «Строительство дома могут просто «заморозить» на неопределенное время, мотивируя это тем, что у застройщика не хватает денежных средств.

Зачастую процесс заселения в дом затягивается из-за приемки Госкомиссией. Еще одна ситуация: застройщики сдали дом, но покупатели не могут оформить квартиру в собственность, потому что не подписан распределительный протокол между застройщиком и городом». Тут надо понимать, что с учетом времени, которое необходимо затратить на строительство и зачисление жилого дома на баланс города, очень немного покупателей сегодня получили квартиры по правилам, установленным 214-ФЗ, призванным защитить интересы дольщиков.

«Наиболее часто встречается проблема в отношении определения реального срока окончания строительства объекта, который порой не зависит от объективно видимых причин и занижается застройщиком с целью максимально быстро привлечь денежные средства дольщиков (соинвесторов)», – рассказывает Александр Раков. Второй по распространенности остается проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье. Бросаясь в суд в надежде защитить свои права, стоит понимать, на что имеет смысл рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «Профилактика лучше, чем лечение», поэтому не стоит «экономить» на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.

Дата публикации: 13:56 06 февраля 2007

Источник: bpn.ru