Ипотека на грани кризиса

В 2006 году объемы ипотечного жилищного кредитования составили 220 млрд руб. против 108 млрд руб., запланированных нацпроектом "Доступное жилье", но в 2007 году перспективы совсем не радужные, потому как в Москве началось падение цен.

Cнижение стоимости актива, которым являются квартиры с точки зрения банка, заставляет банкиров пересмотреть свою политику финансирования – они ужесточают требования как к самим квартирам, так и к заемщикам. А потенциальные заемщики пока не спешат за кредитами, ожидая еще большего падения цен. Но в любом случае, стоит понять, на какие рубежи вышло ипотечное кредитование в 2006 году, прежде чем делать прогнозы на 2007.

Итоги 2006 года

Первое и главное - банков, занимающихся ипотекой, стало существенно больше – 662 банка вместо 395, по заявлению главы Росстроя Сергея Круглика. Поменялась расстановка сил в топовой десятке банков – Сбербанк и ВТБ (Внешторгбанк) как универсальные банки соперничали за первую и вторую позицию, а вот на третьей позиции неожиданно для всех оказался только в начале года начавший заниматься ипотекой "Москоммерцбанк".

"Москоммерцбанк" выдал ипотечных кредитов более чем на $500 млн, что в разы превосходит показатели таких многофилиальных банков, как "Росбанк" и "Уралсиб". Причем основной оборот пришелся на Москву и Санкт-Петербург, а в столице по итогам года "Москоммерц" выдал каждый третий кредит. Причем ипотечные брокеры в комментариях не для прессы говорят, что банк выдает кредиты практически без проверки, что, безусловно, делает портфель более рискованным. При этом банк готовится к секьютиризации портфеля на сумму $200-300 млн.

Секьютиризацию ипотечных портфелей российских банков можно отметить как одно из главных достижений года. "Городской ипотечный банк" провел продажу кредитов на $72,6 млн, ВТБ на $88,3 млн и "Газпромбанк" на $115 млн. Причем, многие банки перепродают кредиты Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), портфель которого растет как на дрожжах.

Если в начале 2006 года было рефинансировано 11,610 млрд руб, то в конце года эта цифра составила 39,570 млрд руб, то есть имеется рост более чем в три раза, что позволило правительству говорить о том, что ипотека реально заработала. Агентство рефинансировало более 69 тыс. ипотечных кредитов, и цифра в 1 млн кредитов в 2010 году уже не кажется такой недостижимой.

Тем временем, инвесторы могут обратить внимание на первые ипотечные облигации АИЖК, которые вот-вот должны появится на рынке. Уже известно, что в эти бумаги намерены инвестировать часть своих средств Пенсионный Фонд и Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Что касается темпов развития, то как сообщил Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, развитие ипотеки неравномерно по регионам: более 45% прироста по стоимости пришлось на 4 региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Тюменскую область, но только 12% по количеству выданных кредитов.

В этих субъектах федерации только одна семья из 500 сумела улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки, а в других регионах это одна семья из 150. При этом в среднем по России доля ипотечных сделок составляет на рынке жилья 6%.

Ближе к земле

В будущем году, по прогнозам АИЖК, будет выдано 300 тысяч ипотечных кредитов на сумму до 250 млрд. руб. По всей видимости, развитие ипотеки сместиться из городской сферы в земельную ипотеку. По прогнозу Семеняки, земельная ипотека должна стать самой важной инновацией 2007 года. Кроме того, ожидается что на рынок новостроек с помощью государства придут иностранные застройщики, которых обяжут продавать жилье с привлечением ипотеки по фиксированной цене.

Государственные власти также требуют от банков снижения ставок, однако это лишь усилит превалирование спроса над предложением, утверждают эксперты. Спрос на ипотечные кредиты однозначно сместиться в регионы, невзирая на то, что москвичи в ходе опросов в 2006 году высказывали самый высокий уровень доверия к ипотеке и наиболее активно интересовались ею.

Взаимообман

Однако сейчас в ситуацию вмешался новый фактор. Дело в том, что начавшееся падение цен на московском рынке реально притормозит рынок ипотеки. Уже в начале года был проведен первый аукцион по продаже квартиры под залогом, и эти сделки при падении рынка станут весьма частыми объявлениями в газетах. При падении цен на нефть мы имеем шансы наблюдать кризис, аналогичный кризису в США в начале 80-х годов.

Нынешний кризис на американском рынке недвижимости имеет пока существенно меньшие масштабы. Клиенты, которые получали кредит фактически без первоначального взноса, реально теряют при объявлении себя банкротами лишь несколько тысяч долларов. Массовое банкротство может привести к системному кризису рынка ипотеки. Не зря уже в Интернете появились корпорации "обманем банк вместе".

С другой стороны, игру банков тоже нельзя назвать кристально честной, ведь они часто не соблюдают анонсированные в рекламе условия кредитования. По словам одного из ипотечных брокеров, пожелавшего остаться неназванным, в России нет ни одного банка, который выдает кредиты по ставкам ниже 10%, даже если таковые декларируются в рекламе. Реальные ставки начинаются с 11,5-12% годовых и доходят до 20-22%.

Возможно, 2007 год принесет серьезные изменения именно в вопросах прозрачности, ведь уже 12 февраля в ФАС состоится заседание экспертного совета по защите конкуренции на рынке финансовых услуг, где будет обсуждаться проект Кодекса ипотечного кредитора, разработанный рабочей группой "СУПЕР (Стандарты, Унификация Первичного Рынка)" в рамках проекта Международной финансовой корпорации "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России".

Дата публикации: 10:37 28 февраля 2007

Источник: bpn.ru