Гостиничная «полянка» в ожидании заморских «пахарей»

Последние несколько лет рынок гостиничной недвижимости в столице переживает настоящий бум. По подсчетам специалистов, увеличение стоимости номерного фонда достигает 30% в год, а загрузка отечественных гостиниц (на уровне более 70%) значительно превышает показатели развитых стран Европы и Азии. Такая ситуация говорит об огромном дефиците, который существует в этом секторе недвижимости, а также о непаханом поле для привлечения и приумножения капитала.

Парадоксально, но факт: российские инвесторы и девелоперы совсем не торопятся на неосвоенную ниву современного гостиничного строительства. М2 выяснила почему. Согласно официальной статистике, на сегодняшний день в Москве насчитывается 183 отелей на 40 тыс. номеров и 69,2 тыс. мест. Много это или мало — вопрос некорректный. Прежде чемделать окончательные выводы, стоит разобраться, что представляют собой эти гостиничные комплексы.

Чем богаты?

Около 30 предприятий на 9,5 тыс. номеров, составляющие 15% общего числа гостиниц в столице, являются отелями первого класса или категории люкс (иначе говоря, четырех- или пятизвездочными заведениями). Стоимость номера в них начинается от $200 в сутки. Специалисты рынка считают, что только эти гостиницы соответствуют понятию «современный стандарт».

Большей частью таких отелей управляют международные гостиничные сети — «Мариотт», «Кемпински», «Рэдиссон», «Холидей Инн», «Хайатт» и др. Несколько проектов сравнительно недавно были осуществлены отечественными компаниями: трехзвездочный «Новотель–Новослободская» и гостиница «Татьяна». В 2006 году открылся отель Empire, находящийся под управлением компании «Гелиопарк».

Состав остальных объектов довольно пестр. Часть их традиционно причисляют к разряду заведений «советского образца», в основном построенных в период с 1950-го по 1980-й. В эту категорию входит около нескольких десятков объектов наиболее востребованной в Москве трехзвездочной категории, со стоимостью номера от $60 до $120. Наибольшей популярностью уиностранных туристов пользуются сегодня гостиницы «Космос» и «Украина», известны также гостиницы «Заря», «Рус-отель», «Ирбис» и «Измайлово».

Острый дефицит, существующий в этом недорогом сегменте, усугубился после сноса «России» — самой крупной гостиницы в Москве, а также «Интуриста», на месте которого открыли отель «Ритц Карлтон» пятизвездочной категории. Та же судьба, кстати, ожидает и недавно снесенную гостиницу «Минск», вместо которой появится пятизвездочный элитный отель.

В число не учтенных официальной статистикой объектов входят некоторые отели высоких категорий, не прошедшие сертификацию, и множество дешевых ($10–35 в сутки) одно–двухзвездочных объектов, имеющих высокую круглогодичную заполняемость: «Алтай», «Арктика», «Байкал», «Восток», «Восход», «Владыкино», «Золотой колос», «Крылатское», «Металлург», «Нефтяник», «Турист» и пр.

«Звездность» — дело добровольное

Все сказанное подводит к выводу о том, что на современном гостиничном рынке Москвы не существует ни четкой статистики, ни единой классификации гостиниц. Это крайне неудобно, в том числе и для клиентов. Иностранец, оплативший услуги пятизвездочного отеля, рискует оказаться в заведении, которое по своему качеству приближается к четырех-, а то и трехзвездочному европейскому отелю. В чем причина такого недоразумения?

Прежде всего в том, что сертификация гостиниц у нас осуществляется на добровольных началах. «В России в настоящее время действует распоряжение правительства РФ № 1004-р от 15 июня 2005 года, касающееся введения в действие системы классификации гостиниц и других средств размещения. На основании данного распоряжения существует добровольная классификация гостиниц.

На сегодняшний день в Москве сертифицировано 12 гостиниц, что составляет менее 10% общего числа гостиниц города, — рассказывает руководитель департамента маркетинга компании Heliopark Group Сергей Тарасов. — Российская система классификации действительно учитывает практически все основные параметры гостиницы и включает высокие требования на соответствие заявленному гостиницей уровню звездности. При разработке системы классификации учитывались рекомендации UNWТО (Всемирной туристской организации), мировой опыт, а также имеющийся в нашей стране опыт стандартизации в этой сфере».

На самом деле единые гостиничные стандарты отсутствуют не только в России. В Европе каждая страна по-своему оценивает уровень обслуживания гостиниц. Правда, большей частью европейских заведений управляют крупные и узнаваемые операторы, поэтому они все соответствуют сетевым стандартам.

В России все иначе. Во многих случаях звездность гостиницы определяется ее местоположением. В пределах Садового кольца держать отель средней категории экономически неэффективно, поэтому тут расположились самые пафосные заведения. В результате значительная часть гостиниц не соответствует заявленным «звездам», а отели средней ценовой категории, по большей части находящиеся в пределах третьего транспортного кольца и МКАД, не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос.

Актуальные проекты

Как рассказал С. Тарасов, сегодня московское правительство реализует ряд программ, направленных на увеличение номерного фонда столицы. В соответствии с «Генеральной схемой размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года» столица дополнительно получит порядка 61,6 тыс. номеров. Хотя намечено, что количество новых отелей будет увеличиваться год от года, темпы строительства пока невысокие.

Итак, какие проекты ждут своего осуществления? Согласно информации, предоставленной специалистами компании Jones Lang LaSalle, по планам до 2010 года в пределах Садового кольца должно открыться более десятка новых объектов. Несколько гостиниц расположатся в непосредственной близости от Московского Кремля: это проекты «Красная площадь-5», отель Four Seasons, новое здание «России», «Новотель–Гостиный двор», новое здание гостиницы «Центральная». Также будет реализовано несколько проектов, расположенных на наиболее престижных улицах Москвы: два первоклассных отеля на улицах Тверской, Покровке и Ильинке. Суммарный размер номерного фонда в пределах Садового кольца составит более 3,7 тыс. номеров.

Проекты, расположенные за пределами исторической территории, несколько скромнее. Большая часть новых гостиниц разместится около наиболее оживленных железнодорожных вокзалов Москвы: Ленинградского, Белорусского и Курского. Все они, по замыслу, должны иметь высшую категорию. Два новых отеля предполагается построить в одном из самых перспективных районов Москва-Сити — это объекты под рабочими названиями «Гранд-Хайатт» и «Транспорт–терминал». Итого общее количество номеров за пределами исторического центра превысит 2,4 тыс.

Таким образом общий объем нового номерного фонда, который отвечает высоким современным требованиям, достигнет к 2010 году 6 тыс., что означает увеличение имеющегося фонда на 60%. Но это только десятая часть от запланированных «Генеральной схемой» гостиниц. Будут ли воплощены в жизнь проекты попроще, остается неизвестным, впрочем, как и многие другие подробности, касающиеся будущих проектов. И это неудивительно, ведь современная аналитика учитывает статистику и закономерности, существующие в самом высоком сегменте недвижимости. Все изменения, происходящие в более низких сегментах, как правило, не подлежат учету, а планы не имеют долгосрочной перспективы.

Что первично: яйцо или курица?

Итак, в Москве не существует не только достаточного количества гостиниц, но и четких представлений о том, сколько их действительно необходимо. Тем не менее для составления прогнозов аналитики пытаются рассматривать различные факторы.

Первый основан на показателях загрузки существующего номерного фонда столицы. По данным различных экспертов рынка, загрузка московских гостиниц составляет 60–70% (для сравнения: в регионах — 37–40%), и это учитывая, что столичные отели заполнены круглосуточно и для них не существует понятия сезонности. Такие показатели значительно выше тех, что зафиксированы во многих странах с развитой туриндустрией, а значит, налицо очевидный дефицит.

Дополнить картину помогают и данные Российского союза туриндустрии. Еще несколько лет назад отмечался рост посещающих наш город иностранных граждан. По итогам 2003 года Москва приняла более 3,5 млн иностранных граждан.

Тогда выдвигались прогнозы, что к 2010 году туристический поток составит около 10–12 млн. Но в последние годы наметилась противоположная тенденция: в 2004-м количество иностранцев сократилось на 9%, в 2005 году — на 16%, тенденция к уменьшению притока туристов сохранилась и в прошлом году.

Мимо Москвы

С чем связано подобное явление? В большой степени с высокой стоимостью услуг московских отелей, дефицитом мест и «хромающим» качеством обслуживания. Турпоток падает, потому что недостаточно гостиниц — именно так утверждают специалисты из туриндустрии. Но подобные логические выкладки можно и перевернуть. «Обеспечьте нас туристами, и мы начнем строить гостиницы» — так говорят хотельеры. Словом, перед нами пример спора, развивающегося по классической схеме — что было раньше: яйцо или курица? Нерешенность столь важного, фундаментального и даже философского вопроса парализует инициативу обеих сторон, не желающих оказаться внакладе. И это очень по-русски.

Наконец, у проблемы есть и другая составляющая — туризм. Количество иностранцев, посещающих Москву с деловыми целями, неуклонно растет. Свидетельство тому — уже упоминаемое выше отсутствие сезонности в московских гостиницах.

Именно деловая категория приезжих (по большей части граждан США, Германии, Италии, Великобритании и Китая) заполняет отели независимо от времени года. Но для путешественников с туристическими целями Москва стала гораздо менее привлекательной.

Стоит ли этому удивляться? На наших глазах разрушаются целые районы и кварталы старинной застройки, реконструкция старых зданий происходит по технологии, не выдерживающей критики. При всей помпезности и притязательности многих новых проектов, вызывающих любопытство и покоряющих воображение наших соотечественников, облик новой Москвы едва ли способствует массовому интересу со стороны отдыхающих иностранцев. Московская администрация тем не менее упорно позиционирует российскую столицу как место для проведения международных выставок, спортивных состязаний, фестивалей, туристических программ и пр. Успех этих начинаний вызывает сомнения.

Бизнес, который каждый день продается заново

Все сказанное выше лишь предваряет решение главного вопроса, интересующего потенциальных инвесторов и девелоперов. Разумеется, речь идет о доходности гостиничного бизнеса, точнее, о сроках возврата вложенных инвестиций. Как считает С. Тарасов, гостиничные объекты окупаются за семь–десять лет после ввода в эксплуатацию в зависимости от категории и инфраструктуры. Только после возврата инвестиций отели начинают приносить стабильный доход. При грамотно выстроенной системе продаж в течение 10–15 лет предприятие работает в основном на прибыль, и лишь после 25 лет эксплуатации появляется необходимость в дополнительных вложениях в его модернизацию или капитальный ремонт.

Старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Мария Усенко также говорит о трудностях гостиничного бизнеса, но уже с несколько другой точки зрения: «Гостиничный бизнес в Москве выгоден для тех, кто является его владельцем. Более того, есть особенности, определяющие развитие этого сектора недвижимости. Например, договор об аренде офисного помещения позволяет рассчитывать на стабильный доход — значит, дает гарантии спокойствия. Гостиничный бизнес фактически каждый день продается заново, поскольку помещения не продаются, а только снимаются.

Именно поэтому в гостиничном секторе принято заключать договоры на управление, а не на аренду». Согласимся, подобная специфика в конечном счете негативно влияет на сроки возврата инвестированных средств. Как считает М. Усенко, «в ближайшие годы существующие показатели окупаемости едва ли подвергнутся серьезной корректировке».

Взгляд на столицу с Востока и Запада

Семь–десять лет (в некоторых случаях чуть меньше) — большой срок окупаемости или малый? Все, конечно, познается в сравнении. В настоящее время гостиничная недвижимость не способна полноценно конкурировать с офисной или складской. В последние годы ее доходность не выдерживала никакого сравнения с лавинообразным ростом цен на жилье, вложившись в которое инвестор имел шанс вернуть средства в течение полутора–двух лет (правда, в ближайшем будущем ситуация может серьезно измениться).

Итак, для современного отечественного инвестора гостиничный сектор, с непредсказуемостью многих определяющих его развитие факторов, все еще остается малопривлекательным. Но иностранцы смотрят на дело несколько иначе. По Европе инвестиционный цикл гостиничных проектов в среднем держится в пределах 8–11 лет.

По информации Jones Lang LaSalle, сейчас есть несколько иностранных гостиничных операторов, которые намерены развивать свой бизнес в России. Это несколько азиатских компаний (Mandarin Oriental, Shangri-La, Raffles, Hong Kong&Shangria Company), которые пока отбирают подходящие участки. Проявляют интерес и европейские бренды, например International Hotels Group. Эта крупная международная корпорация уже осуществила некоторые гостиничные проекты и собирается реализовать ряд других.

Однако интерес иностранных операторов сдерживают многие обстоятельства. Первое и главное — отсутствие в Москве, в частности в наиболее интересной для инвесторов центральной части города, свободных от обременений земельных участков для размещения гостиниц. Если площадки есть, то они находятся в районах, которые не окружены туристическими объектами. Никто не запрещает возводить гостиницы рядом с кольцевой дорогой, но в лучшем случае это будут мотели.

Вторая причина — недостаточное количество объектов, которые целесообразно перестроить или реконструировать под отели. Это могут быть старые здания в центральной части города, но их придется выводить из жилого фонда и реконструировать. Тут возникает проблема быстроты возвращения тех средств, которые затрачены на реконструкцию или строительство.

Несмотря на все сложности, гостиничный бизнес в Москве продолжает развиваться благодаря участию восточных и западных операторов, которые имеют возможность реализовать высокое качество строительства и обслуживания. Очевидно, столица пойдет по пути туристического центра, в котором преобладают дорогие отели, расположенные в центральных районах города.

Во всяком случае, как считает М. Усенко, «ситуация в гостиничном бизнесе в целом принципиально не изменится до 2010–2012 годов».

Сергей Тарасов, руководитель департамента маркетинга и стандартов бренда компании Heliopark Group:

— Вполне закономерно, что рынок гостеприимства — это один из последних рынков, который начинает активно развиваться в странах с постсоветской экономикой. Так было в странах Восточной Европы, тем более это справедливо для России. Когда в стране стал формироваться крупный частный капитал, первые инвесторы думали о наиболее актуальных рынках на тот момент — жилой и коммерческой недвижимости.

Туристическая отрасль в послеперестроечные годы работала скорее на «экспорт» туристов, чем на «импорт». Во-первых, как только появилась возможность свободно въезжать и выезжать из страны, многие россияне открыли для себя Турцию, Египет, Болгарию и прочие заграничные курорты. Во-вторых, поток иностранцев в Россию увеличивался очень медленно в связи с отсутствием в стране отлаженной туристической системы, малым числом бизнес-поездок. Поэтому гостиничный бизнес стал старательно доказывать свою привлекательность для инвестиций лишь в течение последних пяти–семи лет, о чем свидетельствует значительное увеличение девелоперской активности на этом рынке. Но называть это «бумом» преждевременно. Основные инвестиции по-прежнему находятся на других, более востребованных и быстро окупаемых рынках. Если для бизнес-центров и торговых центров в Москве срок окупаемости в среднем составляет три–шесть лет, товозврат инвестиций в гостиницы происходит только через шесть–восемь лет. Пока на остальных рынках коммерческой недвижимости существует неудовлетворенный спрос, они будут привлекать инвесторов в первую очередь.

Вторая причина, по которой гостиничный бизнес развивается не так стремительно, связана с необходимостью нанимать управляющую компанию для профессионального управления и обеспечения требуемой «загрузки» (продаж). Выбор управляющей компании — это важный шаг, который в первую очередь определяет успешность проекта. Репутация известного бренда, эффективное управление, расширение сети — все эти факторы увеличивают капитализацию проекта, обеспечивая в дальнейшем его выгодную продажу. Появление на отечественном рынке новых международных брендов и развитие национальных управляющих компаний, несомненно, способствует росту интереса к строительству гостиничных комплексов со стороны частных инвесторов. Укрепление туристического имиджа России также сильно влияет на гостиничный бизнес. В совокупности все вышесказанное выведет российский гостиничный рынок на международную ступень развития, и этотпроцесс будет проходить более интенсивно, чем в последние годы, но все же не так стремительно, как развиваются другие российские рынки недвижимости.

Дата публикации: 14:43 12 марта 2007

Источник: bpn.ru