«Элитка» для элиты

С начала эпохи становления цивилизованного рынка недвижимости и до настоящего времени, к сожалению, не сформировалось четкое определение элитной квартиры. Вокруг этого вопроса идут ожесточенные споры. Специалисты оперируют такими понятиями, как «жилье класса люкс», «элитное жилье», «жилье повышенной комфортности» и «жилье массового сегмента». Некоторые используют для характеристики деление на классы А, В и С. Попробуем прежде всего разобраться в признаках элитности…

Что есть сливки?

По мнению экспертов рынка недвижимости, под термином «элитные апартаменты» следует понимать дорогие квартиры, соответствующие высоким запросам клиентов. Основными критериями здесь являются расположение, категория здания, метраж и «начинка» жилья.

Если говорить о местоположении дома, в идеале это, конечно же, пределы Садового кольца — Остоженка, Пречистенка, Арбат, Тверская, районы Патриарших и Чистых прудов, Замоскворечье. Однако специалисты рынка недвижимости считают, что эпоха элитного жилья исключительно в пределах Садового кольца постепенно проходит. Интересные проекты с отличными видовыми характеристиками появляются в небольшом отдалении от центра. Кроме того, есть неплохие предложения (как на первичном, так и на вторичном рынке) на Фрунзенской набережной, Комсомольском, Кутузовском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира.

К категории здания также предъявляют достаточно жесткие требования. К элитному жилью относят в первую очередь клубные дома, построенные в течение последних десяти лет в центре города. Людям, намеревающимся поселиться в таком доме или арендовать в нем квартиру, придется пройти строгий фейсконтроль, то есть новые жильцы должны быть одобрены соседями.

Получается закрытая система, исключающая появление нежелательных лиц. В клубном доме, как правило, немного квартир (около 20), есть своя инфраструктура, рассчитанная на жильцов (например, фитнес-центр, косметический салон, кафе), круглосуточная профессиональная охрана и подземная парковка.

Однозначно элитными считаются и реконструированные старинные особняки, а также дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом. В таких зданиях после модернизации зачастую остается только внешний налет старины — стилистика, архитектурные особенности строения, лепнина и камины в квартирах. Все остальное переделывают по последнему слову техники: устанавливают новые автономные системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, перекладывают внешние инженерные сети, усиливают несущие конструкции, помещения отделывают с применением натуральных материалов. Нельзя не отметить и современные элитные жилые комплексы, построенные в центре и немного дальше. Они, как и клубные дома, имеют развитую инфраструктуру и шикарную отделку.

Таким образом, объединяет элитные здания некая эксклюзивность. Ее составляющие — интересный архитектурный проект (с изюминкой), дорогостоящие высококачественные материалы, серьезная компания-застройщик, техническое оснащение на высоком уровне, небольшое количество квартир, наличие парковки, охраны, огороженная благоустроенная территория.

А что внутри?

Среди требований, предъявляемых непосредственно к квартирам, отметим просторность (площадь от 100 кв. м), удобную планировку, функциональность, отделку с применением дизайнерских изысков и высококачественных материалов, высокие потолки (от 3 м), наличие нескольких санузлов, хороший вид из окна. Арендаторы особенно ценят полную техническую оснащенность кухни (вытяжка, бойлер, хорошая плита, духовка и микроволновая печь, стиральная и посудомоечная машины).

Для иностранцев основными критериями, как и раньше, остаются хорошая планировка, наличие нескольких спален и санузлов, комфорт. За это они согласны платить 6–8 тыс. долл. в месяц (максимум 13–15 тыс. долл.).

Для россиянина важны, скорее, престижность района, дома, квартиры, наличие охраны и подземного паркинга. Если человек занимает достаточно высокое положение, он может использовать арендуемые апартаменты в представительских целях. Некоторые наши соотечественники за суперэлитное жилье готовы выкладывать 35 тыс. долл. ежемесячно.

Популярными интерьерными стилями в последнее время стали минимализм, эклектика, современность без изысков. Хай-тек, характеризующийся сочетанием стекла, пластика и трубчатых конструкций из металла, уже не является чем‑то эксклюзивным.

Европейцы предпочитают минимализм или легкую классику в нейтральных тонах, просторную, светлую, чистую квартиру с небольшим количеством мебели или совсем без нее. Для русских независимо от стиля главное — высококачественный ремонт с использованием дорогих отделочных материалов.

Самое дорогое жилье, разумеется, апартаменты в зданиях, расположенных в престижных районах, малоквартирных клубных домах, с огороженной территорией, хорошей охраной, подземным паркингом и развитой инфраструктурой. Повторимся, что отделка жилья должна быть на самом высоком уровне, и площадь квартиры не менее 100 кв. м.

Цены растут

Прошедший 2006 год принес значительное увеличение стоимости элитного жилья в Москве. Динамика повышения арендных ставок не соответствовала росту цен на продажу.

Если раньше рентабельность средств, инвестированных в покупку недвижимости с целью последующей сдачи ее в аренду, составляла 10–12 % годовых, то в прошлом году в связи с ростом стоимости квадратного метра снизилась в среднем до 5–6 %.

То есть срок окупаемости увеличился в два раза. Поэтому в течение прошлого года наблюдались активные попытки владельцев квартир поднимать, причем не всегда обоснованно, арендные ставки.

Стоимость аренды в центре возросла на 10–12 %. Самое дорогое жилье, как и ранее, располагается в ЦАО. Это Остоженка (особенно новые дома в Сеченовском, Пожарском, Зачатьевском, Бутиковском, Молочном переулках), район Патриарших прудов (Трехпрудный, Ермолаевский переулки), переулки Арбата (Филипповский, Трубниковский). Ценовой диапазон таких квартир в среднем 10–25 тыс. долл.

Максимальная ставка на сдаваемую квартиру, зафиксированная специалистами агентства Penny Lane Realty в 2006 году, составила 40 тыс. долл. — за апартаменты на Остоженке площадью около 470 кв. м. Рынок аренды зависит от рынка продаж.

Если происходит удорожание квадратного метра, вырастает и арендная ставка. В 2007 году владельцы «инвестиционных» квартир скорее всего попытаются получить 10 % рентабельности вложений.

Спрос на престиж

Пик спроса в 2006 году пришелся на сентябрь — октябрь. Это время, когда у большинства экспатов (иностранных специалистов, приглашенных работать в Россию), менеджеров среднего и высшего звена (как правило, семейных пар с детьми) начинаются контракты.

Самыми востребованными квартирами были апартаменты, расположенные на Остоженке, Патриарших прудах, Арбате, Красной Пресне, Фрунзенской набережной. Популярность центра объяснима развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, престижностью проживания, наличием большого количества элитных домов.

Стабильный спрос наблюдается и на квартиры в Покровском-Глебове, что обусловлено, несмотря на отдаленность от центра, наличием на территории этого района англо-американской школы. То же и с районом Чистых прудов, который благодаря французской школе облюбован французами, хотя жилых зданий высокого уровня там немного. Россияне охотно снимают квартиры как на Остоженке, так и в элитных домах в Крылатском.

В целом же спрос на «элитку» всегда высок, и ситуация вряд ли изменится, особенно в ценовой категории от 5 тыс. до 10 тыс. долл. Он поддерживается за счет как иностранных специалистов, работающих в Москве, так и русских нанимателей, способных платить немалые деньги. Иностранцам гораздо выгоднее снимать престижную квартиру, чем проживать в гостинице (200 долл. в сутки — средняя цена номера в отеле).

И российские граждане становятся все более активными на рынке дорогой аренды. По некоторым данным, соотношение арендаторов в 2006 году было следующим: 55 % — иностранцы, 45 % — наши соотечественники (по сравнению с прошлым годом россиян на 5 % больше).

Однозначного ответа на вопрос о том, будет ли сохраняться тенденция к преобладанию доли граждан РФ среди снимающих элитное жилье, нет. Подорожание квадратного метра, замена в некоторых западных компаниях иностранных специалистов на российских, рост заработной платы в столице и повышение уровня жизни несомненно вызовут увеличение числа отечественных нанимателей. Однако более мягкий инвестиционный климат в России привлекает все новые иностранные компании и банки. Экономическая ситуация в стране стабилизируется, что приведет к дальнейшему притоку иностранцев. Специалисты склоняются к первому варианту развития событий и готовятся активно работать с состоятельными россиянами.

Количество и качество

Элитный рынок жилья достаточно ограничен — на то он и элитный. Предложение на нем формируется не только за счет существующих квартир, но и благодаря новостройкам. Связано это с тенденцией покупки жилья в новых домах с инвестиционными целями. Некоторые граждане приобретают сразу по несколько квартир — либо с целью перепродажи, либо для сдачи в аренду. В центре практически все свободные апартаменты (10–30 % в подъезде), способные приносить прибыль, сдаются. Основная масса предложений (54 %) — от 5 тыс. долл. и выше.

Дефицит наблюдается на жилье с качественной отделкой в современном стиле. Многие хозяева, которые потенциально могут сдавать квартиру дороже, не хотят вкладываться в ремонт, довольствуясь меньшим доходом. Ремонт обычно делают собственники, уже не первый раз выставляющие квартиры, способные самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Ценовая категория таких апартаментов в среднем 3–7 тыс. долл. в месяц, обычно перед каждой сдачей в наем в них выполняют косметический ремонт.

Прибыльный бизнес

Если в момент становления рынка аренды квартиры сдавали в основном люди, оставшиеся в посткоммунистическое время без дохода, а также собственники, по каким-либо причинам не использовавшие свою недвижимость, то в настоящий момент складывается определенный круг арендодателей, для которых сдача жилья — постоянный бизнес. В прошлом году многие из них зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей и получили все официальные бумаги для ведения деятельности по сдаче жилья в наем, поэтому при расчетах с ними стала приемлема безналичная форма оплаты.

Владельцы квартир при сдаче отдают предпочтение иностранцам. В этом случае в роли арендаторов часто выступают юридические лица, поскольку некоторые компании, приглашающие на работу специалистов из-за рубежа, оплачивают им жилье. Традиционно фирмам оказывается большее доверие, нежели физическим лицам.

Можно прогнозировать дальнейшее увеличение числа рантье — людей, живущих за счет сдачи в наем, что приведет к количественному и качественному улучшению рынка. Сегмент аренды элитных квартир не подвержен значительным сезонным колебаниям, на него не влияют изменения мировой экономики и политики.

Дата публикации: 10:30 14 марта 2007

Источник: bpn.ru