Хрущевки: подробности реконструкции

В Юго-Восточном административном округе Москвы стартует очередной эксперимент по реконструкции и капитальному ремонту «хрущевок». Без отселения жильцов. Это немецкая технология. Но пока что никакие иностранные наработки не помогали московским властям доводить подобные опыты до победного конца. «Собственник» узнал, к чему должны быть готовы жильцы пятиэтажек.

Кого не снесли – реконструируют

Программа сноса ветхого жилого фонда, построенного при Хрущеве, действует в столице с 1995 года. В 2010 году она должна полностью завершиться. Причем чиновники поделили пятиэтажки на сносимые и несносимые. К несносимым относятся кирпичные и панельные дома серий I-510, I-515, I-511, именно они подлежат капремонту или реконструкции. Всего в столице 480 микрорайонов, которые нужно реконструировать: там стоят старые дома вышеперечисленных серий.

Что входит в понятие «реконструкция» по задумке Мосгордумы? «Нам бы хотелось из пятиэтажек сделать 6-7-этажные дома», – уточнила замначальника управления строительства и архитектуры ЮВАО Валентина Сидорова. Также планируется заменить отдельные инженерные коммуникации, установить лифты, мусоропроводы, вестибюли с пандусами и улучшить состояние самих квартир.

Идею проводить реконструкцию без переселения столичные власти вынашивают давно, поскольку переселять жильцов на время ремонта некуда. Соответствующая программа была разработана еще в 1998 году. В 2007 году этой процедуре должны подвергнуться более 60 домов общей площадью более 340 тыс. кв. м. Подобные проекты стартовали в Москве уже не раз, но пока все они заканчивались провалом.

Новая программа реконструкции домов разработана совместно с Сенатом Берлина. Причем ожидается, что все работы пройдут за счет частных инвесторов из Германии: они через уполномоченную организацию ООО «ТрастИнвест» выделят кредитные средства под гарантии московского и берлинского правительств. В частности, немецкая сторона возьмет на себя предоставление технической помощи (речь идет о технологиях, материалах и специалистах).

Второй интересный момент: ремонтные работы в каждой квартире обещано проводить не более двух суток, на которые жильцам все-таки придется найти себе новое пристанище. По словам первого заместителя мэра Москвы Юрия Росляка, в основном это сверление технических отверстий для коммуникаций и косметический ремонт комнат.

Предполагается, что в «пилотном» проекте поучаствуют дома 54, корпус 2, 56, 58, 60 и 64 по улице Юных Ленинцев в ЮВАО. Текст распоряжения правительства Москвы о проведении эксперимента уже проходит согласование и, как ожидается, будет подписан 23 марта. Сразу после этого все жители этих домов будут проинформированы о намечаемых работах. Если эксперимент будет признан удачным, то опыт капитального ремонта и реконструкции домов без отселения жителей будет распространен по всей Москве.

Кому выгодно?

Эксперты утверждают, что общий износ домов индустриального периода домостроения, к которым, в частности, относятся пятиэтажки серии I-515, составляет 30-40%, при этом их несущие конструкции изношены всего на 10-15%, поэтому после всех намеченных процедур дома могут прослужить еще несколько десятков лет. Однако кому выгодна эта служба?

«Рентабельность реконструкции одной пятиэтажки, даже при условии возведения мансарды, что, несомненно, позволяет получить дополнительные площади под жилье, намного ниже, нежели снос старых и возведение новых домов, – считает генеральный директор компании «Конти-Град» Владимир Костычев. – Реконструкция 1 кв. м в старом доме в среднем лишь на 20% дешевле нового строительства».

Аналогичного мнения придерживается и Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций «Пересвет-Девелопмент». «Реконструкция дома с надстройкой этажей экономически выгодна лишь в том случае, если цена квартиры при продаже значительно превышает себестоимость ремонта. Добиться этого результата возможно только в престижных районах Москвы – СЗАО или ЮЗАО, где стоимость каждого квадратного метра очень высока. В случае проведения ремонтных работ с сохранением общего метража квартиры цена и спрос кардинально не меняется. После капитального ремонта цена может вырасти лишь на 5-10%».

А какую выгоду из реконструкции «хрущевок» может извлечь город? По словам чиновников, столица от этого проекта получит лишь снятие обязательств по проведению капремонта за счет горбюджета. Однако детали соглашения столичных властей с зарубежными компаниями не разглашаются. При этом известно, что российская компания «Крост», которая в 2008 году должна заняться реконструкцией пятиэтажек в Западном округе, получит около 80% площадей, которые надстроят к существующему зданию.

Жильцы же после реконструкции получат «облагороженный» вид собственного дома. Столичные депутаты уверены, что москвичи согласятся на переделку своих домов, несмотря на все неудобства. Глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов настаивает на том, что главным аргументом в пользу этого допущения будет то, что сами жильцы смогут выбирать план реконструкции. Правда, есть одно условие: жильцы должны объединиться в товарищество собственников жилья.

Практика

Подобные надстройки в «хрущевках» возводились в Казани 5 лет назад. Там есть несколько реконструированных домов на улицах Королева и Ершова. Однако местные чиновники считают результат неудачным. В свое время заместитель начальника департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Новиков прокомментировал этот эксперимент так: «Могу сказать, что это недешево и экономически невыгодно».

Также шесть лет назад аналогичный проект стартовал в Северо-Западном округе, но закончился провалом. В старых пятиэтажках должны были утеплять фасады с одновременной надстройкой домов и перепланировкой квартир, заменой окон, дверей и инженерной «начинки». Немецкие строители предлагали за неделю полностью отремонтировать один подъезд, за два месяца – весь дом. Но это удовольствие оказалось для мэрии дорогим – 600 евро за кв. м. Из городского бюджета на «квадрат» при ремонте тратится чуть больше семи рублей (кстати, федеральный стандарт вдвое меньше – 3,60 руб./кв. м). Впоследствии префект СЗАО Виктор Козлов сказал журналистам: «Разумеется, нашлись отечественные стройфирмы, готовые работать за 320 евро. И ведь сделали ремонт… Силами Киевского вокзала. Сэкономили. Без слез не взглянешь».

Отметим, что в той же Германии схема несколько иная: реконструкция обходится примерно в 200 евро за кв. м. Возникает вопрос: почему наши чиновники называют цену завышенную втрое? Даже если принять во внимание тот факт, что московский жилой фонд находится в худшем состоянии, нежели немецкий, разница в 400 евро довольно солидная. Возможно, не вся обозначенная сумма идет на оплату работы строительных компаний.

Как рассказал Сергей Баранов, положительная практика реконструкции и надстройки этажей в пятиэтажных домах все же существует: «Например, в Москве на улице Строителей достроили один-два этажа в блочных пятиэтажных домах, а на улице Фрунзенская надстроили пентхаус с отдельным лифтом». Но эти проекты потребовали сравнительно много времени на реализацию.

В той же Германии в панельных домах меняют инженерную «начинку», утепляют фасады, одновременно меняя их внешний вид, остекляют лоджии. Ремонт одного подъезда занимает у немецких строителей около двух недель. Как считает Владимир Костычев, о немецкой практике в реалиях российской действительности говорить очень сложно. «Единственное, что мы можем отметить: на сегодняшний день качественный ремонт одной квартиры в лучшем случае занимает 5 дней». «Время ремонта зависит от степени износа здания, – отмечает Баранов. – Сегодня, в принципе, возможно в одном подъезде сделать в течение двух недель косметический ремонт, но не более того».

В целом задумка Мосгордумы рисует самые радужные перспективы: обычная пятиэтажка в кратчайшие сроки превращается… в 7-этажный дом с мансардами. Да еще и без отселения жильцов. Технология, по которой в Европе быстро решили проблему ветхого жилья. Однако пока вполнение этой схемы в российской жизни вызывает сомнение.

Дата публикации: 10:19 15 марта 2007

Источник: bpn.ru