Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья

Улучшить свои жилищные условия хотят если не все, то очень многие. Тот, кто ютится в однокомнатной квартире, мечтает о двухкомнатной. Обладатель двухкомнатной грезит о трехкомнатной… Только деньги, необходимые для обмена, есть далеко не у всех. Но на помощь приходят банки: сегодня они предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов.

Когда и сколько?

Для того чтобы понять, доплаты какого размера требуются для различных жилищных улучшений, сосредоточимся на ценах рынка недвижимости. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», в большинстве московских районов массовой застройки однокомнатная квартира стоит 150–155 тыс. долл. Двухкомнатное жилье того же класса обойдется в 210–220 тыс. долл., то есть необходимая доплата составит 60–65 тыс. долл. Если же говорить о трехкомнатных квартирах, то их стоимость равна 280–290 тыс. долл. Следовательно, при обмене «два на три» нужны 60–80 тыс. Если же требуется перебраться из однушки сразу в трешку, то, сложив суммы доплат, получим цифру 120–140 тыс. долл.

В более приличных районах цена квадратного метра выше, соответственно, увеличивается и размер необходимой доплаты. Где-нибудь в Беляево все описанные выше действия будут стоить тысяч на 20 дороже. Хотя у жителей этих мест есть возможность и сэкономить: уехать из однушки в родном районе в двухкомнатную, например, в Жулебино. В данном случае хватит и 20–30 тыс. долл. доплаты. Однако, как показывает практика, люди, собравшиеся улучшить жилищные условия, крайне неохотно соглашаются на район хуже своего.

Если же брать самые престижные московские районы и центр, то там стоимость недвижимости еще выше. Следовательно, для обмена понадобятся большие деньги: 100–150 тыс. за каждую дополнительную комнату. Точную сумму можно определить, зная конкретный вариант.

Кому это нужно?

В целом востребованность подобных программ со временем возрастает. Как отмечает О. Побединская, люди начинают все четче осознавать, что жить в комфортных условиях необходимо здесь и сейчас. Альтернатива кредиту одна: полжизни копить деньги, мучаясь при этом в тесноте на недостаточной для семьи площади. Отдать доплату сразу могут относительно немногие наши сограждане, а вот число тех, кто имеет достаточный доход, чтобы в течение нескольких лет погашать задолженность по кредиту, значительно больше.

«Обращения от заинтересованных лиц поступают к нам в компанию ежедневно, — соглашается Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор». — Многие люди даже не знают о существовании таких банковских программ. Они просто звонят с вопросом, как бы им улучшить жилищные условия. И мы рассказываем о возможностях ипотеки».

Развитию новой услуги помог в последнее время и рынок. В условиях постоянного роста цен попытки накопить необходимую для доплаты сумму напоминают бег к горизонту: цель все время отодвигается. А ипотечный кредит — это раз и навсегда зафиксированная сумма, которая увеличиваться не будет. Кроме того, многие ипотечные программы построены так, что сначала клиент приобретает себе новую квартиру, а потом (через шесть-девять месяцев) продает старую. За это время цены успевают изрядно подрасти, и покупатель получает неожиданный, но очень приятный бонус.

Три пути

Существует три основных типа кредитов для улучшения жилищных условий. Первый, говорит С. Зайцева, предназначен для тех, у кого собственных средств или нет, или очень мало (накопления в 5–10 тыс. долл. по меркам сегодняшнего столичного рынка недвижимости это почти ничто; хотя на косметический ремонт в новой квартире, конечно, хватит). Если доход семьи недостаточно высок, чтобы банк дал кредит на покупку квартиры, единственная возможность — продать свою существующую квартиру и использовать вырученные деньги как первый взнос за новую. Технология сделки мало отличается от традиционной для нашего рынка альтернативы. Работа идет в трех направлениях: поиск покупателя на старую квартиру, получение одобрения на ипотечный кредит в банке и подбор новой жилплощади. И все же любому заемщику нужно иметь хотя бы минимум собственных средств, чтобы оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, оценку, различные страховки, расходы по оформлению жилплощади в собственность и т. п. В целом эти траты составляют примерно 3–4 % от суммы кредита.

Второй вариант заметно комфортнее и предназначен для людей с большим достатком. Если ежемесячный доход достаточно высокий и есть накопления для первого взноса, можно просто купить квартиру с ипотекой (строго говоря, сегодня банки предлагают кредиты и без первоначального взноса, но доход в этом случае должен быть еще больше). Так или иначе, сделка проходит без участия в ней старой квартиры. Затем человек спокойно делает в новом жилье ремонт, без особой спешки переезжает в него и только потом продает старую квартиру. И продает уже как юридически и физически свободную, что серьезно повышает цену. А вырученными деньгами гасит кредит или существенную его часть.

Такая технология хороша всем, но требует высокого и желательно документально подтвержденного дохода. Согласно банковским правилам на тысячу долларов дохода семьи максимально можно получить 50 тыс. Но это максимум, а реально рассчитывать следует на сумму до 40 тыс. Следовательно, для покупки двухкомнатной квартиры без излишеств (цена 200 тыс. долл.) нужно иметь доход в районе 4 тыс. долл. в месяц.

Есть и третий вариант: программы «На улучшение жилищных условий», «Новые метры» и т. д. Исходя из платежеспособности заемщика определяют сумму кредита, к ней прибавляют оценочную стоимость квартиры клиента. Таким образом, устанавливают стоимость нового жилья, от которой банк даст кредит в размере 90–95 %. Клиент, получив заем, обязуется в течение определенного времени (в каждом банке установлены свои сроки: шесть либо девять месяцев) продать старую квартиру и частично погасить кредит. У разных банков программы отличаются размером процентов, а также тем, оформляют в залог обе квартиры или только новую. В первом случае процентная ставка фиксированная, а во втором — устанавливают повышенный процент (средний по рынку — 12 % в долларах и 13 % в рублях), который снижают примерно до 10 % после продажи старой квартиры.

Вопрос времени

Сделка, в которой участвуют несколько сторон, всегда технологически сложна. Даже обычная альтернатива, когда нужно одновременно продать и купить, требует быстроты и отличных организаторских способностей, чтобы построить одновременно всех участников цепочки, согласовать время, место сделки и все остальное. А в данном случае в деле появляется еще одна сторона — банк, предъявляющий свои требования.

Все это так, но, как уверяют риелторы, организовать подобную сделку не сложнее, чем просто альтернативу. Более того, отмечает О. Побединская, при сегодняшнем состоянии рынка, когда в росте цен заметна стагнация, проводить сделки стало намного проще. Это не весна прошлого года, когда из-за роста цен разваливались уже согласованные операции. Проблема, причем сугубо ипотечная, может возникнуть только в том случае, если в цепочке несколько участников с кредитами. Каждый банк выдвигает условие, что сделка должна проходить на его территории. Но, к счастью, такие ситуации пока крайне редки.

«С технологической точки зрения, подготовка обмена цепочки квартир с альтернативой не представляет особенных сложностей для профессионального риелтора, — резюмирует общее мнение Елена Панова, директор департамента партнерских программ «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Безусловно, ситуация на рынке влияет, но специалисты знают, как решить возникающие вопросы».

Мнение банков

В общем и целом банки не выделяют альтернативных заемщиков из числа своих прочих ипотечных клиентов. К уровню их доходов, благонадежности и прочему подходят, руководствуясь типовыми условиями. В принципе стандартны и такие кредитные положения, как сроки, проценты. Нет никаких особых требований и к квартире: она не должна, как и при обычной ипотеке, иметь юридические дефекты, дом не должен значиться в списках зданий, идущих под снос, и т. д.

Однако некоторые нюансы все же имеют место. В частности, отмечает Е. Панова, определенные сложности возникают, когда в продаваемой квартире в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. По закону они должны получить долю и в новой квартире, а это, как правило, очень не нравится банкам. Дело в том, что в случае чего выселить такую семью будет очень сложно. «На сегодня всего несколько кредитных организаций готовы наделить несовершеннолетнего ребенка долей в приобретаемой квартире», — отмечает эксперт.

«Ничего особенного в альтернативщиках нет, так как и технологии проведения подобных сделок, и выдача кредитов достаточно отработаны, юридическая база для всего этого имеется, — считает Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования». — Но сказать, что данные кредиты популярны или составляют заметную долю в портфеле вышеперечисленных банков, я не могу. Дело в том, что огромные дополнительные расходы: двойная страховка, двойная оценка, повышенная на пару пунктов ставка — отпугивают большую часть заемщиков. Например, при обмене квартиры за 100 тыс. долл. на квартиру за 150 тыс. долл. дополнительные расходы (с учетом всех комиссий) могут составить до 10 тыс. долл.».

Дата публикации: 10:37 15 марта 2007

Источник: bpn.ru