Жилье не стало дешевле. Оно стало доступнее

Цена квартирного вопроса начинается в Москве и ближнем Подмосковье со ста тысяч долларов и заканчивается на совсем уж заоблачных цифрах. Дорого. Дорого даже для среднего класса. Но тем не менее рынок недвижимости все так же активен: без особых проблем находит своих покупателей «вторичка», растут и успешно продаются новостройки. Во многом благодаря развитию ипотеки. Доля ипотечных сделок в общем объеме операций с недвижимостью все возрастает.

Год только начался. И чтобы услышать прогнозы профессионалов на ближайшее будущее и узнать из первых уст о новых кредитных программах банков, мы собрали за «круглым столом» нашей редакции представителей ведущих российских банков, риэлторских и брокерских компаний, журналистов.

В последние месяцы рост цен на жилье заметно замедлился. Но, начинает дискуссию вице-президент Европейского трастового банка Елена Шокина, это временное затишье: недвижимость может подешеветь только в том случае, если резко возрастут объемы строительства. Но свободных площадок под застройку в Москве все меньше. Нельзя, к сожалению, ожидать и значительных снижений процентных ставок по ипотечным кредитам, так как они и без того уже практически сравнялись с уровнем инфляции, достигли реального минимума.

Необходимо налаживание более тесного сотрудничества между финансовыми учреждениями и компаниями-застройщиками, продолжает тему вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый, за прошедший год банкам удалось создать наиболее комфортные условия для потенциальных заемщиков: появились ипотечные программы, рассчитанные на срок до 30 лет, и даже при весьма значительных суммах займа можно обойтись без первоначального взноса или оплатить из личных сбережений всего 10 - 15 процентов от общей стоимости квартиры. Судя по цифрам, которые привел Сергей Махоткин, директор по продажам ГК «ДОМОСТРОИТЕЛЬ», люди «распробовали» достоинства ипотеки, высокая стоимость жилья их не останавливает: «Наша компания продает около 10 тысяч квадратных метров недвижимости в месяц. Этот показатель не только не уменьшается, но и продолжает расти. Меняется структура спроса, все большей популярностью пользуются новостройки Подмосковья. Наиболее высок уровень продаж по ипотечным схемам».

С точки зрения профессионального риэлтора, руководителя отдела ипотечного кредитования корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Натальи Емелиной, популярность покупки жилья в кредит растет еще и потому, что за последнее время резко выросла арендная плата за съемное жилье. Стоит ли платить по 700 - 800 долларов в месяц хозяину однокомнатной квартиры, если можно стать владельцем собственной и в определенных случаях платить те же восемьсот долларов банку, но уже за собственную крышу над головой.

Так или иначе, но любой серьезный вопрос лучше решать в спокойной обстановке. И если в прошлом году, когда промедление даже в пару недель оборачивалось серьезными дополнительными тратами на успевшее подорожать и за этот короткий срок жилье, то теперь у будущих новоселов появилась возможность взвесить все «за» и «против», подобрать именно ту квартиру и в том районе, где будет комфортно жить. И, конечно, найти тот банк, который выдаст кредит на наиболее приемлемых условиях.

«Сейчас люди приходят в банковский офис не для того, чтобы получить деньги, - говорит начальник Управления ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа Максим Греков. - Человек приходит за квартирой. Он хочет, чтобы весь процесс по ее приобретению был как можно более комфортным. Ведь процентные ставки в разных банках примерно одинаковы, а вот уровень обслуживания, спектр дополнительных услуг, степень понимания клиента разные. Мы всегда стремимся понять клиента и предложить индивидуальное решение, исходя из его ситуации».

Продолжая поднятую тему, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов утверждает, что российские банки готовы конкурировать не только между собой, но и с банками зарубежными: «К предстоящему вступлению России в ВТО и приходу на отечественный рынок крупных иностранных финансовых институтов мы готовы. Уверен, что наши ипотечные программы будут выглядеть достойно даже на фоне лучших предложений, пришедших с Запада».

«Возможности ипотечного кредитования намного шире, чем просто покупка квартир в кредит, - считает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ». - Одна из таких возможностей - это улучшение жилищных условий. Если однокомнатная квартира меняется на двухкомнатную, а двухкомнатная квартира - на трехкомнатную, то получается, что человек в итоге приобретает дополнительную комнату. Банковский кредит берется в этом случае не для покупки квартиры «с нуля», а для доплаты при обмене. Чтобы получить деньги на доплату при таком обмене, достаточно иметь доход на семью в размере от 25 000 - 40 000 рублей, что доступно подавляющему большинству населения».

Начальник отдела розничного кредитования Банка «Северный морской путь» Екатерина Валеева: «Наш банк ведет открытую информационную политику. Если мы говорим о том, что готовы выдавать ипотечные кредиты под 11 процентов годовых в рублях или валюте, то это полностью соответствует действительности». К сожалению, некоторые банки не спешат рассказывать клиентам о скрытых комиссиях, и поэтому консультация специалиста лишней никогда не будет».

Заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Евгений Чепенко обратил внимание на то, что все чаще люди берут кредиты под залог имеющегося жилья: небольшую квартиру используют как для оплаты первоначального взноса при покупке более просторной, в качестве залога для приобретения второй квартиры. «Жилье стоит дорого. И оно вряд ли подешевеет, - говорит специалист. - И тем не менее ипотека сделала его доступным. Получить кредит может практически каждый работающий человек».

Одним из ключевых участников сделок с использованием ипотечных схем, безусловно, остаются страховые компании. Илья Метелкин, начальник отдела управления страхования ипотечных и финансовых рисков ОАО «Росгосстрах», говорит, что по сравнению с прошлым годом совокупный базовый тариф по ипотечному страхованию снизился вдвое с полутора до 0,6 - 0,8 процента: «За 3,5 года работы на этом рынке мы сумели создать и внедрить такие технологии, которые позволили компании снизить тарифы».

Кредиту - да, аренде - нет

За несколько дней до проведения «круглого стола» по вопросам ипотеки мы попросили посетителей интернет-сайта «Комсомольской правды» ответить на несколько вопросов по затронутой теме. И хотя опрос длился всего два часа, в нем приняли участие 15 990 человек.

72 процента из них считают, что гораздо выгоднее купить квартиру в кредит, чем платить за ее аренду. Но, с другой стороны, решиться на этот шаг в ближайшее время готова лишь четверть респондентов. Причем большая часть из них при выборе банка-партнера будет руководствоваться величиной процентных ставок по кредиту (63 процента опрошенных), для трети потенциальных новоселов важнее надежность банка и лишь чуть более четырех процентов наших читателей готовы довериться исключительно рекомендациям специалистов.

Пришло время действовать

Начальник Управления развития Департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков:

- Ждать или действовать? Копить или купить? Статистика, которую ведут специалисты нашего банка, позволяет сделать вывод, что москвичи уже нашли ответ на эти вопросы: в последние месяцы количество заявок на получение ипотечных кредитов стабильно растет. И тому есть целый ряд причин.

Во-первых, пусть и не такими стремительными темпами, но жилье продолжает дорожать. В итоге переплата за пользование кредитом с лихвой компенсируется ежемесячным увеличением стоимости купленной квартиры. Во-вторых, плата за арендуемое жилье достигла небывалых высот. И оказалось, что ту же самую сумму проще и выгоднее уплатить в качестве ежемесячного взноса банку, чем фактически дарить хозяевам съемной квартиры.

Естественно, росту популярности ипотеки способствовало и то, что крупные, серьезные банки готовы предлагать своим потенциальным клиентам гораздо более привлекательные условия кредитования, чем это было год или даже полгода назад.

Судите сами. Минимальная ставка по ипотечным кредитам Собинбанка снизилась до 10 процентов годовых в валюте и до 11 процентов в рублях. То есть фактически чуть выше уровня инфляции. Срок кредитования возрос до 25 лет, а сумма первоначального взноса, напротив, снизилась - до 10 процентов от стоимости квартиры. У наших клиентов появилась возможность получить кредит не только на покупку квартиры в типовых домах, но и на покупку загородного дома или коттеджа с земельным участком, включая этап строительства.

Кроме того, на мой взгляд, то относительное затишье на рынке столичной недвижимости, которое мы сейчас наблюдаем, - весьма благоприятный момент для ее приобретения. Поскольку появился выбор и на рынке вторичного жилья, и на рынке новостроек. А значит, есть шанс приобрести квартиру хорошей планировки, в удобно расположенном доме, в хорошем районе.

Вряд ли такая ситуация продлится долго. Поэтому на поставленный вначале вопрос я отвечаю: действовать, покупать.

Кредит на все сто

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования «Банка Москвы» Вячеслав Шаламов:

Летом прошлого года «Банк Москвы» первым из российских банков предложил своим клиентам ипотечные программы без обязательного первоначального взноса. Мы предоставили возможность стать новоселами даже тем, кто по каким-то причинам не обладал личными сбережениями, но на фоне бурного роста цен на недвижимость понимал, что откладывать покупку на будущее больше нельзя. На рынке банковских услуг стопроцентный жилищный кредит стал продуктом года, вскоре примеру «Банка Москвы» последовали и другие финансовые учреждения.

Подобный шаг стал возможен потому, что опыт последних лет работы показал, насколько ответственно получатели ипотечных кредитов относятся к их погашению. Случаи невозврата денег можно пересчитать по пальцам. Более того, несмотря на то, что мы готовы выдавать ипотечные кредиты на срок до 25 лет, люди, как правило, расплачиваются с долгами гораздо раньше: доходы москвичей растут достаточно активно, и благодаря постоянному увеличению зарплаты многие закрывают кредит не через десять или пятнадцать лет, как рассчитывали, а через пять или семь.

Несколько раз за последние годы снижались процентные ставки за пользование ипотечным кредитом. Трудно поверить, но когда-то они доходили до 20 процентов годовых, теперь – ровно в два раза меньше. Например, кредит на приобретение вторичного жилья в «Банке Москвы» можно получить под 10 процентов годовых в валюте или под 11,9 процентов – в рублях.

С ростом цен на столичную недвижимость поток желающих купить квартиру по ипотеке не уменьшился. А вот структура спроса, конечно, несколько изменилась: все большим спросом пользуются новостройки Подмосковья (в том числе – таун-хаусы), все чаще кредит берется на покупку загородных домов. У «Банка Москвы» сложились партнерские отношения с большинством крупных строительных компаний, работающих в регионе. Это значительно упростило и ускорило процесс выдачи кредита на приобретение жилья на первичном рынке.

Дата публикации: 16:07 20 марта 2007

Источник: bpn.ru