«Момент истины»

В Санкт-Петербурге состоялся второй съезд петербургских строителей. Проблем много: и торги, и монополисты, и многое другое…

В последнее время стало модным называть строительную отрасль – локомотивом городской экономики, путь которому губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко указала еще на первом съезде строителей в ноябре прошлого года. Самое время посмотреть удалось ли устранить основные преграды, мешающие этому локомотиву двигаться.

Колоссальный риск

Год назад Валентина Матвиенко заявила, что «только торги обеспечат прозрачность и равные для всех условия рыночной конкуренции». Тогда же она заметила, что «на торги могут быть выставлены лишь те объекты, где проработаны все инженерно-градостроительные аспекты, имеется повышенный спрос, – то есть несколько претендентов». По прошествии года можно заключить, что «равных для всех условий рыночной конкуренции» создать, к сожалению, не удалось. Права аренды практически всех земельных участков на торгах по так называемому «короткому пакету» прибрели в основном московские компании. Всего от продажи 20 участков на торгах по «короткому пакету» в бюджет города, как нам сообщили в Комитете по строительству, на сегодня поступило 597,5 млн рублей.

Но есть и другое мнение. Например, по словам президента компании «М-Индустрия» Магеррама Бехбудова, равный доступ к земельным участкам под застройку имеют все. Однако он считает, что «продавать участки, которые обеспечены неполным пакетом документов, неправильно». «Короткий пакет» не дает инвестору права на строительство, он позволяет проводить только изыскательские работы. Для того чтобы получить допуск к строительству необходим полный пакет документов. Наша компания надеется, что система торгов будет доработана и политика администрации в этом вопросе станет более эффективной», – говорит г-н Бехбудов.

В свою очередь генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский назвал торги по «короткому пакету» – «колоссальным риском». «График платежей как минимум кабальный, максимум рискованный, потому что на том этапе, когда проходят большие платежи, еще нет ни гарантий, ни уверенности, ни ясно сти, ни по техусловиям, ни по характеристикам будущего проекта, – поясняет г-н Вотолевский. – Лоты, которые выставлялись, достаточно большие и абсолютная сумма денег, которая предполагалась к выплате, является неподъемной для большинства петербургских компаний. Другой вопрос – подготовить достаточное количество участков по полному пакету в течение года невозможно. Я думаю, в следующем году такие участки появятся».

А вот директор ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан считает, что торги по «короткому пакету» – «вещь для рынка не только не полезная, но и вредная». «Учитывая, что у крупных петербургских строительных компаний земельных запасов на год-полтора должно хватить, можно было бы вообще ничего не продавать и готовить только полные пакеты документов», – резюмировал г-н Каплан.

«Виртуозы» Москвы

Не так давно одна из московских компаний объявила, по сути, о демпинге, рекламируя продажу своего жилья по цене $600 за один кв. метр. Но на практике это оказалось банальной и недобросовестной конкуренцией. Как рассказали нашей газете в одной из петербургских строительных фирм, заславшей к москвичам под видом покупателей своих сотрудников, жилье на самом деле продается по цене $900 за один кв. метр.

Виталий Вотолевский увидел в демпинге со стороны столичных компаний как минимум два последствия. Во-первых, это может привести к образованию пирамид. Во-вторых, такие фирмы и вообще новые игроки или недостаточно разбираются в рынке, или переоценивают возможности рынка, то есть надеются, что в будущем удастся каким-то образом компенсировать потери на первом этапе. «В целом если это нормальные инвесторы – неважно из Москвы ли они или из других городов и стран – их можно только приветствовать, потому что они все равно берут питерских субподрядчиков. Если это инвесторы надежные и девелоперы достаточно профессиональные, то рынок и клиенты от этого только выиграют вне зависимости от того, нравится мне это как представителю одной из компаний или нет», – подытожил г-н Вотолевский.

Как сообщила генеральный директор И К «Источник-Строй» Людмила Ержанова, строители Санкт-Петербурга находятся в достаточно сложных условиях. Уже понятно, говорит она, что новый строительный рынок будет состоять только из сильных компаний, которые придут в наш город отнюдь не из других регионов. «Всем участникам петербургского инвестиционно-строительного рынка придется работать в условиях специфичных именно для этого региона, – полагает г-жа Ержанова. – Учитывая, что процесс адаптации на рынке в качестве нового участника составляет порядка 5-7 лет, поиск новых рынков на Северо-Западе совсем не панацея от кризиса у строителей, например, Москвы. Стоимость строительных материалов и энергоресурсов, цена продаж все равно будут соответствовать возможностям именно нашего рынка. Поэтому иностранные и московские компании для закрепления на рынке вынуждены привлекать петербургских профессионалов, понимая, что без знания специфики рынка невозможно успешное осуществление проектов».

Как считает генеральный директор «Треста 36» Григорий Дворкин, вряд ли власти действительно хотят, чтобы «петербургские строители ходили в батраках у московских тузов». «Это не должно быть и этого не будет, – утверждает г-н Дворкин. – Местные компании выжили в свое время, выживут и сейчас, потому что они обладают огромным запасом «прочности» и высоким профессионализмом. Все иногородние и иностранные инвесторы – это своего рода «калифы на час», поэтому категорически неправильным будет рубить сук, на котором сидишь. Я думаю, власти это понимают».

Государственная воля

Еще один момент в прошлогоднем докладе губернатора касался естественных монополистов. «Если застройщик оплатил стоимость подключения – электричество должно быть подано в установленные сроки. В этой сфере мы наведем порядок в ближайшее время. Монополисты должны исполнять свои обязательства», – заявила тогда Валентина Матвиенко.

Несмотря на это проблемы остались. По словам Магеррама Бехбудова, порядок присоединения вновь строящихся объектов к инженерным сетям и сдачи объектов энергообеспечения пред приятиям-монополистам неудовлетворителен. «Самой сложной и продолжительной, – отметил он, – остается процедура подключения к сетям и передачи объектов на баланс ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга».

Примерно то же самое сообщил нам и президент строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Хотя трехстороннее соглашение подписано, со стороны Ленэнерго отдельные позиции не выполняются, – рассказывает г-н Заренков. – У каждого конкретного проблемного случая есть свои объяснения, одной общей причины назвать нельзя. Также приходится отмечать, что осложнилась сама процедура взаимодействия с Ленэнерго. В то время как повсеместно внедряется принцип «одного окна», в этом ведомстве «окна» множатся, их уже, по меньшей мере, десяток. Видимо, сказываются реорганизационные процессы, идущие внутри компании. Реформирование структуры Ленэнерго наложилось на перестройку его взаимоотношений с партнерами, и это с неизбежностью вызывает дополнительные неудобства и сложности».

В целом если проанализировать сегодняшнюю ситуацию в строительной отрасли, то можно говорить о падении, по сравнению с ожиданиями экспертов, объемов строительства и росте цен на новое жилье. Но связывать эти результаты напрямую с деятельностью городского правительства, по мнению некоторых застройщиков, не следует. Кстати, по данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге при плане в 2 млн кв. метров жилья на 01.11.04 сдано 1 325 034,8 кв. метров жилья.
По словам Магеррама Бехбудова, политика городского правительства должна быть направлена на стимулирование платежеспособного спроса и расширение предложений на рынке. Сегодня есть все предпосылки, чтобы строительство стало еще более массовым, и все категории граждан получили квартиры. «Нужна только государственная воля, – уверяет г-н Бехбудов. – А у нас пока одни декларации. Тем не менее, только под государственные гарантии банки смогут получить «дешевые» и «длинные» деньги. Тогда кредитные ставки реально снизятся до уровня Европы, где купить жилье можно под 2-4 процента год овых с рассрочкой на 25 лет. А чтобы возросший спрос не спровоцировал рост цен на жилье, необходимо стимулировать жилищное строительство. Способствовать этому должно совершенствование процедуры торгов, развитие системы кредитования застройщиков, устранение административных барьеров».

Дата публикации: 09:51 26 ноября 2004

Источник: bpn.ru