...и минус первый взнос

В последнее время все больше банков предлагают программы без первоначального взноса. Чем отличается такая ипотека от стандартных программ? Насколько популярны подобные предложения банков? Бытует мнение, что «стопроцентная» ипотека – это повышенный риск прежде всего для банков. Так ли это? Попробуем разобраться.

Предположим, Света и Коля только что поженились. Они молоды, образованы, перспективны, работают в крупной компании, прилично зарабатывают и могут себе позволить ежемесячные высокие выплаты по ипотечному кредиту. Правда, стартового капитала, необходимого для покупки квартиры по большинству ипотечных программ, у них пока нет. Да они и не стремятся откладывать денежки на черный день. Для подобной категории заемщиков некоторые банки предлагают программы ипотечного кредитования без первоначального взноса.

Банкиры действуют заодно

Директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая рассказывает, что банков, предлагающих ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом, сегодня не так много. Это ВТБ 24, Банк Москвы, Райффайзенбанк, Home Credit и еще два–три банка.

Подобные программы на рынке ипотеки появились в прошлом году во время бурного роста цен на недвижимость. Дело в том, что за время, пока заемщик получал одобрение в банке и подбирал недвижимость, стоимость квартиры возрастала, и потенциальным покупателям могло не хватить суммы одобренного кредита. Тогда некоторые банки разработали ипотечные программы, разрешающие нулевой первоначальный взнос. Сейчас ситуация на рынке купли-продажи изменилась. Рынок стабилизировался. Но подобные программы продолжают появляться у ряда новых банков. Ипотечные брокеры считают, что это продиктовано лишь конкурентной борьбой за потенциальных заемщиков.

– Список банков, кредитующих без первоначального взноса, постоянно меняется, – комментирует ситуацию директор по продажам «Независимого Бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. – Некоторые банки, ожидая падения цен, решают подстраховаться, отказываясь от выдачи таких кредитов. Другие, наоборот, вводят подобные программы в рамках специальных предложений, чтобы привлечь к себе клиентов.

Неизвестно, как в будущем поведут себя цены на рынке недвижимости. Речь идет даже не о ближайших событиях. Если недвижимость будет дорожать, это сыграет на руку банкирам, так как стоимость залога превысит размер кредита. А если будет дешеветь, то для банков, выдающих подобные кредиты, это крайне нежелательно.

Поэтому на практике процесс получения подобного кредита несколько сложнее, чем получение его по стандартным программам. Принимая решение о выдаче стопроцентного кредита, банки тщательно оценивают предполагаемый залог. Иногда банки требуют двойной независимой оценки недвижимости. Это объясняется тем, что, выдавая такой кредит, банки должны быть уверены, что приобретаемая квартира не понизится в цене. А по прогнозам специалистов, только на новое качественное жилье цены по-прежнему будут продолжать расти.

Рассчитывая приобрести жилье без первоначального взноса, заемщики должны учитывать негласное требование банков. Квартира должна находиться в современных монолитных и панельных домах. Иначе одобрение на выдачу кредита получено не будет.

Условия кредитования

Условия, предъявляемые к заемщикам, желающим получить кредит на 100% от стоимости квартиры, абсолютно не отличаются от стандартных. Единственное «но». На первый план при кредитовании без первоначального взноса выходит объект залога, то есть покупаемая недвижимость, а не заемщик.

Актуальны кредиты для тех, кто не имеет накоплений. Конечно, даже рассчитывая на стопроцентный ипотечный кредит, потенциальным заемщикам необходимо иметь деньги на оплату комиссий и расходов по сделке. А это – несколько тысяч долларов. В любом случае придется внести плату за рассмотрение заявки, за оформление страховки, за открытие счета и т.д.

Сумма, которую необходимо выплатить риэлторам, как правило, входит в стоимость приобретаемой квартиры. Особенность столь больших кредитов в том, что их-то никак нельзя назвать краткосрочными.

– Сроки выдачи таких кредитов стандартны – 15–20 лет, – продолжает Павел Комолов. – Спрос на эти кредиты без первоначального взноса есть, но ограниченный. Процент таких заемщиков невелик.

Кроме того, на получение кредита без первоначального взноса могут рассчитывать лишь заемщики с высоким уровнем дохода. Ведь ежемесячные платежи по нему будут высокими, даже с учетом долгосрочного кредитования. Поэтому потенциальным заемщикам, не накопившим денег на первоначальный взнос, надо решить, что им по силам: жить с родителями, снимать квартиру или приобрести свою, ежемесячно выплачивая банку сумму, намного превышающую арендную цену за квартиру в столице.

– Предположим, наши молодожены Света и Коля решили приобрести однокомнатную квартиру в столице за $160 000, – приводит пример Юлия Вербицкая. – При сроке кредитования 15 лет, учитывая среднюю процентную ставку, ежемесячно им придется выплачивать около $1700. Говорить, что такие кредиты выдаются массово, я бы не стала. Не так много людей имеют ежемесячный доход, позволяющий приобретать «с нуля» квартиры по ипотеке.

За новым клиентом

Выдавая стопроцентный кредит, банк рискует больше, чем заемщик, считают специалисты ипотечного рынка. И дело здесь даже не в размере кредита, а именно в полной оплате стоимости залога – квартиры. Опасения банкиров оправданы, ведь рынок недвижимости нестабилен и непрогнозируем. Цена находящейся в залоге квартиры может резко подняться, а может и упасть в несколько раз.

Например, заемщик покупает квартиру за $200 000 без первоначального взноса. Затем происходит обвал цен и получается так, что в залоге у банка – недвижимость, которая стоит меньше, чем заемщик должен банку, допустим, $50 000. Случись с таким заемщиком дефолт, банк свои убытки по кредиту не покроет.

– Правда, специалисты рынка не ожидают в ближайшее время снижения цен на недвижимость, поэтому такое развитие событий маловероятно, – отмечает Юлия Вербицкая.

– Вероятность дефолта заемщиков по таким кредитам все-таки выше, чем по стандартным ипотечным, – считает Павел Комолов. – Это выявленная закономерность. Не у нас, правда, а на Западе. В ситуации со стопроцентными кредитами работает принцип: чем меньше собственных денег в приобретаемую квартиру вложил заемщик, тем меньше он считает ее своей, и тем слабее будет за нее держаться.

Но риски банков все-таки вполне оправданы. Так как подобные кредитные продукты для них в первую очередь – возможность привлечения новых клиентов из сегмента бизнес- или премиум-класса. То есть именно с помощью таких кредитов банки привлекают молодых, образованных, перспективных, хорошо зарабатывающих людей, желающих жить и обустраивать свою квартиру не когда-то через годы, а сейчас.

Подытожим?

При кредитовании без первоначального взноса рискуют обе стороны. Обобщим плюсы и минусы для человека, решившего взять кредит, которые скрывает эта программа.

Безусловный плюс для потенциального заемщика, воспользовавшегося ипотечной программой без первоначального взноса, – в том, что не надо ждать годы, чтобы накопить деньги на первый взнос. То есть у человека, живущего по принципу «здесь и сейчас», есть возможность не откладывать деньги в кубышку, а тратить заработанные средства на то, что необходимо ему в данный момент помимо квартиры. Например, наша молодая пара Света и Коля могла бы за несколько месяцев накопить на первоначальный десятипроцентный взнос за квартиру, но тогда ей бы пришлось отказаться от покупки машины и свадебного путешествия...

Основной минус для заемщика в том, что хоть он и не обязан расставаться с накоплениями или иметь таковые, тем не менее, ему приходится ежемесячно вынимать из кармана большую сумму. Если кредит берется не на 70–80% стоимости квартиры, а на 100%, ежемесячный платеж вырастает соответственно.

Надо помнить и еще об одной особенности кредита: к рассмотрению выбранной недвижимости банк подойдет более придирчиво, чем при покупке по стандартным ипотечным программам. А прочее – проценты, размер кредита, зависящий от доходов, схема погашения – ничем не отличается от стандартной ипотеки...

Дата публикации: 14:40 28 апреля 2007

Источник: bpn.ru