Торговые центры Москвы стремятся к МКАД

В последнее время спальные районы решительно обгоняют центр по количеству возведенных торговых площадей. Где, как и какие новые ТЦ строятся в спальных районах – об этом рассказывает сегодня «Собственник».

Кто, где…

Строить торговые комплексы в исторической части столицы всегда было выгодно и престижно. Но в последнее время девелоперы активно строят в спальных районах, проявляя при этом наибольшую активность в непосредственной близости к МКАД, Третьему транспортному кольцу, а также проектируемому Четвертому.

Справедливости ради отметим, что, невзирая на дефицит земельных участков в центре города и возможность лишь точечной застройки, новые торговые комплексы появляются и в ЦАО: сейчас завершается строительство торгово-офисного центра «Лотте Плаза» на Новом Арбате (д. 21), а также нового здания на месте снесенного Военторга на Воздвиженке (д. 10/2). В 2008 году будет введена в строй вторая фаза комплекса «Смоленский пассаж» на Смоленской площади (д. 3).

Ну а в отдаленных от центра районах наиболее активно проявляет себя Юго-Западный округ, где сейчас ведется бурное строительство торговой недвижимости. Этот район традиционно является одним из наиболее дорогих, значительная территория расположена по направлению, где изначально были престижные спальные районы, значит, именно здесь сосредоточены состоятельные покупатели. Такова логика девелоперов, и она их не подводит. По стоимости недвижимости округ уступает только ЦАО. Не последнюю роль играет и хорошее обеспечение ЮЗАО транспортными магистралями. «Хотя в ЮЗАО и так много крупных ТЦ (например, та же «Мега» и IKEA), новые торговые центры возникают здесь буквально возле каждой станции метро, – рассказывает Сергей Заблоцкий, аналитик корпорации «Инком-Недвижимость». – Особенно плотно около метро "Калужская", "Коньково", "Теплый Стан"».

Еще одна сохраняющаяся и укрепляющаяся тенденция: торговые центры появляются на месте рынков – не только продовольственных, но и, например, рынков электроники. Хорошим примером может быть легендарная «Горбушка», где сейчас открыт ТЦ «Горбушкин Двор». Торговый центр площадью 36 тыс. кв. м появился на месте Митинского радиорынка.

Территорию Савеловского радиорынка новый его владелец – ИК «Нерль» – предполагает занять под торговый центр площадью 250 тыс. кв. м.

Юлия Кучеренко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Paul’s Yard, отмечает, что наиболее крупные ТЦ Москвы планируется построить в ЮАО – это торговый центр на Ореховом бульваре (100 тыс. кв. м) и River Mall на Автозаводской улице (221 тыс. кв. м), в СВАО – «Ростокино» на проспекте Мира (240 тыс. кв. м), ТРЦ «Рио Гранд» (220 тыс. кв. м) на Дмитровском шоссе; заявлены несколько проектов в на Ленинградском шоссе – «Монарх» (170 тыс. кв. м), «Метрополис» (80 тыс. кв. м). Тенденцией этой весны, по словам эксперта, можно назвать выход ключевых ритейлеров за МКАД и активные поиски торговых площадей в строящихся ТЦ в подмосковных городах.

Всего же, по данным Paul’s Yard, в текущем году заявлено о выходе на рынок Москвы и ближайшего Подмосковья 26 торговых центров общей торговой площадью около 900 тыс. кв. м. Эта цифра превышает количество торговых площадей в минувшем году более чем в два с половиной раза. Таким образом, обеспеченность качественными торговыми площадями к началу 2008 года вырастет на 30% и составит около 310 кв. м на 1000 человек.

… И как?

«По итогам 2006 года, – рассказывает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, – на рынок вышло около 800 тыс. кв. м торговых площадей, таким образом, объем общего предложения достиг 3,5 млн кв. м. В 2007 году ожидается ввод в эксплуатацию 900 тыс. кв. м площадей».

Впрочем, существует и такой момент, как отложенный ввод в эксплуатацию торговых площадей. После официальной сдачи строительства многие магазины в ТЦ находятся еще в стадии «оформления». Это связано, прежде всего, с поиском арендаторов, техническими задержками или переездом. Поэтому, несмотря на то что в идеальном варианте на момент открытия ТЦ все площади должны быть уже сданы в аренду, на практике такое случается редко, а на дверях павильонов еще два-три месяца может висеть табличка «Скоро открытие». Бывают, кстати, и случаи, когда сам покупатель совсем не жаждет встречи с продавцом. В Юго-Западном округе разворачиваются нешуточные баталии вокруг строительства торговых площадей.

Так, осенью жители провели митинг против строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса на площади, прилегающей к станции метро «Университет».

Особенности столичной аренды

«В течение 2006 года наблюдалось некоторое повышение арендных ставок, связанное с падением курса доллара, – рассказывает Антонина Лаирова. – В неудачных торговых центрах наблюдалась стагнация либо незначительное уменьшение цен. На данный момент средний уровень арендных ставок в торговых центрах составляет $700-900/кв. м в год, однако он может значительно варьироваться в зависимости от площади и профиля арендатора. По минимальной ставке, не превышающей $400-450/кв. м в год, арендуют помещения «якорные» арендаторы – гипермаркеты, развлекательные центры и т. д. Максимальные ставки достигают $4000-5000/кв. м в год и характерны для небольших арендаторов в центре города».

Схем предоставления аренды в торговых центрах две: первая – сбор в одном месте множества мелких арендаторов (по принципу стихийного рынка), вторая – когда к крупному, так называемому «якорному», арендатору (такому как «Перекресток» или «Рамстор»), делающему торговый центр наиболее привлекательным для покупателей, подтягиваются более мелкие. С точки зрения как потребителя, так и инвестора второй подход много привлекательнее, а потому считается нормой.

Особенности новых торговых комплексов

Крупные торговые центры строятся сейчас, в основном, по американскому принципу: первый этаж отводится под продукты и товары для дома, на втором располагаются магазины одежды, на третьем – развлечения, в том числе многочисленные кафе и кинозалы.

Особое внимание к многофункциональности закладываемых торговых площадей обусловлено результатами маркетинговых исследований. Система all in one (предоставить возможность не только шопинга, но и досуга), по мнению маркетологов, привлекает покупателей и обеспечивает новый, более высокий уровень продаж.

Современный торговый комплекс строится с таким расчетом, чтобы в нем можно было провести чуть ли не весь день. Становится более конструктивно продуманным и общий путь по торговому центру: заглянув на минуту, чтобы приобрести конкретную вещь, покупатель невольно просматривает весь ассортимент товаров, выложенный в стеклянных витринах, и задерживается, чтобы купить что-то дополнительно. Фактически центры стали представлять собой места проведения полного досуга, причем не только для покупающего, но и для всей его семьи.

Тенденция строительства торговых площадей в спальных районах, чем бы она ни диктовалась, как и новые тенденции в самом строительстве, на руку покупателю. Гораздо удобнее покупать товары вблизи от дома, чем ехать за ними в центр. По словам Сергея Заблоцкого, скорее всего, в будущем будут пользоваться популярностью именно такие торговые центры: построенные по принципу all in one и расположенные в шаговой доступности от своих потребителей.

Дата публикации: 10:58 03 мая 2007

Источник: bpn.ru