Великая столичная разводка

Вы знаете, откуда возникло выражение «перегнуть палку»? Говорят, будто его придумал Эзоп: некий надсмотрщик, показывая рабам свою силу, поигрывал палкой, а она возьми и сломайся. Кажется, мэр Москвы со своими подчиненными немного перегнули палку. Уплотнительная застройка без всякого развития районов, безразличное отношение к самому массовому виду транспорта — метрополитену, четвертое транспортное кольцо с бюджетом, равным бюджету России в 2000 году, подземные города, профанация идеи ТСЖ, — из этих фактов многие поневоле делают вывод о том, что фантастический рост цен на жилье выгоден не только риэлторам и девелоперам, но в значительной мере и городским властям.

По данным главы московского стройкомплекса Владимира Ресина, «в прошлом году столичные строители превысили план, возведя 5,3 млн кв. м. На 2007 год намечено ввести 4,8 млн кв. м жилья, но речь о снижении объемов строительства не идет: в 2006 году тоже было запланировано 4,83 млн кв. м, но построили больше, то же может повториться и в этом году».

Метры разлетаются тараканами

Разберемся. По данным Росстата, в 2006 году в Москве было сдано в эксплуатацию только 4,8 млн кв. м. При всем уважении к источникам г-на Ресина, данные Росстата кажутся более объективными. Однако и 4,8 млн кв. м общей площади — это не совсем жилье, поскольку более 0,3 млн кв. м ее составляют первые нежилые этажи. Таким образом, жилья в столице реально возведено менее 4,5 млн кв. м.

Но и тут есть нюансы. В 2006 году было снесено 0,7 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Переселенцы получили 1,1 млн кв. м построенного. Отнимем эти 0,7 млн, и получается, что действительный прирост жилого фонда города составляет 3,8 млн кв. м. Оперативное количество, поступающее в продажу или в любого рода распределение (т. е. за вычетом нежилых площадей в доме) и того меньше — около 2,7 млн кв. м.

Из них около 0,8 млн кв. м получили очередники и те, кто попал под программу «Молодой семье — доступное жилье» и социальную ипотеку. Как распределяются три категории льготников внутри этих 0,8 млн кв. м, понять очень трудно. Московские чиновники в зависимости от темы выступления могут рассказать о 350 тыс. кв. м для «социальных ипотечников», 400 тыс. — для очередников и 450 тыс. — для молодых семей.

Кроме того, около 200 тыс. кв. м должны были получить военные. По мере сил выполнялись и обязательства перед врачами, учителями и т. п., всего до десятка категорий, включая «служащих федеральных органов власти». Будем надеяться, что на рынок вышли хотя бы 1,7–1,8 млн кв. м жилья.

А в нынешнем году выйдет еще меньше. Как заявил недавно В. Ресин, доля социального жилья увеличится с 1,87 млн кв. м в 2006 году до 2,23 млн кв. м в 2007-м. Таким образом, при тех же 5 млн кв. м общего объема на рынок поступит менее 1,4 млн кв. м. О ценах сезона осень–2007 даже думать не хочется — трудно поверить, что продавец, который кричит: «Завтра соли не подвезут», не рассчитывает взгреть цены на соль.

«У нас авария!» — «Ждите инвестора»

Столичные власти упорно называют обмен 0,7 млн кв. м «ветхого и аварийного» жилья на 1,1 млн кв. м панельных новостроек «социальной программой», но это далеко не так. Переселение осуществляется в рамках инвестиционных контрактов — обычных бизнес-проектов. Инвестор переселяет жителей сносимых домов в новые, а на освободившемся месте возводит объект на продажу.

Чтобы жители не митинговали, дома, перспективные под инвестконтракт, власти заранее объявляют аварийными. Лет 30 назад признание дома аварийным расценивалось как ЧП и означало немедленное переселение или капитальный ремонт.

Сегодня такой диагноз ни к чему городские власти не обязывает, поэтому титул «аварийного» раздается направо и налево. Беда в том, что один дом может простоять «аварийным» без ремонта 15 лет, а к другому вскоре подъезжает техника. Удивительным образом как раз к тому, в отношении которого заключен инвестконтракт.

Хочу в Париж!

Да, переселенцы получают несколько лишних квадратных метров. Наниматели квартир — больше, добирая до санитарных 18 кв. м на человека и тут же их приватизируя. Собственники получают столько, сколько у них было, причем пару метров им могут и подарить, но остальное предложат прикупить — дешево, но «при наличии свободных площадей». А «приватизированные» переселенцы сейчас составляют до 2/3 общего числа.

Рыночная стоимость квартиры в новостройке в лучшем случае оказывается лишь на 10–15% больше, чем старой (не принимая в расчет всякие мелочи от многотысячного ремонта до многолетней неустроенности района и ухудшения транспортной доступности). Чем ближе к центру, тем «счастья меньше», а в ЦАО переселенцы не выигрывают ничего. За мизерную доплату крупный собственник отнимает у тысяч мелких собственников квартиры, дома, землю и неплохо на этом зарабатывает.

Аргументы при этом приводятся самые альтруистические. Так, например, В. Ресин заявляет: «Строительство жилья остается нашим главным приоритетом. Сегодня средняя обеспеченность москвичей жилплощадью составляет менее 22 кв. м на человека, в то время как в крупных городах Европы этот показатель равен в среднем 40 кв. м. Москвичи должны жить не хуже парижан».

Но вот что непонятно. Если уже больше половины построенного идет на выполнение социальных обязательств и при этом людям дают по 18 кв. м на человека, то каким образом мыслится выход на 40 кв. м? Риэлторы утверждают, что свыше 20% жилья, полученного очередниками, в течение пяти лет выходит на рынок. Тогда, конечно: продали ту квартиру, в которой была прописана жена, и ту, которую получил муж, — можно покупать что-то приличное, улучшать статистику стройкомплекса. Жилье, которое строится на продажу, тоже не подкачает: площади этих квартир из года в год растут.

Представим, только представим, что жители действительно аварийного (и не только) московского дома могли бы по примеру парижан сами заключить договор с выбранной ими строительной компанией и возвести на месте своего дома другой — 18–22-этажный в Кузьминках или 8–12-этажный с пентхаусом в ЦАО (или на ближайшем свободном участке с последующей уступкой своего). Вообразите, как строители и архитекторы ходят по дворам, забрасывают в почтовые ящики рекламные листовки и уламывают жителей: «А такой проект не хотите? А вот такой, эксклюзивный, специально для вас? Экспертизы и согласования включены». А мы нос воротим: подождем предложений получше.

Да, пришлось бы торговаться со строителями о распределении новых площадей, отдавать немного городу, но это естественным образом решило бы проблемы обитателей дома, живущих в тесноте, в том числе молодых семей. Это спровоцировало бы строительный бум, цена квартир в конце концов упала бы. Вот это действительно рыночный механизм. Загвоздка только в том, что тогда строительство жилья станет приоритетом не властей, а горожан.

Пристойные предложения

Есть ли у столичных властей конструктивная программа решения жилищного вопроса? Вряд ли, если судить по высказываниям чиновников по этой проблеме. Чего стоит одно только утверждение о том, что цены растут не потому, что кто-то с кем-то договорился, а потому, что вся страна ринулась за недвижимостью в Москву.

Вот как выглядит выход в представлении В. Ресина: «Главный критерий для снижения цен на недвижимость в Москве — увеличение объемов строительства не в Москве, а во всех регионах России. Если строительные объемы в регионах будут увеличиваться, то цены в столице не будут расти, спрос на недвижимость уменьшится». То есть в столице можно строить и поменьше, но если в Йошкар-Оле соорудить небоскреб, тогда в Москву за дефицитным жильем никто не поедет, а цены перестанут расти.

Не чужд глава столичного стройкомплекса и предсказаний: «Ожидать резкого повышения или снижения цен на жилье в ближайшем будущем не приходится. Желательно остановиться на существующих ценах или постепенно их снижать». Владимир Иосифович тут же добавил, что он не пророк, но к кому тогда относится это «желательно»?

Точки над «i» расставил мэр: «Преобладание городского заказа при строительстве жилья позволяет увеличить использование социальных программ, к примеру, социальной ипотеки и т. д., что приведет к снижению цен на квартиры. Фирмы, отслеживающие стоимость жилья, отмечают небольшое снижение цен». Поясняем мысль. То, что из неких ежегодно вводимых «около 5 млн кв. м» на рынок в 2006 году поступило 1,8 млн, в 2007-м поступит 1,4 млн, а в 2008-м — 1 млн, на стоимость 1 кв. м, по мнению мэра, влияет положительно. Об этом, с его точки зрения, свидетельствует и тот факт, что, взлетев за год до $4220 (на 90–100%), средняя цена 1 кв. м в одну из недель снизилась до $4210.

Заслуга мэра? Нет, заслуга рынка.

ТСЖ в верхних слоях атмосферы

В 1960-х американским властям надоело вкладывать миллионы в муниципальное ЖКХ, бросили они народу социалистический лозунг: «Мой дом, моя улица, мой город». И отдали ему все в один день и даром — дом от подвала до чердака, землю под ним и вокруг и даже воздух над домом. (Так и записано в законе о кондоминиумах: «Право собственности распространяется от центра Земли до верхних слоев атмосферы»).

Конечно, орхидеи в Гарлеме не расцвели, но грабить магазины на первом этаже своего же дома жильцы стали меньше и чужаков попросили больше этого не делать. Объяснение тут простое: арендные платежи магазинов, мастерских, кафе и т. п. шли теперь членам кондоминиума — жильцам. По тем улицам, на которых было чище и реже били фонари, больше шло пешеходов и ехало автомобилистов. И те и другие заглядывали в магазины и кафе. Выше безопасность и прибыль — выше арендные платежи. Будто бы некоторые кондоминиумы умудрились так поставить дело, что доходы от аренды покрывают коммунальные платежи.

Российский закон о ТСЖ получился хорошим, похожим на американский. Даже слово «кондоминиум» («совладение». — лат.) в нем было. Потом, правда, закон вошел отдельной главой в новый Жилищный кодекс. При этом иностранное слово «кондоминиум» заменили простым и понятным выражением «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Без «совладения» как-то спокойнее. Именно потому, что наши ТСЖ с их «общим имуществом» в отличие от американских кондоминиумов не получили ни первого этажа, ни земли. А в остальном, пожалуйста, платите коммунальные платежи и сами мойте подъезды (или нанимайте: «вы теперь буржуи»).

Но решающее слово в вопросах собственности ТСЖ кодекс оставил регионам. В Москве первый этаж жильцам предлагается выкупать, да и то не всегда, и за 12 лет это удалось сделать (частично) аж целому десятку столичных товариществ. Землю власти должны отдавать бесплатно. Поэтому ее смогло выбить в собственность пока только одно товарищество. А поскольку ТСЖ все громче землю требуют хотя бы в аренду, московские власти приняли свои меры.

Отмерено, взвешено, поделено

Как всегда, без особых изысков. В борьбе с ТСЖ пробивной аргумент — дети. «Бывают случаи, когда при оформлении ТСЖ прилегающей к дому территории, на которой находится, например, детская площадка, она тут же становится закрытой для детей из соседних дворов, — говорит мэр Юрий Лужков. — Это недопустимо, так как все детские площадки и спортивные объекты во дворах строились для общего пользования и должны оставаться общественными».

Не будем задавать риторических вопросов о том, что мешает другим домам насыпать свою песочницу, договориться с соседями (уступив им часть своей автостоянки) или прибегнуть к закону, добившись установления сервитута (права пользования общественным объектом). Наконец, принять в подарок выкопанные железные качели от тех, кто все-таки хочет огородиться.

Напомним мэру то, что видит каждый москвич каждое утро, проходя мимо неогороженной детской площадки: бессловесных дворников, собирающих во дворах окурки, битые бутылки, а то и шприцы. Не знаю, о чем думает большинство жителей, но, возможно, о том, что такие детские площадки хороши только для периодического освоения бюджетных сумм, а ребенка сюда приводить опасно.

Московские чиновники фактически оспаривают санитарную норму, трактующую территорию «под домом» как «удвоенное пятно застройки». Ю. Лужков предлагает оформлять землю под домами «в обрез плюс несколько метров». Отдадим должное предусмотрительности градоначальника, «несколько метров» можно понять и как 2, и как 10: вот вам и «удвоенное пятно».

Но подчиненные поняли мысль начальника правильно. «Межевание по отмостке дома нарушает федеральное законодательство, но и прирезать к дому 0,5–1 га прилегающей территории город не может себе позволить, — убеждает руководитель московского земельного департамента Виктор Дамурчиев. — Отдав первому заявителю общие детские площадки и парковочные места, мы ущемим соседние дома». А почему 1 га, а не 10 или 100? 100 га выглядело бы страшнее. И когда это было, чтобы все отдавали «первому заявителю» без межевания — внутриквартального или хотя бы в кластере?

Но допустим, у них 1 га. Владельцы же не идиоты, чтобы там пасеку устраивать (см. главу о ТСЖ). Они скорее всего без всякой помощи правительства, а только прямым договором со строительной компанией возведут еще один дом. Что-то строителям, что-то городу (без его помощи в виде согласований не обойтись), а что-то... Правильно, детям. Своим. Конечно, ни у кого этого гектара нет. Значит, придется как-то изыскивать подходящие площадки всем кварталом. А там решать, кому долю относительно дешевыми метрами, кому — деньгами. И ведь город делает почти то же самое, но как-то конфликтно.

Апельсины — они и в Москве апельсины

Как известно, земли для строительства в столице больше нет. «Мы сейчас вышли на ежегодный ввод жилья на уровне 5 млн кв. м — все, больше не можем, — посетовал первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк и добавил: — У нас остались еще одна, две, три, четыре, пять площадок, где мы еще способны построить жилые кварталы, но на этом все». Но каждый год удивительным образом место находится. Недавно снова нашли: Люберецкие поля аэрации в Некрасовке. И как раз на любимые 5 млн кв. м.

Ну, один раз повезло, ну, два. Но каждый раз слышишь, мол, все, больше не повезет, строить в Москве негде: и снова нежданная удача. Рано или поздно задаешься вопросом, а почему бы отцам города не сесть однажды перед картой и не найти сразу места на 8–10 млн кв. м? Желающих строить в столице предостаточно, было бы решение. Родные ДСК — и те в область да в регионы уходят: у СУ-155 московские новостройки занимают только 44% общего объема, у ДСК-1 — 62%. С удовольствием вернутся, и чужаков приглашать не надо.

А еще в столице есть много участков, принадлежащих всевозможным федеральным ведомствам, — будто бы до 30% территории Москвы, причем значительная часть перспективна для жилищного строительства. Конечно, договариваться с федералами трудно, но реально. А еще в городе годами простаивают тысячи площадок, в отношении которых уже заключены инвестиционные договоры. Эти договоры обращаются на своеобразной бирже: растут и падают в цене, скупаются и сбрасываются.

Одним словом, и мощности есть, и место. Нет же, не хотят отцы города вводить по 8–10 млн. кв. м. Почему? Нет ответа. Но навязчиво вспоминаются кадры любимой в детстве «Иностранной кинохроники»: как проклятые капиталисты давят бульдозерами урожай апельсинов ради сохранения высоких цен на вкусный цитрус.

Обескровить противника и атаковать

Власти Подмосковья по сравнению со столичными работают с народом мягче. И не потому, что в области много земли — это верно лишь отчасти. Свободной земли в ближнем Подмосковье много никогда не было. В прошлом году в области построено свыше 6,4 млн кв. м жилья. Из них почти 4 млн кв. м — многоэтажного и более 2,4 млн кв. м — малоэтажного. Интересно, что всего жилья было сдано в эксплуатацию на 21,5% больше, чем в 2005-м, но индивидуального — примерно на 10% меньше.

Трактовать этот «перекос» можно по-разному: сложности с новыми участками для коттеджной застройки в ближнем поясе, индустриализация Подмосковья и т. п. (кстати, и модернизировать инвесторы предпочитают почему-то подмосковные предприятия, а не столичные). Но среди прочего перекос означает, что многоэтажное строительство за год выросло в Подмосковье более чем в полтора раза. Да, и здесь первые нежилые этажи. А еще большой «задел» недостроя, оставленный с прошлых лет (он еще поработает на рост в этом году).

Но, видимо, есть что-то еще, что притягивает строителей в Подмосковье. Вот и СУ-155 в 2007 году уменьшает объемы работ в Москве на 35% и соответственно увеличивает в Подмосковье. Социальные программы для поддержания высоких цен и «размазывания» бюджета через госзаказ подмосковным чиновникам не нужны. Грязную работу за них выполняет Москва, ее правительство несет ответственность за рост цен, а Подмосковье (по крайней мере ближнее и частично среднее) к московским ценам элементарно «присоседилось». Гениальная стратегия. Еще несколько лет провальной жилищной политики, деиндустриализации столицы и т. п., и объединения регионов будут бояться московские чиновники, а не подмосковные: условия начнут диктовать последние. Наши поздравления.

И конечно, о дорогах

Может быть, столичным властям удалось достичь больших успехов на втором после строительства важнейшем направлении — в дорожном хозяйстве? Если измерять успех километрами построенных и реконструированных трасс, то да. Если ситуацией на дорогах — однозначно нет.

Во всем мире наземный транспорт и метрополитен взаимодействуют подобно сообщающимся сосудам: хуже ситуация на дорогах — люди спускаются в метро, хуже в метро — люди едут наземным транспортом. Но не в Москве. Продолжая аналогию, можно сказать, что в один сосуд вливаются новые сотни тысяч автомобилистов ежегодно, а в другой сосуд никто из первого не перетекает: тот уже переполнен.

Нас кормят сказками о перспективах метрополитена к 2020 году. Но меры должны быть чрезвычайными, такими, которые реально осуществить в два–три года — проложить второе кольцо метрополитена по полотну Московской кольцевой железной дороги и наземные радиальные линии вдоль полос отчуждения и по промышленным веткам промзон. Современные вагоны и сплошные ограждающие конструкции сделают их гораздо менее шумными, чем автострады. Они будут желанными в любом районе.

Можно спорить о необходимости четвертого транспортного кольца, той или иной трассы-дублера или развязки, станции или линии метро. Но это все — не самое важное. Главное настолько очевидно, что даже неудобно об этом напоминать. Нужно принимать разумные законы и добиваться их исполнения. Если в московском переулке машины паркуют в два ряда, то убрать там пробки не поможет ни четвертое, ни пятое кольцо, ни дублер Кутузовского, ни новейший (подземный) Новый Арбат.

Признаем, город у нас своеобразный, и москвичей очень трудно убедить, что на этот раз штрафы и эвакуаторы — всерьез и надолго. Пусть штраф будет небольшим (выгоднее оплатить его, чем давать взятку), но неизбежным. Пусть мэр и префекты ежедневно облетают вотчины на вертолете, с соответствующими оргвыводами, но добьются поставленной цели. И если каким-то чудом власть сумеет очистить улицы от припаркованных машин, то проблема пробок в Москве будет наполовину решена. Без единого новопостроенного метра дорог и туннелей. Если городская власть любит по поводу и без повода вспоминать Париж, Лондон и т. п., но не в состоянии запретить стоянку, то это негодная власть.

Хорошему менеджеру рынок не мешает

За более чем 16 лет Ю. Лужков превратил Москву в гигантский слаженный механизм. Некоторые называют его «насосом», но неважно: от его работы зависит каждодневная жизнь 15 млн человек. Рычаги этого механизма находятся в руках одного человека. Почти два года назад Юрий Михайлович сказал: «Я принял решение. Оно твердое и ясное». Эти слова относились к его уходу с должности мэра в декабре 2007 года.

Но за полгода до его ухода мы не видим рядом с ним входящего в дело потенциального преемника или преемников. Недавно, правда, выяснилось, что мэр все еще размышляет на эту тему. То есть в полном соответствии с законом жанра мысль «вброшена», а дальше поглядим.

Понятно, что уход Ю. Лужкова за два с небольшим месяца до президентских выборов будет крайне опасным. Казалось бы, срок слишком маленький, чтобы Москва успела преподнести сюрпризы (тем более что в срок входит полмесяца всеобщей новогодней бессознательности). Увы, никакие объективные причины для обрушения биржи под названием «Москва» не нужны: достаточно ухода нынешнего мэра. Он правит давно. Он — психологическая опора всех тех, кто в этом городе что-то имеет. Да и многие из тех, кто ничего не имеет, воспринимают его как опору. Лужков нужен хотя бы до марта 2008 года. Ну, и еще годик для подбора преемника и плавной передачи хозяйства.

Но то, что происходит в Москве в последние месяцы, способно спутать к концу года все карты. Никто не знает, что в городе обвалится, в какой последовательности и с какой скоростью. С уходом Ю. Лужкова или при нем. Некоторые считают, что это будет стройкомплекс. Последние заявления мэра о роли госзаказа в будущем жилищном строительстве фактически означают, что частным девелоперам остается роль подрядчиков. Частных предпринимателей сажают на зарплату. Это не социализм. Это вопрос больших денег.

«Мы работаем в рыночной системе, — оправдывается В. Ресин. — И рынок преподносит свои уроки, иногда то, чего мы не ждем». Не надо кивать на рынок. Рынок дает гораздо больше возможностей для эффективного управления экономикой, чем командная система. Все зависит от целей и компетентности управляющих.

Дата публикации: 10:18 15 мая 2007

Источник: bpn.ru