В Петербурге строят супермногофункциональные комплексы

Заработать на недвижимости Петербурга инвесторам скоро будет очень сложно. Уже сейчас они с трудом могут рассчитывать на успех обычных проектов. Город захватывает вынужденная мода на строительство многофункциональных комплексов, в которых совмещаются офисы, гостиницы, торговые помещения и даже жилье.

По данным Colliers International, за 2006 г. в строительство новых объектов коммерческой недвижимости было инвестировано более $1,4 млрд. 85% пришлось на инвестиции в сектор торговой недвижимости. По данным компании “Knight Frank Санкт-Петербург”, наибольшую доходность сейчас имеют складские площади (11-13% годовых), следом идут торговые (10,5-12,5% годовых) и офисные (10,5-12%). Наиболее доходным остается инвестирование в жилое строительство. По данным УК “Петрополь”, долгосрочное долевое участие приносит физлицам 20-30% в год. Для крупных инвесторов доходность составляет около 20% (в случае вложений в типовое жилье) и до 50% — в элитный сегмент. Сейчас в Петербурге строится 12 многофункциональных объектов недвижимости общей площадью около 330 000 кв. м, информирует Colliers International. Большинство совмещают торговую и офисную функцию. Более двух функциональных назначений имеют “Лицедеи” (5400 кв. м, девелопер — “Лицедеи Билдинг Корпорэйшн”), “Хорс” (25 000 кв. м, компания “ВМС”), “Пальмира” (11 400 кв. м, ДМД) и “Командор” (47 000 кв. м, компания “Адамант”).Еще 13 объектов общей площадью около 680 000 кв. м находятся в стадии проектирования. Среди них наиболее известные: реконструируемые “Новая Голландия” и “Никольские Ряды”, а также многофункциональный центр у Московского вокзала.

В апреле и мае 2007 г. в Петербурге анонсировали два крупных проекта многофункциональных комплексов. УК “Соломон” в ближайшие три года планирует увеличить вдвое площадь ТРЦ “Гранд Каньон”, доведя ее до 300 000 кв. м за счет строительства конгресс-отеля, спортивного и оздоровительного комплексов, паркинга и бизнес-центра. Московская компания Clover Group объявила о планах строительства комплекса площадью 315 000 кв. м на Ушаковской набережной. В его состав будут включены офисы, жилые апартаменты, торгово-развлекательная часть.

Корпорация “Петербургская недвижимость” планирует построить комплекс стоимостью около $220 млн в Петродворце. В нем разместится гостиница, офисный центр, spa-отель “4-5 звезд”, апартамент-отель на 250 квартир, спортивно-оздоровительный комплекс.

Компания “Адамант” планирует расширить гостиницу “Москва” с 570 до 900 номеров. А также пристраивает к ней около 25 000 кв. м офисных площадей, торгово-развлекательную зону и спортклуб с бассейном. Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский объясняет увеличение количества проектов многофункциональных комплексов обострением конкуренции. “Строительство отдельного торгового или офисного центра уже не гарантирует получение прибыли. А сочетание нескольких функций позволяет более гибко и эффективно использовать имеющуюся недвижимость”, — аргументирует он.

“Совмещая несколько функций, собственник или девелопер диверсифицирует риски и сокращает сроки реализации проекта”, — добавляет директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский.Еще несколько лет назад такое сочетание считалось неприемлемым, вспоминает директор департамента оценки и аналитики “Becar. Commercial Property SPb” Игорь Лучков. По его словам, девелоперы были уверены, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой: постояльцев отеля могло побеспокоить близкое соседство с шумной толпой торгового центра. Сейчас на рынке есть объекты, которые доказывают обратное. Например, в МФК “Владимирский пассаж” приоритет отдан торговле, но гостиница в нем играет не последнюю роль. Здесь максимально разделены потоки покупателей ТЦ и постояльцев гостиницы, для чего сделаны два отдельных входа, говорит Лучков.

По словам Казанского, сейчас для центра города наиболее типичны многофункциональные объекты, у которых на первых этажах располагаются торговые помещения, а выше — офисные или гостиничные. При редевелопменте промышленных территорий обширная площадь участка позволяет строить не только коммерческие объекты, но и жилье. Гендиректор Центрального агентства недвижимости Алексей Попов, напротив, убежден, что подобные “микстовые” проекты в историческом центре города останутся единичными примерами. “Торговые и офисные помещения, наоборот, сейчас выводят из центра — из-за пробок и проблем с парковкой”, — отмечает он.

Компания “Сестра Ривер Девелопментс” строит на территории Сестрорецкого инструментального завода 140 000-150 000 кв. м жилья, офисов, торговых и рекреационных площадей. Ирина Анисимова, директор по развитию недвижимости компании, говорит, что при реализации подобных проектов необходимо просчитать, насколько эффективной будет каждая из функций объекта. Комплексная застройка территории обеспечивает благоприятную среду проживания и покупателям жилья, и арендаторам офисов или ТЦ. В итоге, несмотря на удаленность Сестрорецка (он расположен примерно в 20 км к северо-западу от Петербурга), ставки аренды здесь могут быть приближены к общегородским, полна оптимизма Анисимова.

Доходность подобных проектов рассчитывается индивидуально — исходя из составляющих функций, говорит Лучков. По его словам, офисная недвижимость в Петербурге может приносить до 16% годовых, торговая — до 19%, жилая — до 40%.

Вложения в гостиничную недвижимость в среднем приносят около 10-12%. “Однако с хорошей управляющей компанией, раскрученным брендом и удачным месторасположением на отелях в Петербурге можно заработать и по 17-20%”, — уточняет Горский.