«Серая» ипотека новостроек

Это тема, которая за два года нарушила большинство прогнозов аналитиков. Ожидалось, что именно возможность продавать по ипотеке сподвигнет застройщиков соблюдать 214-й закон о долевом строительстве. Ан нет, на самом деле банкам оказалось легче подстроиться под «серые» схемы продаж.

Ипотека на строящееся жилье в начале прошлого года была немодной темой среди застройщиков: в офисах стояли очереди из людей, готовых заплатить наличными за квартиру. Однако желающих купить жилье в начале этого года сильно поубавилось, и тут пришлось вспомнить о тех, кто покупает квартиру в кредит. Сейчас застройщики с распростертыми объятиями встречают любых клиентов, и если доля ипотечных продаж год назад едва дотягивала до 10%, то сейчас, по данным Юлии Яковенко, начальника финансового отдела «СУ-155», составляет 40-50% от общего числа. Холдинг начал привлекать банки как партнеров по ипотечным программам с начала 2004 года, но плоды это принесло только сейчас, рассказывает Юлия Яковенко. На стадии готового жилья уже нечего продавать. Сейчас ипотеку на новостройки холдинга предоставляют 6 банков, и, в общем, никого из них не беспокоит отсутствие документов на новостройки, соответствующих закону «О долевом строительстве». Продажа на этапе строительства идет по вексельной схеме, но, в сущности, в Москве и Московской области покупателям выбирать не приходится: новостройки, продающиеся по 214-му закону, можно пересчитать по пальцам одной руки.

Поэтому некой гарантией того, что квартира будет построена и передана владельцу, могут служить три фактора: известность застройщика, известность банка, который кредитует эту сделку, и страховка, обязательная при покупке квартиры в кредит.

Союз застройщиков и банков

Такие союзы стали формироваться еще несколько лет назад, причем на уровне отнюдь не ипотечном. Банки начинали кредитовать строительные организации, и сейчас, имея неплохое представление о бизнесе клиентов, довольно легко переключаются на ипотечное кредитование покупателей, невзирая на «серые схемы».

Альянсы известны, однако каждый день появляются новые сообщения о том, что крупнейшие банки заключают договоры и предоставляют особые условия покупателям новостроек у определенного застройщика. ВТБ готов кредитовать новостройки «Миэля» под вполне цивилизованные 9,3% годовых в долларах и до 12% в рублях при первоначальном взносе от 5%. Банк Москвы вообще делает предложение под 7% годовых, но в швейцарских франках, РосЕвроБанк расширяет срок кредитования до 40 лет. Банки давно рассматривают различные формы подтверждения доходов, а также учитывают доходы не только заемщика и супруги (супруга), но и их близких родственников, и даже просто друзей… И это приносит весомые бизнес-результаты. Тот же ВТБ предоставил ипотечные кредиты на покупку квартир в жилых комплексах «Миэль-Новостройки» на сумму свыше $10 млн. Банк Москвы рассчитывает за счет кредитования новостроек пополнить свой портфель как минимум в 2-2,5 раза, а сейчас это 7 млрд руб.

Средний кредит по новостройкам составляет, по словам Александра Шерстюкова, управляющего директора блока «Розничный бизнес» Банка Москвы, $175 тыс., но в регионах – меньше. Причем отличие Москвы и регионов не только в суммах, но и в валюте: 95% покупок за пределами столицы кредитуются в рублях. Банки предоставляют конкурентные условия, и они становятся все более доступными для потенциальных заемщиков, отмечает Юлия Яковенко.

На чем можно сэкономить?

Падение ставок за последний год более чем радикальное, и нетрудно подсчитать, что при кредите в $175 тыс. на 10 лет экономия даже 1% составит тысячи долларов. Падение же ставки примерно на 3-4% позволяет добиться значительной экономии. При покупке по ипотеке застройщики могут не предоставлять никакой скидки, хотя при покупке за наличные скидки достигают 15%. Удобство еще в том, что при покупке новостройки предоставляется возможность сэкономить на комиссии риелтора, обратившись напрямую к застройщику. Страховые тарифы, увы, остаются довольно высокими по сравнению со вторичным рынком, и часто банки предлагают заемщику застраховаться у определенной компании, с которой они сотрудничают. Экономия, правда, не очень значительная, по сравнению с покупкой на вторичном рынке, выходит на оценке квартиры и на аренде ячейки – расчеты проводятся безналом.

С другой стороны, ипотечный заемщик сталкивается с необходимостью вкладывать серьезные средства в ремонт квартиры. Однако некоторые застройщики уже начали предлагать квартиры с отделкой – и надо заметить, это выглядит серьезным конкурентным преимуществом в глазах ипотечного покупателя, карманы которого вывернуты к моменту ремонта.

Прогнозы на будущее

Будут ли падать ставки по ипотеке дальше? В условиях острой конкуренции, которая сложилась сейчас на рынке, – безусловно. По мнению Александра Шерстюкова, появление кредитов в более стабильных валютах, таких как швейцарский франк или йена, даст общее снижение ставок на рынке. Кредит в японских йенах будет скоро доступен в Банке Москвы под 6%, в швейцарских франках – под 7%. И этот маркетинговый ход, подкрепленный, видимо, дешевыми кредитами за рубежом, вполне может произвести революцию на рынке ипотеки. Не исключено, что, если застройщики чуть сбросят цены, а банки продолжать активно предлагать населению кредиты для новостроек, это приведет к тому, что платежеспособный спрос и предложение сравняются, и у нас, наконец, будет равновесный рынок. А значит, жилье будет доступно населению, пусть даже по «серым» схемам. В сущности, россиянам к этому не привыкать, главное, чтобы государство отнеслось к этому столь же лояльно.

Дата публикации: 11:50 17 мая 2007

Источник: bpn.ru