Лишние квартиры пойдут на социальные нужды

Столичные власти возобновили замороженные с ноября прошлого года торги на комплексную реконструкцию кварталов. Первые три лота: микрорайон 1 Северного Тушина, кварталы 78 - 80 района Можайский и кварталы 73, 77, 79, 80 района Хорошево-Мневники - были реализованы на аукционе в течение часа и принесли Москве более 4 миллиардов рублей. До конца года горадминистрация рассчитывает выставить на инвестторги порядка 12 кварталов, еще несколько микрорайонов будут реконструированы за счет средств горбюджета.

После того, как в 2010 году ликвидация пятиэтажек сносимых серий в Москве полностью закончится, основной строительной программой станет реконструкция кварталов сложившейся застройки, в первую очередь тех, где сосредоточено наибольшее количество ветхих и аварийных домов. За предстоящее десятилетие столичные власти намерены реконструировать и обновить 18,5 миллиона квадратных метров жилья. Впервые эти грандиозные планы были озвучены в 2004 году, однако за два с лишним года на торги удалось выставить лишь 11 кварталов из 233, намеченных к застройке в ближайшее время. Досрочно приступив к реализации программы, чиновники обнаружили, что на ее пути стоит слишком много нерешенных правовых и экономических проблем. Поэтому в конце прошлого года мэр Москвы волевым решением отменил торги сразу по нескольким кварталам, уполномочив Мосинвестконтроль доработать лотовую документацию с учетом новых положений федерального законодательства, в первую очередь Градостроительного, Жилищного и Земельного кодексов.

Кроме того, Юрий Михайлович Лужков распорядился об обязательных публичных слушаниях, на которые должен выноситься проект реконструкции каждой жилой территории. Ранее горадминистрация только информировала жителей о своих планах, не всегда прислушиваясь к их мнению. В результате из-за конфликтов с собственниками реновация кварталов 49А в Марфине и мкр. 115 в Кузьминках, торги по которым состоялись еще в конце 2004 года, существенно затянулась. Теперь чиновники обязаны обсуждать и согласовывать с жителями основные параметры будущей застройки еще до того, как в квартал придут подъемные краны и бульдозеры. «Мы не собираемся воевать со своим народом. Мы - союзники, а не противники», - говорит глава стройкомплекса Владимир Иосифович Ресин. В ГУП «Управление перспективной застройки» отметили, что по проектам планировок кварталов в Северном Тушине, Можайском и Хорошево-Мневниках накануне торгов были организованы публичные слушания, и все замечания, высказанные жителями, были учтены.

Сами торги, состоявшиеся после полугодового перерыва, подтвердили, что, несмотря на ужесточение требований к застройщикам со стороны горадминистрации, проекты комплексной реконструкции остаются инвестиционно привлекательными для бизнеса. На каждый из лотов претендовали не менее 5 строительных компаний, в том числе такие монстры рынка, как ДСК-1, МОРЕ-Плаза, Флэт и Ко. Первые два лота: реконструкция микрорайона 1 в Северном Тушине площадью 40,5 гектара и трех кварталов в районе Можайский - ушли с молотка по цене 75 миллионов рублей и 710 миллионов рублей соответственно. За Хорошево-Мневники участники аукциона бились до последнего. В итоге победу одержал ДСК-1, предложивший за право реконструкции 73, 77, 79, 80-го кварталов этого района рекордную за все время проведения инвестторгов сумму - 3,35 миллиарда рублей. В дальнейшем столичные власти планируют продолжить практику реализации прав на комплексную застройку территорий на открытых аукционах.

Предполагается, что до конца года на торги будет выставлено не менее 12 лотов. Еще часть кварталов будет реконструироваться за счет средств горбюджета. Мэрия взяла курс на увеличение объемов муниципального жилья, площадки под строительство которого в городе почти исчерпаны. В резерве остались разве что промышленные территории и участки со сложившейся застройкой. В стройкомплексе поясняют, что реализация программы комплексной реконструкции будет вестись одновременно по двум направлениям. Наиболее выгодные кварталы - те, где коэффициент выхода жилой площади составляет не менее двух, а общей площади - трех, планируется выставлять на инвестиционные торги. А малопривлекательные кварталы с большими инфраструктурными и социальными обременениями город перестроит за собственный счет. При этом все лишние квартиры, оставшиеся после расселения жителей сносимых домов, пойдут на социальные нужды. Их получат молодые семьи, очередники и другие участники городских жилищных программ.

В этом году город приступит к реконструкции первых двух кварталов - 78 Бутырского района (СВАО) и 1 - 2 Гольянова (ВАО). Согласно проекту застройки, разработанному архитекторами, на территории 78-го микрорайона планируется снести 27 жилых домов общей площадью 74,5 тысячи квадратных метров, построить 11 домов общей площадью 156,3 тысячи квадратных метров, а также объекты инфраструктуры: булочную, спортивный зал, два детских сада, школу с блоком начальных классов и гаражи-стоянки. В Гольянове сносу подлежат 37 домов, еще в 31 доме планируется провести капитальный ремонт. В рамках реконструкции кварталов вдоль Щелковского шоссе возведут дома от 12 до 22 этажей с подземными гаражами и нежилыми первыми этажами для размещения объектов социально-бытового назначения. Кроме того, предполагается строительство новой школы, детского сада и реконструкция старых образовательных учреждений. Будут также внесены изменения и в дорожно-транспортную сеть: «выпрямлена» Амурская улица.

В 2008 году горзаказ на реконструкцию кварталов расширится, к Бутырскому району и Гольянову добавятся жилые территории в районах Богородский, Люблино, Северное Измайлово и Бабушкинский. В идеале город за счет собственных средств рассчитывает перестроить почти половину кварталов.

Девелоперы в этих проектах выступят в роли подрядчиков. Одновременно в руководстве города размышляют над тем, как сделать процесс комплексной реконструкции более эффективным. Есть предложение создать управляющую компанию (единого заказчика), которая до проведения торгов будет согласовывать проекты планировок с жителями и собственниками нежилых помещений, а после координировать вопросы, связанные со сносом ветхих домов, прокладкой инженерных коммуникаций и строительством новых объектов. В какой форме будет функционировать новая служба, пока неизвестно. Это может быть или выбранная по конкурсу коммерческая структура, специализирующаяся на девелопменте крупных территорий, или государственная организация, уполномоченная Правительством Москвы.