Недвижимость новой ориентации

Благодаря популярной, хотя и довольно сложной процедуре изменения категории земли девелоперы могут превратить никому не интересный совхозный надел в перспективный участок под жилую застройку или востребованный склад. На рынке городской недвижимости смена категории земли невозможна, зато девелоперы не отказываются от возможности поменять функциональное назначение самого здания и превратить его, например, из офисного центра в торговый комплекс и наоборот.

“Предназначение помещения меняется в зависимости от экономической эффективности. Скажем, в данном месте офисы становятся ненужными, а требуется жилье. Это фактически меняет рынок. Если вы не получаете прибыль от своего объекта, то необходимо быстро среагировать на новую конъюнктуру рынка и изменить функцию объекта”, — рассказывает председатель правления корпорации Mirax Group Алексей Адикаев.

Тип здания существенно влияет на его капитализацию. “Капитализацию объекта недвижимости определяют его местоположение, функциональное назначение и техническое состояние. Угадал девелопер/владелец движение рынка и успел перепрофилироваться — повысил капитализацию, и наоборот”, — рассказывает менеджер по согласованиям отдела управления строительством CB Richard Ellis / Noble Gibbons Константин Рубан.

Однако в любом случае смена функционального назначения здания обычно означает работу над ошибками. “Ситуация, когда необходимо менять назначение нового здания, — скорее ошибка девелопера, потому что это свидетельствует о грубом подходе к девелопменту. Редевелопмент традиционно необходим, когда здание пережило свою среду”, — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. В свою очередь, работу над ошибками владельцы зданий проводят по-разному.

Все началось с промзон

Как и многое на рынке недвижимости, технология смены категории здания пришла в Россию с Запада. “Больше всего таких случаев было в Германии. Там складывались ситуации, когда сначала требовалась офисная недвижимость, затем — гостиницы, потом — жилье. Соответственно, объекты меняли свой профиль”, — рассказывает Алексей Адикаев.

Такое превращение нельзя назвать частным случаем редевелопмента, так как редевелопмент предполагает гораздо более значительную перестройку. “Для смены функции помещения практически ничего не нужно, достаточно сделать перепланировку. Например, на этаже с апартаментами можно снести стены, и получится open space. Расставить столы, прозрачные перегородки — и получается офис. Или сделать комнаты поменьше — и получить гостиничные номера. Но главное условие — инженерия должна быть подведена в необходимом объеме”, — объясняет эксперт.

В Европе, по словам Ильи Шершнева, такая практика давно уже стала обыденной. “Там это явление имеет гораздо большие масштабы. Например, электростанция в центре Лондона стала музеем современного искусства Tate Modern. Я совсем недавно жил в гостинице Scotsman в Эдинбурге, которая была переделана из исторического здания редакции газеты”, — рассказывает Шершнев.

Именно минимализм необходимых перестроек зачастую определяет, каков будет новый профиль старого здания. “В настоящий момент наиболее популярными являются варианты перепрофилирования заводских и складских корпусов в торговые и офисные центры. В основе всего лежит продолжающийся дисбаланс спроса и предложения в указанных сегментах рынка. Кроме того, конструктивные характеристики зданий старой постройки — высота потолков, шаг колон — во многих случаях соответствуют требованиям рынка и позволяют с минимальными вложениями использовать их в новом качестве. Для торговых центров также на первый план выходят характеристики местоположения, которыми здание обладает изначально”, — говорит директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева.

В связи с активностью программы по реорганизации промзон наиболее часто встречающимся типом перепрофилирования на рынке коммерческой недвижимости является изменение функционального назначения промышленных территорий и отдельных объектов. “В результате такого редевелопмента на рынок выходят преимущественно офисные площади классов В и В+. Например, на реорганизованной территории завода детских игрушек "Кругозор" в результате реконструкции заводских зданий реализуется проект бизнес-центра "Кругозор" класса В. Первая очередь проекта уже сдана в эксплуатацию, вторую планируют сдать в IV квартале 2007 г.”, — рассказывает заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.

По ее словам, примером создания торговых и развлекательных объектов на месте промзон является и формирование торговой зоны дисконт-центров, расположенной на Саввинской набережной. “Здесь же в ближайшем будущем откроется развлекательный клуб — сменив название, в данный район переедет клуб "Гараж", ранее располагавшийся на Пушкинской площади”, — говорит эксперт.

Создание развлекательного центра на территории промзоны является пока что нетипичным, однако в Москве уже есть несколько подобных примеров. “В последнее время пошла мода строить развлекательные клубы на месте заводов и фабрик. Так, на Заводе им. Орджоникидзе некоторые цеха были переоборудованы под клубы — De La Guarda и “Б1 Максимум”, завод “Арма” недалеко от Курского вокзала превратился в культовое место после реконструкции и создания на его территории закрытого клуба “Газгольдер” и “Якут-галереи”, — рассказывает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль-Недвижимость” Андрей Бушин.

Новые тенденции

Смена функции здания происходит довольно часто и за пределами индустриальных территорий. “Существуют примеры изменения функционального назначения административных зданий научно-исследовательских институтов, расположенных вне центра города, с целью размещения там складов. Собственник может пойти на этот шаг из-за неудачного для размещения офисов расположения объекта”, — рассказывает Александра Кадченко. В частности, по ее словам, одно из административных зданий Автомобильного и автомоторного научно-исследовательского института, расположенное в районе ст. м. “Водный стадион”, несмотря на многоэтажность, полностью сдается под склады.

Встречаются и обратные примеры. “Строительство офисных помещений на территории складов встречается довольно часто и предусмотрено проектом изначально. В среднем офисная часть составляет около 10% от территории склада, но в зависимости от потребностей арендаторов она может быть увеличена даже до 50%. В любом случае это делается заранее, или под административные помещения предназначено отдельно стоящее здание”, — рассказывает Андрей Бушин.

По словам экспертов, часто торговые помещения меняют свое назначение на офисное. “Встречаются варианты, когда в торговых залах благодаря наличию высоких потолков создают офисные антресоли. В таком помещении на Краснохолмской набережной находится один из офисов "Миэля". Изначально это был классический магазин в сталинском доме с торговым залом на 1-м этаже площадью 200 кв. м и 7-метровыми потолками. Мы оформили исходно-разрешительную документацию и построили перекрытие, таким образом, получили офис площадью 400 кв. м”, — говорит Бушин.

К смене функционального назначения помещения может подтолкнуть и смена владельца здания. “Назначение объекта недвижимости определяется на стадии создания проекта, учитывая результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В случае сделки продажи земельного участка с готовым проектом новый собственник может изменить проект и построить вместо гостиницы или бизнес-центра, например, многофункциональный комплекс”, — считает Александра Кадченко.

Кроме того, часто свое назначение меняют здания, строительство которых слишком затянулось. “Примером может служить долгострой "Дома книги" на Профсоюзной улице, который в итоге превратился в офисно-торговый комплекс "Черри-Тауэр".

Интересна судьба здания в Оружейном переулке, 15А, который был задуман и построен как жилое здание бизнес-класса, после чего сменил концепцию на бизнес-центр класса А”, — рассказывает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.

Зачастую девелопер готов пойти на перепрофилирование ранее построенного и с тех пор не использующегося здания или же попросту недостроенных и пустующих объектов. “В таком случае чаще всего происходит смена собственника, который приобретает, к примеру, гостиничный объект с целью перепрофилирования его в офисный. Так, компания "Фрагма" реконструирует гостиницу "Северная" с надстройкой существующих корпусов до восьми этажей и созданием на ее базе многофункционального комплекса с бизнес-центром, гостиницей, рестораном, конференц-залом на 97 кв. м, а также сауной, баром, тренажерным залом и бильярдной”, — говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Чаще всего, по его словам, это практикуется, если есть объект незавершенного строительства. Например, на Никольской улице изначально планировалось построить гостиничный комплекс “Шереметьевское подворье”, но позднее заказчик перепрофилировал его в торгово-офисный центр класса А. “Подобные примеры можно считать одним из вариантов редевелопмента, так как в большинстве случаев здание частично перестраивается ради соответствия новому формату, а концепция и стратегия продвижения полностью меняются”, — считает эксперт.

В любом случае, по словам Михаила Геца, самой популярной сменой целевого назначения на рынке можно назвать перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Обратных процессов на рынке недвижимости почти не происходит. “Для жилья необходима определенная инфраструктура — школы, детские сады и т. п. Естественно, если функция помещений будет меняться с офисной на жилую, то эту инфраструктуру придется добавлять или искать в непосредственной близости детский садик или школу”, — рассуждает Алексей Адикаев.

“Хотя в России девелоперы нашли выход из ситуации и повально называют апартаментами то, что продают как жилье. Идея в том, что при данном подходе апартаменты не подпадают под категорию жилья и могут считаться гостиничной недвижимостью”, — объясняет Илья Шершнев. По его словам, если речь идет о согласовании строительства нежилых помещений, то “зачастую формулировки в документах намеренно делают размытыми, например: “административно-производственное здание”, которое на самом деле давно стало офисным, а по документам ничего не изменилось. “Торгово-офисно-развлекательный центр — это практически универсальная формулировка”, — говорит эксперт.

Непростая операция

Изменить функциональное назначение здания не так просто. “Существует Генплан развития Москвы, который детализируется в градпланах развития территорий административных округов и муниципальных районов. В градпланах прописываются существующее положение и функциональное назначение имеющихся и планируемых к строительству или реконструкции объектов, в том числе объектов транспортной инфраструктуры с возможным сносом существующей застройки и перебазированием и реформированием промпредприятий под иные цели: торговые, жилые, развлекательные и т. п. исходя из "условной специализации" территории и потребностей района”, — рассказывает Константин Рубан.

Более того, существует зонирование территорий на жилую, производственную, культурно-бытовую, а также есть определенные ограничения на размещение “непрофильных” объектов на этих территориях. Например, жилые объекты нельзя размещать в промзонах, так как промышленные предприятия часто имеют санитарно-защитные зоны, по этим же причинам предприятия не размещают в жилых зонах. “Эти градостроительные планы развития территорий утверждаются постановлением правительства Москвы, имеют законную силу и являются основанием для принятия органом исполнительной власти решения по каждому конкретному объекту”, — говорит эксперт.

Поэтому, как отмечает Лариса Афанасьева, самое первое ограничение при “смене ориентации”, которое может сделать перепрофилирование невозможным, — это несоответствие предполагаемого нового назначения градостроительному плану развития города. В качестве примера эксперт приводит ограничение числа офисов в ЦАО.

Следующим препятствием может быть конструктив здания: шаг колон, расстояния между несущими стенами, глубина этажа — все эти факторы могут серьезно повлиять как на выбор нового варианта использования объекта, так и на его эффективность. “В целом при отсутствии ограничений со стороны города вариант нового использования объекта определяется на основании серьезных маркетинговых исследований, комплексного изучения характеристик местоположения и самого объекта и последующих финансовых расчетов, обосновывающих эффективность нового варианта. Возможны ситуации, когда изменение характеристик объекта требует дополнительных инвестиций, связанных, например, с изменением фундаментных конструкций, глубины здания, высоты перекрытий”, — рассказывает Лариса Афанасьева. Тогда, по ее словам, целесообразнее с экономической точки зрения снести здание и построить новое.

По мнению Алексея Аверьянова, смена формата объекта коммерческой недвижимости действительно зачастую невозможна без его частичной перестройки. “Поэтому репозиционирование проекта должно начаться с реконструкции самого здания и приведения площадей в соответствие с выбранным форматом”, — говорит он. И в таком случае речь идет именно о редевелопменте.

Для того чтобы запустить процедуру смены функционального назначения здания, необходимо поначалу обратиться в администрацию округа, и, если намерения префектуры совпадают с идеями девелопера, можно начинать добиваться выпуска постановления правительства Москвы. “В Москве решение об изменение целевого назначения небольшого объекта недвижимости принимает префектура, если же речь идет о крупном объекте, то должно быть принято соответствующее постановление правительства Москвы. Решение об изменении целевого назначения для каждого объекта принимается индивидуально. После принятия положительного решения утверждается новое значение арендной ставки на землю. Размер арендной платы за землю определяется исходя из площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориально-экономическим зонам”, — рассказывает Александра Кадченко.

Сама процедура перевода здания из одной категории в другую сложна и затратна. “Обычно для этих целей нанимаются юристы, профессионально владеющие данным вопросом. Принадлежность к тому или иному сегменту недвижимости определяется обычно на этапе проектирования здания, когда эскизный проект объекта проходит согласования в различных инстанциях. Ограничений как таковых при перепрофилировании нет, хотя каждый частный случай может иметь определенные проблемы. Так, самое проблематичное — это перевод помещения из нежилого фонда в жилой, иногда это практически нереально сделать”, — говорит Михаил Гец.

По его словам, “законодательные ограничения в первую очередь распространяются на некоторые объекты, имеющие историческую ценность, например памятники архитектуры, и некоторые спортивные сооружения, но в большинстве случаев перепрофилировать здание реально, хотя это может потребовать достаточно много времени и денег”.

Основные причины

По словам Александры Кадченко, побудить владельца сменить функциональное назначение объекта могут только весьма веские причины: радикальное изменение ситуации в данном сегменте недвижимости, в конкурентном окружении или крупное событие на рынке недвижимости, опосредованно влияющее на рассматриваемый объект. Например, утверждение проекта строительства Четвертого транспортного кольца. Однако, говорит Лариса Афанасьева, основной причиной перепрофилирования обычно является желание получить больший доход.

“Вряд ли кто-либо из частных инвесторов пойдет на инвестиции, связанные с перепрофилированием объекта, если эти инвестиции не обеспечивают необходимого уровня доходности. Исходя из этого смена целевого назначения, как правило, направлена на увеличение капитализации объекта. Исключением может быть перепрофилирование объекта самим городом под общественные нужды, когда увеличение капитализации, очевидно, не является самоцелью”, — говорит Афанасьева. По ее словам, чтобы предусмотреть и обеспечить рост капитализации, необходимо провести комплексный анализ рынка, местоположения и характеристик самого объекта с точки зрения прежнего и нового формата. “После смены назначения капитализация объекта должна увеличиться, иначе не было смысла тратить столько сил на его перевод”, — добавляет Бушин.

“Промышленные цеха легко переоборудуются в торговый комплекс, но в здании бывшего НИИ можно спроектировать только офисные помещения, так как для торговых и развлекательных минусом будут низкие потолки, сложности с размещением вентиляционного оборудования, высокие затраты на снос межкомнатных стен, если была коридорная система, и т. д. Поэтому в данном случае будет проще снести здание и построить новое. Но это уже не будет являться сменой целевого назначения, так как прежний объект не будет существовать”, — рассказывает Андрей Бушин.

“Важно учесть емкость рынка конкретного района, где расположен объект и, исходя из этого, сформировать оптимальный проект, включающий тот или иной объем коммерческих площадей. В случае грамотного попадания в целевые аудитории района капитализация объекта возрастает — это наиболее распространенный сценарий развития аналогичной ситуации”, — добавляет Алексей Аверьянов.

Однако, по словам экспертов, ничто так не влияет на капитализацию здания, как превращение его в многофункциональный объект недвижимости. Так, по словам Михаила Геца, “при частичном перепрофилировании собственник диверсифицирует риски, создавая многофункциональные комплексы”.

“Капитализация объекта недвижимости без целевого назначения возрастает. Это важное преимущество, когда его можно использовать по-разному и выбирать наиболее эффективное направление. В этом случае капитализация будет примерно на 20% выше по причине того, что функции могут меняться. И капитализация упадет, если у здания будет лишь одна функция.

Тогда реализация площадей в объекте будет сильно зависеть от колебания цен на конкретный тип недвижимости”, — резюмирует Алексей Адикаев.

Дата публикации: 10:51 29 мая 2007

Источник: bpn.ru