Эксплуатацию жилого фонда отдают на откуп ТСЖ

До окончания 2007 года жителям Москвы предстоит сделать непростой выбор. Закон обязывает их создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно управлять своим домом. В качестве альтернативы жильцам предложено остаться на эксплуатации у ДЭЗов (которые превратятся в акционерные общества с долей уставного капитала города — 100%) или выбрать себе частную управляющую компанию.

Если жильцы не создадут ТСЖ, то выбор за них сделают автоматически: город предоставит эксплуатирующую компанию на свое усмотрение. Как же действовать горожанам, чтобы избежать неприятных сюрпризов?

Начать следует с ТСЖ. Что это такое, какие неожиданности эта правовая форма готовит своим создателям? На встрече с президентом России Владимиром Путиным мэр Москвы Юрий Лужков выделил два направления реформы — создание ТСЖ и формирование управляющих компаний. «Мы не создаем стимулов, чтобы люди захотели пойти в ТСЖ», — отмечает столичный градоначальник.

Действительно, ТСЖ отнесены к разряду некоммерческих организаций, которые обязательно должны регистрироваться в Минюсте, — подобная процедура занимает около года. «Это очень и очень осложняет работу по формированию ТСЖ», — считает Ю. Лужков. Ведь товарищества должны платить НДС, налоги на прибыль, имущество, землю, а также вносить определенную сумму за оформление товарищества. Таким образом, ТСЖ необходимо иметь не только общественное руководство, но и собственную бухгалтерию.

Такое дополнительное финансовое бремя вызывает у людей непонимание, зачем тогда вступать в товарищества. Мэр Москвы полагает, что налоги, которые должны платить ТСЖ, с точки зрения государства — очень незначительные виды поступлений.

«Правильнее все это отменить и работать над созданием дополнительных стимулов, которые привлекали бы жильцов в товарищества», — считает Ю. Лужков. В качестве одной из таких мер градоначальник назвал передачу части городских субсидий вместо ДЭЗов в ТСЖ, чтобы они сами могли определять, кого приглашать в качестве управляющей компании.

Плюсы самостоятельности

Есть ли в этом плюсы для жильцов? Оказывается, есть. Во-первых, квартирантам можно будет осуществлять управление своим домом самостоятельно, а во-вторых, выбрать управляющую компанию на собственный вкус.

Судя по всему, продолжать работать в такой ситуации с ДЭЗами — самый проигрышный вариант. С трудом верится, что, став частными компаниями, эти организации существенно поднимут качество сервиса и начнут работать «не за страх, а за совесть».

К тому же, учитывая их полную принадлежность городу, очень сложно представить себе объективную судебную тяжбу с ДЭЗом в арбитражном суде, где Москва будет вынуждена судить саму себя.

Получается, что только эти два плюса и остались у жильцов в преддверии законодательных нововведений. В связи с этим интересно узнать мнение профессиональной управляющей компании по поводу самостоятельной эксплуатации дома.

Взгляд профессионала

Прокомментировать ситуацию согласился генеральный директор ООО «Горжилкомплекс плюс» Юрий Нуждов. Эта компания осуществляет свою деятельность на территории Юго-Западного и Западного округов Москвы уже несколько лет, выполняя работы по управлению и эксплуатации жилых комплексов и коммерческой недвижимости. В настоящее время у ООО «Горжилкомплекс» на обслуживании находится около 500 тыс. кв. м жилой площади, около 100 тыс. кв. м уборочной территории, более 30 тыс. кв. м офисов и иной коммерческой недвижимости, 12 автостоянок с общим количеством 1567 обслуживаемых машиномест. Надо отметить, что ООО «Горжилкомплекс плюс» награждено дипломом международной премии «Лидер экономического развития России» в номинации «Лидер экономического роста-2006».

Говоря об эксплуатации жилого дома, Ю. Нуждов в первую очередь подчеркивает две важные особенности управления — это размер и порядок взимания коммунальных платежей и непонимание многими жильцами основных задач управляющей компании.

По мнению Ю. Нуждова, эксплуатационная компания ни в коем случае не должна заниматься постоянными сборами денег с собственников квартир. Наоборот, надо добиться такой эффективности управления, при которой коммунальных платежей станет хватать на расходы по благоустройству территории и для текущего ремонта дома.

Добиться этого можно только при профессиональном подходе и планомерном наращивании объемов бизнеса. То есть управлять одним объектом более накладно, чем содержать сразу несколько. Управляя одним домом, сложнее уложиться в бюджет, поскольку могут произойти неожиданные поломки (электрика, водоснабжение, лифты). Также присутствует такая сложность, как «принципиальные неплательщики». Их процент достаточно мал (как правило, не более одного), но категория таких граждан есть практически везде. Где-то их больше, где-то — меньше. Управляя сразу несколькими объектами, можно перекидывать денежные поступления, перекрывая проблемные места и обеспечивая нормальное функционирование каждого дома.

Это не значит, что управлять одним домом нереально, подчеркивает Ю. Нуждов, скорее речь идет об объективных сложностях, с которыми сталкивается любая молодая компания или вновь организованное ТСЖ. Ведь помимо нехватки опыта управления будет оказывать свое влияние и недостаток финансовых ресурсов.На вторую, не менее острую проблему обращает внимание заместитель генерального директора ООО «Горжилкомплекс плюс» Игорь Иевлев. По его мнению, основная сложность в работе управляющей компании — донести до жильцов информацию о том, какие функции способна выполнять частная управляющая компания и каким образом и на что расходуются коммунальные платежи.

«Есть очень много работы, которую просто не видно, — замечает И. Иевлев. — Любой многоквартирный дом не ограничивается дверями квартиры. Это еще подземные, технические этажи, водопроводные трубы, насосы, вентиляционная система, лифтовые шахты и многое другое. Весь этот комплекс, как правило, скрыт от глаз обычного жильца, который не задумывается о нем, пока все функционирует нормально. «Разбить около дома цветочную клумбу — это, конечно, хорошо, — считает И. Иевлев, — но это не является основной задачей эксплуатирующей организации. К сожалению, сегодня это понимает очень небольшой процент жителей: для многих вновь образованных ТСЖ будет большим сюрпризом узнать про всю ответственность, которая ляжет на их плечи с началом самостоятельной деятельности».

ТСЖ: ответственность или привилегия?

Подводя итоги, следует обратить внимание на то, что ТСЖ — это скорее дополнительная ответственность, чем привилегия, предоставленная москвичам. Конечно, отдельно взятое ТСЖ может самостоятельно управлять домом, но при этом его создателям надо четко понимать круг проблем, которые возникнут перед организацией.В этой ситуации у жильцов есть два пути: либо управлять самим, выплачивая зарплаты выбранному аппарату, либо сразу обратиться к профессионалам.

Дата публикации: 12:31 29 мая 2007

Источник: bpn.ru