Группа «Абсолют» построит более 8,5 млн кв. м жилья и офисов

Когда месяц назад акционеры "Абсолют банка" объявили о его продаже бельгийской группе KBC за $1 млрд, они пообещали вложить вырученные средства в недвижимость. В портфеле группы уже более 8,5 млн кв. м жилья и офисной недвижимости, а совокупные инвестиции в эти проекты превысят $10 млрд. В 2008 году акции подразделения группы, специализирующегося на офисной недвижимости, могут быть проданы на бирже – "Абсолют" уже обсуждает параметры IPO с Goldman Sachs, Morgan Stanley и Deutsche Bank.

19 апреля акционеры "Абсолют банка" объявили о его продаже бельгийской финансовой группе KBC за рекордную сумму $1 млрд. Тогда гендиректор группы "Абсолют" Андрей Косолапов говорил, что компания планирует сосредоточиться на недвижимости. Но на тот момент было известно только о проекте группы по застройке территории завода "Союз" на Лужнецкой набережной – 200 тыс. кв. м офисов и апартаментов – и о принадлежащих группе 20 тыс. га земли в Подмосковье.

Группа "Абсолют" основана в 1991 году. В ее структуре две девелоперские компании – "Абсолют Девелопмент" (офисы) и Национальная девелоперская компания (жилье). Акционеры группы после продажи банка – Александр Светаков (контрольный пакет), А.Косолапов и Андрей Трусков.

Во вторник А.Косолапов и А.Светаков рассказали изданию о своих девелоперских проектах. По их словам, группа занимается недвижимостью с конца 1990-х, в частности была соинвестором строительства жилых комплексов "Маломосковский" и "Крылатские огни" группы ПИК, поселка "Барвиха-2" "Миэль-недвижимости" (гендиректор "Миэль" Григорий Куликов это подтвердил). Также "Абсолют" построил несколько бизнес-центров, в частности центр "Косинская плаза" (совместно с компанией Plaza Construction), который две недели назад был продан AFI Development за $243 млн, а также несколько элитных коттеджных поселков на Рублевке и Новой Риге (всего около 700 домовладений).

Текущий портфель проектов группы включает свыше 6 млн кв. м жилья и 2,5 млн кв. м офисной недвижимости. Среди них пять крупных проектов по комплексной застройке жилья экономкласса в Подмосковье общей площадью 5,4 млн кв. м (продажная стоимость квартир на этапе строительства – $2-2,5 тыс. за 1 кв. м), более 400 тыс. кв. м загородной малоэтажной застройки ($3-4 тыс. за 1 кв. м) и 2,5 млн кв. м офисов, которые планируется сдавать в аренду. "Абсолют" не отказывается и от проектов в элитном загородном строительстве: группа строит элитный клубный поселок примерно на 50 коттеджей на участке площадью 50 га на Ильинском шоссе. Продажная стоимость дома – $9-40 млн. По части проектов документация уже оформлена, по остальным ожидается до конца года, говорит А.Косолапов. О проектах компании знает Г.Куликов из "Миэль-недвижимости".

Совокупные инвестиции во все эти проекты превысят $10 млрд, а до конца этого года только в сегмент офисной недвижимости планируется вложить около $1 млрд. Не исключено, что часть из них будет привлечена от Credit Swiss First Boston, Morgan Stanley и Goldman Sachs или Deutsche Bank, говорит А.Светаков. С этими же банками компания сейчас обсуждает параметры IPO "Абсолют Девелопмент", которое запланировано на 2008 год. По оценке А.Светакова, чистая стоимость проектов компании сейчас составляет $3,8-4 млрд, а капитализация компании после размещения, по его прогнозу, должна составить "не меньше, чем у AFI Development" ($5,52 млрд). Высокопоставленный источник в Goldman Sachs подтвердил факт ведения переговоров с группой "Абсолют", но говорит, что размещение может состояться в ближайшие два года. "Бывшие владельцы "Абсолюта" – молодые бизнесмены, точно чувствующие рынок. Если им удалось с нуля создать банк, ничто не мешает им повторить тот же опыт на рынке недвижимости", – говорит собеседник издания.

Примерно в такую же сумму – $3,9 млрд – оценивался перед IPO портфель проектов (NAV) AFI Development. В ходе размещения инвесторы оценили ее в два NAV ($7,3 млрд), но с тех пор бумаги упали на 25%. По мнению Михаила Терентьева из "Тройки", "Абсолют" может рассчитывать на коэффициент до 2,5 NAV. "Но число девелоперских компаний, акции которых торгуются, будет увеличиваться, предстоит серьезная конкуренция за деньги инвесторов", – предупреждает эксперт.

Старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский говорит, что портфель "Абсолюта" позволяет группе войти в десятку крупнейших застройщиков России. Примерно столько же (8,8 млн кв. м) у группы ПИК, а лидер по инвестициям – "Ренова", которая до 2020 года обещает вложить в строительство около $100 млрд. Предправления Оргрэсбанка Игорь Коган считает, что акционеры "Абсолюта" решили сконцентрироваться на недвижимости, так как она доходнее, чем банковский бизнес. А по мнению Г.Куликова, "Абсолют" выбрал правильные сегменты для работы на девелоперском рынке: "Строительство офисов в Москве и многоэтажного недорогого жилья в Ближнем Подмосковье остается беспроигрышным вариантом из-за высокого спроса. Рынок элитных поселков также не насыщен". Впрочем, член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев уверен, что с выходом на рынок проекта "Москва-Сити" рынок офисов будет насыщаться. "А цены на многие элитные поселки на западе от Москвы не растут уже два года", – отмечает он.