Ипотека под 8 проц годовых спасет падающий рынок?

Рынок жилья сегодня эксперты характеризуют словом "замороженный". Особенно это касается Москвы, где основные черты "замороженности" проявляются максимально отчетливо. Ликвидного предложения в избытке, а вот платежеспособный спрос как-то снизился. Дело, конечно, в ценах, которые уже давно стали недоступными даже для обеспеченных по российским меркам жителей столицы. Этот фактор затормозил и развитие ипотеки. По оценке экспертов, обычная хорошая двухкомнатная квартира в столице без первоначального взноса или с минимальным взносом для среднего класса уже недоступна. Кредит на такое жилье не в состоянии взять даже те, кто зарабатывает немалые деньги – от 2 до 5 тыс долл на человека в месяц. Что уж говорить о большинстве, которому такие зарплаты только снятся.

Все это привело к тому, что в наступившем году развитие ипотеки также "заморозилось". Еще в 2005 г аналитики предрекали этому рынку рост на 100-200 проц по крайней мере в течение нескольких лет, а в 2006 г рынок, по ряду оценок, вырос вдвое.

Сейчас все изменилось. Растет только объем выданных ипотечных кредитов – из-за подорожания. А их количество осталось прежним, а то и снизилось.

Изменить этот неблагоприятный для ипотеки тренд, по мнению специалистов, способно снижение ипотечных ставок до принятого во всем мире среднего уровня в 6-7 проц. Уже 8-проц уровень ставки расширит покупательский спрос, частично восстановив его на прежнем уровне. Это даст возможность вновь рассматривать ипотеку как способ улучшения жилищных условий среднему классу – тому, что сейчас оказался "выброшенным" из рынка. "Надо выходить на уровень кредитных ставок 6-8 проц, чтобы не было страшно заимствовать деньги на будущее", - заявил еще в конце прошлого года первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Неудивительно, что многие потенциальные покупатели не спешат совершать сделку прямо сейчас и выжидают изменения ситуации.

В том, что это изменение наступит, сомнений практически нет. О снижении до 9, а то и 7 проц /в валюте/ в своих рекламных объявлениях пишут многие кредитные организации. Так, Банк Москвы месяц назад опубликовал условия выдачи ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах. Кредиты выдаются в зависимости от срока кредитования и формы подтверждения дохода в швейцарских франках по ставкам 7,0-8,9 проц годовых, по кредитам в японских иенах ставки составляют от 6,5 до 8,1 проц годовых.

В полном соответствии с этим трендом о своем новом предложении на рынке ипотеки сегодня объявили московские строители – группа компаний "СУ-155" и Независимый строительный банк. Суть их нового "ипотечного тарифа" состоит в том, что под 8 проц в рублях предлагается взять кредит в инвестиционный период строительства жилья /от момента "котлована" до момента заключения договора купли-продажи/. Впоследствии на этапе заключения основного договора купли-продажи квартиры потребитель может получить кредит на оставшуюся сумму по актуальным на тот момент рыночным ставкам.

Это предложение звучит несколько необычно. Дело в том, что сегодня покупка жилья на стадии строительства расценивается банками как наиболее рискованная. Ставки кредитов в этом случае составляют 12-14 проц годовых, отметил председатель совета директоров ЗАО "СУ-155" Михаил Балакин. По его мнению, столь существенное снижение стоимости входного билета на рынок жилья позволит приобрести квартиры максимально широкому кругу граждан. Основной упор делается на жилье эконом-класса: по мнению М.Балакина, как раз такое обычно покупается по ипотеке.

Льгота, как уже было сказано, предлагается на наиболее сложный и затратный для клиента инвестиционный период. Ведь именно на этом этапе нужно выплатить многочисленные комиссии по кредиту, начать ремонт… Учитывая, что сегодня средний размер кредита составляет порядка 100 тыс долл, разница между 14 и 8 проц годовых представляется существенной.

Экономия, по словам начальника финансового отдела Коммандитного товарищества "СУ-155 и К" Юлии Яковенко, может составить порядка 300 тыс руб. Такая процентная ставка действует до момента подписания договора купли-продажи, в среднем это два-три года, затем банк предложит клиенту кредит на оставшуюся сумму в соответствии с рыночными ценами на тот момент времени. Причем банк не ставит целью удержать "выгодного" клиента у себя. При желании тот может выбрать для дальнейшего кредитования остатка суммы другое кредитное учреждение. Никаких ограничений или штрафов за это не планируется. Срок кредита – 15 лет. Правда, наши граждане стараются погасить кредит как можно раньше. Если, как это обычно бывает, средний срок кредита составит 5-7 лет, то платить 2-3 года из них по ставке 8 проц – вполне неплохо, полагает Ю.Яковенко.

Что касается дополнительных комиссий, то затраты по ним не превысят 0,5 проц от суммы кредита, выплачиваемых единовременно. Разумеется, оплатить придется и страховку – обычную для ипотечного кредитования. Напомним, это страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование имущества, то есть самой квартиры, и страхование титула, защищающее от риска потери недвижимого имущества в результате прекращения права собственности. Условия кредита достаточно стандартные: банк готов принимать и тех, кто имеет так называемые "серые" зарплаты, и не требует поручителя /если только сумма кредита не слишком велика для дохода заемщика/. Кредит под 8 проц могут получить все, кто прошел стандартную процедуру андеррайтинга.

Под эту программу банк привлек деньги западных кредиторов, в том числе, синдицированные кредиты, рассказали участники пресс-конференции, не вдаваясь в дальнейшие подробности. Названия кредиторов не были раскрыты. Отмечено было лишь то, что свою заинтересованность в проекте высказали крупные российские банки. Так что в дальнейшем возможно и их участие.

Участники мероприятия пообещали, что квартир хватит на всех. Даже если принять во внимание увеличение объемов муниципального строительства. Ведь существуют еще проекты по расселению пятиэтажек – с учетом пока нетронутых серий их хватит ориентировочно до 2020 г. Также М.Балакин пообещал, что в виде исключения программа "кредит под 8 проц годовых" может быть применена и к жилью бизнес-класса. Это довольно актуально: ведь, как известно, немало и тех, кто с помощью ипотеки желает улучшить качество своего жилья. И нацеливаются такие люди, в качестве первоначального взноса могущие предложить уже имеющееся жилье, именно на квартиры бизнес-класса, и в меньшей степени – на эконом.

В случае удачи, "СУ-155" и их банк-партнер намерены снизить ставки до 8 проц годовых и по основной программе ипотеки. Аналогичные программы могут предложить и другие застройщики, если их, по выражению М.Балакина, "жаба не задушит". В частности, по его мнению, подобные предложения в скором времени могут появиться у конкурентов - "ПИК" и ДСК-1".

Что ж, тенденция очевидна. В погоне за клиентом, стремящимся переждать "заморозку" рынка и не обладающим достаточными средствами, чтобы выплачивать ипотеку по нынешним ценам, участники рынка начинают снижать ставки. Правда, особого эффекта от этого снижения ждать не стоит: по мнению многих экспертов, все, кто хотели приобрести жилье по ипотеке, сделали это "на пике". Оставшиеся упорно ждут снижения цен, несмотря на то, что аналитики рынка предсказывают осенью новый рост. Угас также интерес инвесторов к ипотеке. Роста на 100 проц в год больше нет и вряд ли будет, а аренда приносит лишь 3-4 проц годовых, что не отбивает затрат. Так что в подобных акциях велика доля "самопиара". И, может быть, задела на будущее. "Разморозить" рынок в один момент они не способны.