Динамическое равновесие

На первичном рынке наблюдается стабилизация. Специалисты принципиально отрекаются от ее трактовки, объясняя все происходящее стагнацией. Все, что не делается, то к лучшему, уверяют они. Покупатели могут в спокойной обстановке выбрать именно то жилье, которое им подходит и по стоимости, и по характеристикам. Клиенты уже не бросаются на первый попавшийся вариант, как это было в условиях ажиотажного спроса в условиях жуткого дефицита квартир. Строители вынуждены доказывать предпочтительность их предложений.

Отложенный спрос

Сегодня на рынке, по мнению специалистов, начинается стадия формирования нового отложенного спроса. Часть потенциальных покупателей и продавцов, нацеленных на проведение обменных сделок, ушла с рынка, считают специалисты департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость». Однако, с учетом стабилизации объема предложения, это не привело к дисбалансу на рынке. В I квартале 2007 года на первичном рынке суммарная площадь объектов, выставленных на продажу, составила чуть больше 4 млн- квадратных метров. При этом практически половину объема первичного рынка составляет площадь непроданных квартир в строящихся домах. Это напоминает ситуацию конца прошлого года. В течение нынешнего года в планах застройщиков — ввод объектов суммарной площадью приблизительно 1,8 млн квадратных метров. Это примерно на 20% меньше, чем фактический объем ввода жилья по итогам прошлого года.

Наибольший прирост объемов жилья, как ожидается, должен обеспечить Приморский район, где планируется реализовать два крупных проекта жилых комплексов (на пр. Королева и в Коломягах). Достаточно активное строительство ведется по другим адресам Приморского района. Фрунзенский район также показал активный прирост объемов жилья. Здесь недавно стартовал крупный проект жилого комплекса на пересечении улиц Белы Куна и Турку.

В I квартале 2007 года существенно выросла доля кирпично-монолитных домов и сократились доли панельных и монолитно-панельных домов. Это связано с тем, что в предложении на первичном рынке с января по март преобладали кирпично-монолитные дома (70% предложения). Несмотря на общее снижение уровня спроса, активность продаж, традиционно низкая в январе, за два месяца достигла уровня декабря прошлого года. Сейчас уровень спроса оценивается как выше среднего.

Считается, что многие платежеспособные покупатели, выжидавшие более комфортных ценовых предложений, убедились в нереальности снижения стоимости жилья. Можно сказать, что в какой-то степени они психологически привыкли к заданным ориентирам. Теперь они начинают подумывать о покупке квартир в условиях стабильно функционирующего рынка, оперируя не только собственными, но и ипотечными ресурсами.

Цены на строящееся жилье продолжают расти, пусть и не так быстро, как в недавнем прошлом. Больше всего за квартал выросли цены на элитное жилье (на 5,4%). Чуть меньше подорожал сегмент типового жилья (3,8%). В марте 2007 года средняя цена в сегменте жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила 2225$ за квадратный метр. На квартиры в панельных и монолитно-панельных домах цены достигли отметки 2000$ за квадратный метр. Средняя цена в сегменте жилья комфорт-класса составила 2830$ за квадратный метр. Средние цены строящегося элитного жилья в историческом центре Санкт-Петербурга варьируются в пределах от 5000 до 8000$ за квадратный метр.

Административный ракурс

Понятно, что эту задачу нельзя вырвать из общего контекста проблем строительного рынка и хода реализации в Петербурге приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В заслугу себе городская администрация ставит формирование в Санкт-Петербурге открытых, прозрачных процедур предоставления земельных участков на аукционах. В 2007 году планируется выделить 1,7 миллиарда рублей (в 3,7 раза больше, чем в 2006) на инженерную подготовку новых, в том числе депрессивных территорий. До 2011 года за счет бюджета обещано подготовить для развертывания жилищного строительства более 400 гектаров. По официальным данным, уже в текущем году будут подготовлены и выставлены на торги участки под строительство 4,5 миллиона квадратных метров жилья.

Городские власти мечтают о строительном буме в Санкт-Петербурге. Считается, что пока его сдерживают дефицит инженерно-энергетической инфраструктуры и недостаточные темпы работ по подготовке планировки территорий. Поэтому обозначена задача по сокращению до шести месяцев сроков разработки и согласования планировочной документации. От этого в значительной степени зависит и социальный климат в городе, на который активно влияет внутриквартальное строительство.

Дело в том, что дефицит новых подготовленных территорий вынуждает строительные компании устремлять взоры на свободные участки в районах сложившейся исторической застройки. Отсюда и скандалы, связанные с уплотнительной застройкой скверов между домами. В замен такой кляузной и в общем-то малоперспективной тактики строителей, городская администрация хотела бы видеть осуществление по-настоящему масштабных проектов комплексного развития территорий. Для этого требуется активнее стимулировать инвесторов. Уже в ближайшее время будут выставлены на торги пять территорий общей площадью около 780 гектар. К 2011 году общий объем жилищного строительства, по прикидкам властей Петербурга, должен достичь планки в 3 миллиона квадратных метров в год. Городской администрацией поставлена задача, до конца 2011 года окончательно преодолеть многолетнее отставание в строительстве социально-культурной инфраструктуры. А для того, чтобы не зависеть от конъюнктуры рынка, по официальным выкладкам, следует ежегодно вводить в эксплуатацию около миллиона квадратных метров бюджетного жилья.

Загородные запасы

Число коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленинградской области продолжает увеличиваться, и признаков насыщения рынка пока не видно. Количество коттеджных поселков (а также их проектов) растет высокими темпами: по некоторым оценкам, за 2006 год их число удвоилось. Основной катализатор процес-са — спрос на жилье за городской чертой.

Однако сложно назвать точное число коттеджных поселков, строящихся сегодня в пригородах Петербурга и в Ленинградской области.

Дата публикации: 13:53 26 июня 2007