Карта популярности подмосковных поселков меняется на глазах

Какие бы автомобильные пробки ни пугали потенциальных владельцев подмосковного жилья, но модные направления - Рублевка и Новая Рига - все равно не теряют своей популярности. Неужели только они? Мода ведь переменчива. Вдруг через год-два у подмосковных застройщиков будет совсем другой учебник географии?

Если говорить об элит-классе, то Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, считает, что модными направлениями по-прежнему остаются Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Основная доля поселков, которые относятся к престижному сегменту, находятся тут: около 26% на Рублевке и примерно 25% на Новорижском шоссе. Причем территориальная структура предложения наглядно демонстрирует острый дефицит коттеджей на Рублево-Успенском шоссе - потенциальный объем годового спроса по этому направлению в 2,5 раза превышает имеющееся в наличии предложение.

Мария Разорёнова, специалист аналитического отдела УК "Северо-Запад", добавляет к перспективным шоссе Киевское и Калужское. И полагает возможным, что в ближайшее время будет повышение спроса на Симферопольском направлении. В случае если начнется строительство платного дублера Ленинградки, земля и на этом направлении заметно вырастет в цене.

Стоит отметить, что в последнее время увеличивается спрос на дальнее Подмосковье. Потенциальные покупатели хотят купить дом в экологически чистом месте, с большим участком земли. Часто покупателями дальних дач становятся столичные жители, уже имеющие и квартиру в городе, и загородный дом в ближнем Подмосковье.

Теперь посмотрим на "отстающих". Директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев записывает в эту категорию Минское направление. Еще недавно оно было одним из наиболее престижных и востребованных, но сейчас сравнительно непопулярно из-за сложной транспортной ситуации, решение которой до сих пор отсутствует. Та же проблема - у Горьковского, Щелковского и Рязанского шоссе.

Юг и восток Подмосковья "традиционно" остаются менее перспективными направлениями строительства коттеджных поселков. Высокая плотность жилой застройки ближнего Подмосковья, множество городов-спутников в сочетании с большим количеством промышленных зон - то есть экология никуда не годится - делают эти направления менее привлекательными для коттеджной застройки. Хотя сравнительно низкая стоимость земли позволяет строить здесь поселки эконом-класса.

Михаил Мазаев, директор департамента загородной недвижимости компании "Домострой", голосует за запад Московской области: "В настоящее время активно застраивается Новорижское направление, на долю которого приходится большая часть инвестиций. Такая популярность объясняется хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района. В середине 2007 года планируется завершение строительства Краснопресненского проспекта, который напрямую соединит Новую Ригу с центром Москвы. Да и необыкновенная по красоте природа делает эти земли привлекательными для инвестиций в загородную недвижимость. Именно поэтому Новорижское направление лидирует по количеству готовых и строящихся коттеджных поселков".

Впрочем, по части природы Калужское и Дмитровское направления тоже не отстают. На Дмитровке, к примеру, инвесторов привлекает обилие водоемов и хвойных лесов. Именно здесь находятся крупнейшие водохранилища Московского региона - Пироговское, Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Иваньковское, а расположение коттеджного поселка рядом с "большой водой", хором говорят все эксперты, повышает его ликвидность и стоимость.

Вот как раз и интересно узнать, как "марка" направления влияет на цену расположенной на ней недвижимости. Престижность направления прибавляет объекту цену на 30% и более. Такие хоромы, как на Рублево-Успенском шоссе, далеко не везде строятся, но кое-где аналоги есть. Так вот - то, что на Рублевке стоит три миллиона долларов, на Новорижском и Калужском шоссе стоит полтора миллиона, на Симферопольском - миллион. А если опять же водохранилища вспомнить, то участок у воды дороже "просто лесного" раза в три.

"В целом престижность направления заложена в средней стоимости жилья конкретного объекта, - комментирует Ольга Побединская, эксперт по недвижимости Бюро недвижимости "Агент 002". - То есть на цену влияет в первую очередь транспортная доступность, местоположение, развитие инфраструктуры, наличие природоохранной зоны, рек, водоемов, леса. Чем больше составляющих в определенном сегменте, тем выше стоимость объекта".

Ясно, что серьезные компании учитывают эти факторы уже при определении места под строительство. Например, в компании "СУИхолдинг", как рассказывает "Известиям" ее президент Виктор Карпенко, разработана специальная анкета, которую специалисты компании заполняют при выборе земельного участка для постройки нового поселка. В анкете уже знакомые нам показатели - престижность направления, наличие на участке инфраструктуры, коммуникаций, уровень экологической обстановки, транспортная доступность, наличие места для купания и даже "живописность местности" - оцениваются по 5-балльной шкале. И это существенно упрощает процесс принятия решения.

Дальше - больше

По результатам последнего исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного аналитическим центром IRN, число поселков, строящихся за 35-м км от МКАД, в 2007 году возросло. В то же время организованная застройка до 35-го км от МКАД по сравнению с 2005-2006 годами продолжает снижаться. Это свидетельствует о расширении географии строительства коттеджных поселков и снижении количества привлекательных участков под строительство новых поселков около МКАД.

По наблюдениям руководителя аналитического центра IRN Олега Репченко, число поселков продолжает расти как за счет расширения географии застройки (повышается удаленность от Москвы), так и за счет освоения менее престижных направлений. Вместе с этим наблюдается и уплотнение поселков (увеличение количества домов без изменения общей площади поселка).

Помимо развитых Рублево-Успенского и Новорижского направлений продолжается активная застройка по Калужскому, Дмитровскому и Киевскому шоссе, а также началось строительство по ряду менее престижных направлений: Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское. Всего в этом году строится на 35 поселков больше, чем в предыдущем.

По данным аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", в первом квартале 2007 года средняя удельная цена предложения загородных домовладений по Московской области зафиксирована на уровне $1935 за 1 кв. м. На фоне общей стабилизации рынка жилой недвижимости ценовой прирост загородки (по сравнению с предыдущим кварталом) составил 15,3%. Причем самыми высокими темпами дорожает недвижимость в зоне 61-100 км. При 9,7% в общем объеме предложения за первый квартал 2007 года эти объекты подорожали на 16,4%.

А по данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного аналитическим центром IRN, средняя цена квадратного метра загородного коттеджа выросла за последний год почти на 37% и составила около $3,3 тыс. "Это, безусловно, ниже, чем средняя цена 1 кв. м московского жилья. Однако средняя площадь коттеджа, по результатам нашего исследования, составляет 358 кв. м. Поэтому в абсолютных цифрах загородный дом обойдется более чем в $1 млн, - говорит Олег Репченко. - При этом общий объем рынка коттеджных поселков вырос по сравнению с прошлым годом на 111,4% и составил $18 миллиардов".

Большинство выставленных на продажу загородных домовладений, по данным аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", находится на Рижском и Киевском направлениях - 17% и 15% от общего объема предложений. Лидером по средней удельной цене предложения является престижное Рублево-Успенское направление - $3766 за 1 кв. м. Таким образом, рынок загородной недвижимости продолжает демонстрировать стабильный рост цен. Однако на этом фоне, отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", ощущается нехватка недорогого, но качественного жилья формата эконом-класса, а вот предложение домовладений в верхнем ценовом сегменте довольно избыточно.

Дата публикации: 11:04 28 июня 2007

Источник: bpn.ru