Инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести до 40% годовых

Продолжающаяся стагнация на рынке жилья заставляет все больше частных инвесторов искать выгоду на рынке коммерческой недвижимости. Вкладывая в офисные и торговые помещения, можно заработать от 10-15 до 40% годовых. Самый большой доход сулят инвестиции в нежилые помещения на первых этажах жилых новостроек.

"Инвестиции в коммерческую недвижимость более прогнозируемы и стабильны, не подвержены панике, которая может вести либо к резкому повышению, либо резкому падению стоимости жилой недвижимости, - считает Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоциональной составляющей, так как все решения взвешены и принимаются на основе анализа рынка. Более того, банки охотней идут на выполнение операций с коммерческой недвижимостью, так как эту недвижимость можно, например, сдавать в аренду на 10-15 лет. Таким образом, коммерческая недвижимость является залогом с обеспеченным доходом".

Сегодня наиболее привлекательны, по мнению Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002", инвестиции в торгово-развлекательные центры и логистические парки в регионах, поскольку дефицит таких объектов огромен и рынок строительства в этом сегменте еще несколько лет будет далек от насыщения.

Правда, не каждому частному инвестору такие вложения по плечу. Физическим лицам, не располагающим многомиллионными суммами для инвестирования, стоит обратить внимание на первые этажи новостроек. "Минимальная сумма вложений зависит прежде всего от месторасположения и, соответственно, коммерческой привлекательности объекта инвестирования. Наиболее привлекательной является торговая недвижимость, - считает Сергей Мусиенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы Группы компаний "Собор". - Минимальная сумма вложений - от $150 тыс. при стоимости нежилого помещения свободного назначения от $3000 до $4000 за 1 кв.м. Арендные ставки находятся в пределах от 400 до 550 долларов кв.м. в год.

Соответственно доход может составлять от 12 до 17% . Наибольшим спросом у потенциальных арендаторов пользуются небольшие помещения от 50 до 150 кв.м., под размещение объектов торговли, салонов красоты, медицинских услуг, аптек и т.д.".

По данным гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, сегодня до 80% мелких инвесторов с капиталом порядка $1 млн. вкладывают средства приоритетно в торговые площади. Как правило, они приобретают помещения на первых этажах жилых зданий с целью последующего перевода их в нежилой фонд и реализации в формате торговых площадей на рынке купли-продажи или аренды. "Арендные ставки для таких помещений в зависимости от места расположения и характеристик могут колебаться в среднем от $500 до $1500 за кв.м. Минимальный порог инвестирования в торговый сегмент недвижимости составил в 2006 г. около $700 тыс. При этом возрастание числа лиц, вкладывающих средства в торговую недвижимость, объясняется высокой скоростью оборачивания средств и прибыльностью оперирования в рамках сегмента. Так, средняя доходность для частного инвестора может составлять примерно 30%, а в наиболее удачных проектах доходить до 40-50% годовых, - говорит Алексей Аверьянов. - Наиболее высокой прибыли инвестор может достичь, вкладывая средства в площади, расположенные на первых этажах жилых зданий на оживленных улицах в центре Москвы, а также в спальных районах в шаговой доступности от метро".

Это мнение разделяет и Андрей Бушин. "Доходность стрит-ритейла при объеме инвестиций от $500 тыс. до $2 млн. может достигать 40% годовых, и наша компания сейчас занимается такими объектами как в собственных интересах, так и в интересах клиентов", - отмечает он.

А вот инвестиции в офисный сегмент не столь доходны. Минимальный порог вложений составляет порядка $700 тыс., однако, по данным Алексея Аверьянова, большинство инвесторов вкладывает в бизнес около $1-1.5 млн. "Значительная часть игроков приобрела подходящие помещения в начале 1990-х гг., когда на меняющемся рынке существовала возможность покупки недвижимости практически за бесценок. В условиях неустойчивой конъюнктуры такие помещения могли простаивать годами, и только в начале 2000-х годов собственники большинства активов переоборудовали их в офисы и начали сдавать в аренду. В связи с тем, что арендные ставки на большинство подобных офисов являются самыми низкими по рынку, их доходность невысока - порядка 5-15% годовых, - рассказывает он. - Основным недостатком офисов, организованных частными инвесторами, является полное отсутствие парковки, присущее порядка 90% предложения. Соответственно, наиболее высокие арендные ставки и максимальная доходность в данном сегменте наблюдались на помещения, обладающие парковкой".

Другой путь вложений в коммерческую недвижимость - покупка части офисного комплекса на этапе строительства. "Но это актуально именно для регионов, так как бизнес-центры в Москве в большинстве случаев не продаются, а сдаются в аренду, - уточняет Андрей Бушин. - Есть, конечно, отдельные предложения по продаже офисных блоков, например, в бизнес-центре "Поларс" на Дербеневской набережной, но они единичны". Торговые центры и склады с точки зрения частных инвестиций менее интересны, поскольку по частям, как правило, не распродаются и, соответственно, требуют значительных сумм вложений.

Дата публикации: 11:30 29 июня 2007

Источник: bpn.ru