Гаражный рынок готовится к буму

Из-за снижения доли коммерческого жилья в пользу горзаказа крупным компаниям придется задуматься о диверсификации портфеля инвестиций. В горадминистрации надеются, что часть средств будет вложена ими в перспективное гаражное строительство. Каждый год в Москве необходимо сдавать в эксплуатацию не менее 115 тыс. машино-мест. Только такими темпами к 2020 году получится сбалансировать парк легковых автомобилей и количество паркингов. Об основных направлениях программы гаражного строительства “ЭВ” рассказал глава департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, первый заместитель руководителя стройкомплекса Константин Королевский.

— Константин Юрьевич, автомобили забирают у москвичей все больше жизненного пространства. Ими заняты дворы, тротуары, газоны, детские площадки. Скажите честно, а паркинги в Москве в принципе-то строятся?

— Обижаете. На самом деле ни одна отрасль не растет в стройкомплексе такими темпами, как гаражное строительство. Если в 2000 году ввод гаражей-стоянок составлял 616 тыс. кв. м, то в 2005-м — более 2 млн. кв. м. Или в переводе на машино-места — почти 88 тыс. В последующий год был сделан еще более впечатляющий скачок — в 2006-м мы ввели в эксплуатацию 111 тыс. машино-мест. А в планах на 2007-й — 126 тыс. Нетрудно подсчитать, что ежегодный прирост составляет порядка 25%.

Однако я с вами согласен: пока эти достижения обывателю не слишком заметны. Согласно генплану мы только к 2020 году доведем обеспеченность машино-местами до 70%. Но легче будет с каждым годом — это я вам обещаю.

— Чиновники не устают повторять, что в городе дефицит земельных участков. Где вы собираетесь разместить такое количество паркингов?

— Есть несколько направлений. Во-первых, повышение эффективности использования земельных участков, занимаемых плоскостными гаражами. По данным инвентаризации, в Москве насчитывается около 7 тыс. подобных автостоянок, занимающих более 2 тыс. га. 700 участков из этого перечня уже включены в программу. Расположенные на них гаражные боксы будут снесены, а их владельцы получат или денежную компенсацию, или машино-место в новом многоэтажном паркинге, который будет строиться на этом месте. Другое направление — размещение объектов гаражного строительства в подземном пространстве.

— Скажите, а вы не боитесь говорить об освоении подземного пространства в свете участившихся в последнее время провалов грунта в разных районах Москвы?

— Тема освоения подземного пространства актуальна для города, и никаких причин отказываться от этого направления не существует. Другое дело, что, прежде чем выходить на конкретную площадку и что-то там делать, нужно всесторонне изучить состояние недр и перспективы их использования. Нас часто упрекают в том, что, мол, в Москве не существует базы геологических исследований. Это полная чушь. На территории города находится 700 тыс. скважин! Сведений о состоянии земной коры достаточно. Их нужно собрать воедино, дополнить и систематизировать. Это будет одной из основных наших задач в ближайшее время.

— Но ведь это дорого. Девелоперы говорят, что каждый подземный ярус повышает себестоимость строительства на 30%.

— Они повторяют то, что я сам им сказал несколько лет назад. Это действительно так. Строительство дорожает по мере углубления в подземное пространство. Себестоимость квадратного метра зависит от условий конкретного участка и имеющихся обременений. В идеальных условиях чистой площадки одно машино-место на первом ярусе будет стоить $12 тыс., на втором 15, на третьем — 18 и так далее.

— Каким в перспективе будет соотношение наземных и подземных гаражей в Москве?

— Все зависит от месторасположения. В районе МКАД — 20% подземных и 80% наземных, в центре города — 0% и 100%. В пределах Садового кольца организация наземного паркинга — в силу многих причин — практически невозможна. Если такое случается, то это, как правило, встроенные паркинги с механизированным способом подачи автомобилей.

— Почему широко разрекламированные в свое время механизированные парковки не нашли широкого применения в Москве?

— Объясню. Механизированные паркинги в условиях Москвы имеют ограниченное использование по двум основным причинам. Во-первых, у нас большие среднегодовые колебания температур. В этом году в мае уже было хорошо за 30, при этом металл на солнце раскалялся до 80 градусов, а зимой запросто может быть то 0, то минус 20. Это приводит к деформации конструкций и отказу механизмов. В Европе, где такие паркинги широко применяются, таких перепадов температур не существует. Причина вторая — длительное время обслуживания. На подачу одного автомобиля из ячейки в среднем уходит 1,5 мин. Если ячеек 24 и все автовладельцы одновременно пришли за своими машинами (а такое вполне вероятно по окончании рабочего дня, поскольку график у всех примерно одинаков), то тому, кто пришел последним, придется ждать не менее 40 мин.

Это никакие нервы не выдержат. Поэтому в качестве отдельно стоящих объектов у механических паркингов в Москве нет перспектив. Они хороши в качестве пристроек к бутикам, некрупным офисным центрам, клубным жилым домам. Иными словами, там, где поток пользователей небольшой.

— Каким образом планируется ликвидировать дефицит парковок в Сити? Эксперты говорят, что в противном случае коллапс проекта ММДЦ неизбежен.

— Дефицит машино-мест в Сити на данный момент составляет 10 тыс. Это много. Понимание проблемы у правительства Москвы есть, и работа по урегулированию ситуации уже ведется. В частности, Москомархитектура подобрала 6 участков под размещение перехватывающих паркингов на подъездах к деловому центру. Планируется использовать подэстакадное пространство ТТК, Звенигородского шоссе, возможно, дублера Кутузовского проспекта. Строительство будет вестись на деньги частных инвесторов по заказу ОАО “Сити”. Срок сдачи объектов — 2009—2010 гг.

— Где еще, кроме площади Гагарина, появятся перехватывающие парковки?

— На сегодняшний день в списке первоочередных объектов — 8 адресов. Рядом со станцией метро “Петровско-Разумовская” подобрано два участка, по одному — на “Водном стадионе”, “Ботаническом саду”, “Печатниках”, “Домодедовской”, “Теплом Стане” и “Ясенево”. Емкость этих гаражей-стоянок — 4110 машино-мест. Эксплуатация, как и на площади Гагарина, будет осуществляться в режиме двойного назначения: днем как перехватывающий паркинг, ночью для хранения автотранспорта жителей близлежащих домов. Кроме того, у департамента транспорта есть отдельная программа строительства перехватывающих гаражей в составе транспортно-пересадочных узлов. В разработке находятся 15 объектов, а у станции метро “Планерная” строительные работы уже начаты.

— В центре Москвы намечено строительство большого числа крупных подземных паркингов от 300 машино-мест и больше. Под проспектом Андропова планируется построить аж 2000 парковок. Есть ли желающие инвестировать подобные проекты?

— У нас появился стратегический партнер в лице компании Vinci Parking — это подразделение известного французского холдинга, специализирующееся на девелопменте гаражных объектов. Они отобрали проекты, по которым консультируют нас при разработке конкурсной документации и намерены уже в качестве потенциальных инвесторов принять участие в конкурсах.

Их интересуют подземные паркинги под Тверской улицей, Триумфальной площадью, площадью перед гостиницей “Метрополь” и т.п. Эти объекты мы будем позиционировать как автостоянки без права продажи машино-мест, только на оказание услуг. Получается что-то вроде гостиниц для автомобилей, причем сроки окупаемости аналогичны традиционным гостиничным проектам — 8—10 лет.

— Французов это не пугает?

— Для них это абсолютно нормально. Vinci может себе позволить такие долгосрочные вложения, кроме того, у этой компании гигантский девелоперский опыт по созданию подземных паркингов в сложных условиях городской среды. Не скрою, мы были бы заинтересованы в развитии сотрудничества, однако порядок есть порядок: право инвестировать проект Vinci должна выиграть на открытых торгах, которые состоятся уже в третьем квартале этого года.

— Под площадями в центре, которые вы назвали, будут строиться только паркинги или они войдут в состав многофункциональных комплексов?

— Я говорил про чисто парковочные объекты без добавления торгово-развлекательных функций. В городе проблемы с машино-местами, а не с торговлей.

— В таком случае отечественных девелоперов эти проекты вряд ли заинтересуют. Ведь они не привыкли вкладывать в долгосрочные проекты.

— Это ошибка. Несколько лет назад найти инвестора, готового за счет собственных средств построить гараж, действительно было проблематично. Но теперь ситуация изменилась. Город далеко ушел в наращивании объемов жилищного строительства, тогда как создание объектов инфраструктуры отстает от намеченных показателей. Существующий дисбаланс мешает девелоперам развиваться, поэтому они не меньше города заинтересованы в его устранении. Вы, наверное, заметили наметившуюся тенденцию — крупные компании, ранее специализировавшиеся исключительно на строительстве жилья, диверсифицируют свой бизнес, вкладывая в коммерческую недвижимость. Гостиницы, офисные центры — по сравнению с продажей жилья это более долгосрочные арендные проекты, однако многие застройщики уже довели их долю в своих портфелях до 50%. Помяните мое слово, следующим шагом будет инфраструктура. Отечественный бизнес взрослеет и проходит те же этапы становления, что и во всем мире. Кстати, по срокам окупаемости строительство отелей совпадает с паркингами. На гостиничном рынке Москвы сейчас бум, значит, вот-вот то же самое начнется на гаражном.

— Вы к этому готовы?

— Мы подготовили огромный объем конкурсной документации — более 100 комплектов — для проведения торгов в этом году. Все участки прошли всесторонний анализ, и мы уверены в их инвестиционной привлекательности.

— Для участников гаражного строительства предусматриваются какие-либо льготы?

— Они получают льготу по земельным платежам: на период проектирования и строительства объекта — 10% от базовой ставки аренды участка. Однако необходимо учитывать, что в стартовой цене гаражного лота уже заложены преференции. Его начальная стоимость существенно ниже, чем при строительстве объектов коммерческой недвижимости, не говоря уже о жилье.

— А долю города в размере 20% берете?

— Далеко не везде. Мы уже ушли от этого. Как правило, в конкурсной документации прописана стартовая цена лота, и все, без выделения площадей в натуре. В прошлом году мы проанализировали ситуацию и выяснили, что у города на балансе числится 4 тыс. машино-мест, которые ему совершенно не нужны. И мы с главой департамента имущества Владимиром Силкиным решили их продавать. Нашумевший аукцион по продаже 11 машино-мест в жилом доме в Новогирееве показал реальный потенциал стоимости этой инфраструктуры. Каждое машино-место было продано более чем за $100 тыс.

— Не покидает ощущение, что здесь есть какой-то подвох. Ну не может паркинг стоить дороже квартиры!

— Оказывается, может. Аукцион прошел абсолютно чисто. Договоры заключены, деньги в городской бюджет перечислены, в качестве покупателей выступили реальные физические лица — жители этого дома. Я думаю, что для девелоперов этот аукцион был, с одной стороны, откровением, а с другой — сигналом к началу более активных действий на гаражном рынке. Так это или нет, станет ясно в ближайшее время.

Дата публикации: 12:06 02 июля 2007

Источник: bpn.ru