Права собственности дольщика

В сфере строительства дольщиками становятся не только граждане, приобретающие жилые квартиры для личного пользования, но и организации, юридические лица, участвующие в строительстве на основании договоров долевого участия, совместной деятельности или простого товарищества.

У заказчика не всегда есть средства для оплаты подрядных работ, поэтому часто подрядчики или субподрядчики выполняют строительные работы за право получить в будущем квартиры или нежилые помещения. Однако зачастую стороны втягиваются в судебные процессы с целью разделить построенный объект.

Существующая судебно-арбитражная практика позволяет выстроить алгоритм действий дольщика для получения права собственности на объект недвижимости в судебном порядке. Как правило, в договорах указываются доли участников строительства в процентах от построенного объекта. Иногда – конкретные помещения с характеристиками их площадей. Исходя из условий договора, истцы обращаются в суд с требованием признания права собственности на долю в построенном объекте. Правильно ли истец выбирает в этом случае способ защиты своих прав? Ответ: в арбитражной практике.

Компания «С» обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на 1/5 доли в общем имуществе (25 квартир в построенном доме). Истец ссылался на договор о совместной деятельности, заключенный с компанией «К», по условиям которого компания «С» выполняла ряд строительно-монтажных работ, а застройщик – компания «К» – должен был по окончании строительства передать истцу в счет оплаты выполненных работ 25 квартир. Но застройщик это делать отказался.

Рассмотрев доводы сторон, оценив представленные доказательства, арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении его требований. Согласно пункту 3 статьи 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (закон продолжает действовать в части, не противоречащей Закону РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Суд указал, что применение компанией «С» такой формы защиты нарушенного права, как признание права собственности на долю в общем имуществе в виде 25 квартир, в ситуации, когда не определена доля и не произошло ее выделения и передачи в натуре, недопустимо.

Напротив, компания «В» обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти с иском к компании «А» об определении доли участников по договору о долевом участии в строительстве жилых домов, выделении доли в натуре и признании права собственности на конкретные квартиры.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. При определении размера доли участников общей долевой собственности суд руководствовался необходимостью определения долей пропорционально внесенным вкладам, исходя из стоимости всего строительства и стоимости выполненных истцом работ. Затем суд выделил в натуре определенные им доли участников строительства в виде конкретных квартир. И после этого признал право собственности истца на конкретные квартиры.Алгоритм действий участника строительства, претендующего на часть объекта недвижимости, может следующим.

1. Определяются доли сторон пропорционально их вкладам в строительство объекта.

2. Выделяются в натуре определенные доли в виде конкретных квартир или нежилых помещений.

3. Признается право собственности на выделенные конкретные квартиры или нежилые помещения.

На наш взгляд, соблюдение названного порядка действий позволит участнику строительства защитить свои права и получить то, на что он рассчитывал при заключении договора долевого участия, совместной деятельности или простого товарищества.