Строители готовы прIPOднять завесу над своей деятельностью

Некоторые аналитики поспешили назвать 2006 год «годом IPO» (initial public offering — первичное размещение акций). Сегодня тот «бум» кажется робким стартом. На фондовый рынок активно выходят и девелоперы. Считается, что «в целом, в среднем и в краткосрочной перспективе» размещения пока не выглядят образцовыми, но девелоперы этого, кажется, не замечают. Шестой строительной компанией, которая провела IPO, стала группа компаний «ПИК».

Ожидается размещение акций и таких серьезных игроков, как Главстрой (входит в холдинг «Базовый элемент» и включает компанию «Главмосстрой»), «СТ Групп» и «ДОН-Строй». Формируется рынок на любой вкус. Значит, кроме трудностей есть и перспективы. Поговорим о том и другом на примере последнего размещения.

Ажур

Группа компаний «ПИК» входит в число трех крупнейших участников строительного рынка столицы и России. И является крупнейшей из действительно частных компаний, добавляют многие. Более того, став публичной, группа «ПИК» обошла по показателю капитализации ($12,3 млрд) крупнейшие мировые строительные компании: индийскую Unitech Ltd ($11,53 млрд), японскую Sekisui House ($10,4 млрд), немецкую Hochtief ($8,17 млрд). Тем не менее результаты размещения получили крайне неоднозначную оценку: от «Инвесторы не поверили в потенциал акций группы «ПИК» и «ПИК проявила скромность» до «ПИК пережила удачное IPO» и «Очень достойные цифры».

Зато не имели разночтений установленный ценовой диапазон $25–31 за акцию, фактическая цена размещения $25 за штуку (т. е. по нижней границе коридора), сумма, которую компания собиралась привлечь на IPO — $1,8–2,2 млрд, и фактически вырученная сумма — $1,85 млрд. Что вполне соответствует официальным данным о количестве размещенных акций — 74 млн штук, из которых 37 млн составила дополнительная эмиссия, а еще 37 млн продали до того единственные акционеры компании — председатель правления Кирилл Писарев и председатель совета директоров Юрий Жуков (журнал Forbes оценивает их состояние в $830 млн и ставит на 76–77-е места в списке 100 самых богатых российских предпринимателей).

Не ажур

В сообщениях отмечается, что $1,8–1,85 млрд — это сумма, которую компания и ее владельцы получают без учета опциона. Строго говоря, формулировка означает, что окончательная сумма размещения превысит $2 млрд. При условии, что организаторы выкупят опцион или он будет продан иным покупателям по цене $25 за акцию. Есть и такое сообщение. А вот пресс-релизов на сайте ПИК просто нет. Упоминания об IPO отсутствуют даже в новостях компании! Хотя именно она в первую очередь заинтересована в том, чтобы вокруг такой важной акции не было информационной неразберихи.

И уже совсем непонятен смысл решения совета директоров группы, который накануне IPO рекомендовал годовому собранию акционеров не выплачивать дивиденды за 2006 год. Особенно на фоне сообщений о том, что выручка группы в 2006 году выросла на 90% — до $1,546 млрд, и учитывая тот факт, что акционеров у компании, собственно, два, каждому из которых принадлежит по 49,98% акций. То есть понятно, что речь шла не о трудностях компании и призывах потуже затянуть пояса, а как раз наоборот — о бонусе будущим акционерам в виде дивидендов предыдущего года. Но сделано это было как-то уж слишком вяло. Непонятна и завеса секретности над именами и долями приобретателей акций. Она явно не на пользу компании, поскольку порождает всевозможные спекуляции. Например, о том, что владельцы компании элементарно подстраховываются, продав часть ее своим, но уже иностранным компаниям.

Счастье девелоперское

Часть аргументов в пользу «неудачности» первичного размещения акций ПИК выглядит просто комично. Так, некоторые комментаторы считают неудачей то, что акции продавались по нижней границе коридора, одновременно утверждая, что сам коридор... завышен.

Другие аргументы опираются на анализ структуры собственности не столько ПИК, сколько российских строительных компаний вообще. Она коренным образом отличается от структуры собственности европейских девелоперов. Активы европейцев более стабильны, поскольку включают не только производственные мощности, строительные площадки, возводимые объекты и управляющие компании, от услуг которых жильцы, впрочем, могут и отказаться. Европейский девелопер значительную часть объектов не продает, а оставляет в собственности для сдачи внаем (кстати, develop — глагол возвратный: не «развивать», а «развиваться»). Для наших застройщиков такое счастье остается недостижимой мечтой.

Те, кто не верит в стабильность акций ПИК и других строительных компаний, указывают, что у них практически нет самого надежного актива — арендного жилья. Но подвижки в этом направлении наблюдаются. Уже не только в Москве мэр предлагает «менять психологию» граждан, чтобы они привыкали жить в арендуемом жилье, но и на федеральном уровне строительное лобби проталкивает эту идею, пытаясь завернуть ее в обертку нацпроекта.

И карьер денег стоит

Но вернемся к группе компаний «ПИК». Следует признать, что оценка ее капитализации только по площадкам и строящимся объектам не совсем справедлива. В портфеле проектов у ПИК 413 объектов, по независимой оценке компании CB Richard Ellis, их стоимость на 1 января 2007 года составляет $8,8 млрд. На этом основании некоторые аналитики предполагают, что оценка капитализации на уровне $12,3 млрд выглядит несколько завышенной. Тут можно поспорить.

Во-первых, за компанией зарезервированы участки общей площадью 1,1 тыс. га, на которых предполагается построить 10,5 млн кв. м жилья (более двух столичных годовых объемов ввода). Большая их часть сосредоточена в Москве и ближнем Подмосковье. При нынешних ценах и предполагаемой норме прибыли российских строительных компаний уже это количество покрывает все возможные обязательства компании перед акционерами.

Во-вторых, ПИК — самый дорогой бренд в российской строительной отрасли, пожалуй, единственный, который владельцам приходится защищать от фальсификаций, в том числе в судебном порядке. В самом общем виде в разных отраслях бизнеса ведущий бренд может весить до 10% стоимости компании и более.

В-третьих, ПИК не относится к тем компаниям, главный, а то и единственный актив которых составляет «административный ресурс». Компания владеет достаточно серьезными производственными активами. От нескольких ДСК и производства окон, дверей, вентилируемых фасадов до карьеров и дробильных заводов. Последние приобретения — «Фотон ЖБИ» в Обнинске и «Северный завод» (товарный бетон и сборный железобетон) в Калуге. Стоимость этих активов — скорее аргумент тех аналитиков, которые утверждают, что ПИК потянет и на $14 млрд, т. е. у акций есть объективный запас роста.

Не сошлись характерами

Все же отношения с субъектами «административного ресурса», очевидно, стоили группе «ПИК» некоторых потерь в ходе июньского IPO. Дело в том, что отношения между компанией и правительством Москвы в последние год–полтора сильно испортились. Причины называются разные. Согласно одной из версий, компания «Интеко», продавшая ПИК в 2004 году ДСК-3, через некоторое время пересмотрела стратегию развития и предложила отыграть сделку назад. По другой версии, ПИК стала слишком сильной компанией для того, чтобы оставаться безропотно лояльной к трудно прогнозируемым пожеланиям городской администрации. Компания требует большей определенности в отношениях.

ПИК (в лице «ПИК-Регион») принимает активное участие в решении проблемы пострадавших дольщиков Московской области, и в целом не составляет большого труда узнать, на каких условиях компания достраивает тот или иной объект. В Москве картина несколько иная. Стиль столичного руководства напоминает манеры человека, который в момент необходимости идет на устную договоренность, но в дальнейшем не спешит зафиксировать ее документально. При этом чем больше успевает сделать другая сторона, тем больше новых требований предъявляет для выполнения своих обязательств данный джентльмен.

Разумеется, в случае открытого конфликта с кем-либо из застройщиков претензии московского правительства оформляются в виде «нарушения проектной документации», «несоблюдения сроков строительства», «нецелевого использования предоставленных земельных участков» и т. п.

Товарищеская критика

Довольно жестко выступил за десять дней до IPO ПИК начальник управления градостроительных программ Департамента градостроительной политики и развития города Москвы Алексей Шепель. Чиновник привел ряд примеров, которые, по его мнению, свидетельствуют о нарушении компанией ее обязательств перед городом, и пояснил, что вопрос о дальнейшем использовании участков в подобных случаях может быть передан на рассмотрение Мосинвестконтроля.

Еще через несколько дней г-н Шепель выступил с разъяснением, в котором в сущности лишь повторил прежнее заявление. Вообще такого рода разъяснения специалисты по PR-технологиям называют «двойным ударом». Но это ни в коем случае не относится к А. Шепелю, поскольку он человек в стройкомплексе не случайный и прекрасно знаком с нюансами взаимоотношений города и застройщиков.

Одна из претензий, озвученных г-ном Шепелем, касается объекта на Коломенской наб., вл. 22. В соответствии с градостроительным планом здесь «компания должна была возводить поликлинику, однако строит жилой дом для сотрудников ФСБ». ПИК утверждает, что согласовано размещение именно жилого дома.

Странная ситуация. Не столько тем, что город планировал поликлинику на отшибе района и округа, да еще и на набережной, а тем, что отличие жилого дома от поликлиники опытный глаз заметит на стадии фундамента. А уже стадия «для сотрудников ФСБ». Что-то подсказывает, что в данном случае властям придется отказаться от «поликлинических» аргументов в спорах с ПИК. Как гласит русская поговорка, длина рук индивидуума не всегда соответствует задачам, которые тот перед собой ставит.

Разногласия с городскими властями, похоже, не слишком опасны для компании. До откровенной конфронтации дело не дошло, полученных на IPO средств за глаза хватит, чтобы «подчистить» тылы — ускорить освоение застоявшихся площадок в Москве и некоторых других регионах. Тем более что и разногласий никаких нет. А вскоре после опубликования в газете «Коммерсант» материала с заявлением А. Шепеля глава стройкомплекса Владимир Ресин направил в редакцию письмо, где сообщил, что ПИК «отличает надежность, соблюдение сроков строительства и новаторский подход к решению градостроительных задач».

Кроме того, активы компании хорошо диверсифицированы по горизонтали. Значительная их часть находится в северной части ближнего Подмосковья. Только в Химках это площадки размером почти 1 млн кв. м. Большое строительство ведется в Мытищах, Долгопрудном, Дмитрове, Красногорске, Лобне, а также в Ростове-на-Дону, Таганроге, Новочеркасске, Новороссийске, Калининграде, Ярославле, Нижнем Новгороде, Омске, Перми. Сказанное вовсе не значит, что ПИК будет уделять меньше внимания росту московских активов. Думается, 5 июня стало переломным днем в настроениях столичной бизнес-элиты.

Не полный, но «фондец»

Но главную поддержку акции ПИК, очевидно, получат со стороны фондового рынка. Он, вернее, те его активы, которые плотнее всего привязаны к международным рынкам, переживают не лучшие времена. Только в мае индекс РТС упал больше чем на 15%. Надо думать, это долговременная тенденция, поскольку она основана не на стечении случайных факторов.

Пока же представляется, что главные трудности ПИК имели объективный характер, вытекали из самой специализации компании. Например, в декабре прошлого года на IPO вышла компания RGI International Бориса Кузинца, осваивающая Остоженку, — один из лидеров элитного сегмента. Это другой мир: цены на «элитку» если и не подскочили вдвое за год, то продолжают расти даже сейчас. Размещение акций проводилось под объекты стабильного, хорошо известного сегмента. Можно даже сказать, под конкретные строящиеся объекты.

С перспективами панельного домостроения (а основные объемы ПИК приходятся именно на жилье эконом-класса) все не так очевидно, а регионы для инвесторов, тем более иностранных — сфера малознакомая. Хотя ясно и то, что «панель» в обозримом будущем никуда не денется, и то, что от Москвы пошли долгожданные круги: многие регионы поднимаются. Во всяком случае столичным девелоперам интересны именно они.

Несомненно, ПИК выполнил главную задачу, если угодно, сверхзадачу размещения. Получив деньги под дорогущие активы Москвы и ближнего Подмосковья, компания теперь имеет средства для мощного продвижения в регионы. В первую очередь в те, темпы развития которых (привлечение инвестиций, жилищное строительство и т. п.) бросают серьезный вызов столице.

Собственно, приобретением как раз в дни IPO двух предприятий в Калужской области и заключением соглашений с администрацией области по строительству новых микрорайонов, если не микрогородов, ПИК ненавязчиво продемонстрировал вектор своего развития.

Выход на IPO может способствовать росту капитализации строительной компании, осуществлению ее ключевой стратегии развития. При этом избежать некоторых негативных факторов, таких, как «товарищеская критика» и «медвежьи» приемы фондовых игроков, вряд ли удастся. Но организовать максимально полное, внятное и своевременное (в определенном смысле слова превентивное) информационное обеспечение по силам любой компании. Надо привыкать. Ведь информационная открытость — одно из важнейших свойств публичной компании, как принято называть организации, прошедшие IPO.

Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад»:

— Чем большее количество компаний выходит на фондовый рынок, тем лучше как в целом для рынка, так и для рядовых инвесторов. Безусловно, недавнее размещение группы компаний «ПИК» является предметом гордости для ее акционеров и объектом пристального внимания и даже зависти, пусть оно и прошло по нижней границе.

До сих пор для многих является вопросом, как можно оценить компанию по объемам еще не построенной и не реализованной недвижимости. Однако это говорит о доверии со стороны инвесторов не только к конкретной компании, но и ко всему рынку недвижимости, а вместе с ним и к процессам, происходящим в нашей стране. Очевидно, все последующие размещения таких компаний, как «ДОН-Строй», Главстрой и др., будут достаточно успешными. Конечно, стоимость девелоперских компаний зависит не только от рентабельности строительного бизнеса, но и от сегмента рынка, в котором они действуют. Как уже неоднократно отмечалось, ориентация ведущих российских застройщиков на жилую недвижимость является скорее отрицательным фактором, что снижает их стоимость.

Но в связи с развитием рынка и диверсификацией в сторону увеличения доли коммерческой недвижимости, активизацией участия в государственных программах доступного жилья, совершенствованием строительных технологий и усилением присутствия в регионах стоимость девелоперских компаний будет возрастать. Не надо ожидать быстрой прибыли, так как участие в любом первичном размещении является вложением с долгосрочной перспективой и прицелом на будущее, но терпение в данном случае принесет свои плоды.

Евгений Шибаев, заместитель генерального директора компании «Квартал»:

— Во всем мире, а в России особенно, бизнес, связанный с рынком недвижимости, во многом зависит от субъективных факторов. Отрицательную роль играет низкая прозрачность российских строительных компаний. Это является постоянным системным риском для инвесторов, вкладывающих средства в акции компаний, работающих на рынке недвижимости.

К объективным факторам, оказывающим в последние месяцы давление на мировой рынок недвижимости, относится уровень мировых процентных ставок, цикл повышения которых еще не закончен. Это уже привело к замедлению и определенным проблемам на рынке жилья в США и некоторых странах Европы, что сказалось на российском и особенно на перегретом московском рынке жилья. Замедление темпов увеличения цен в столице спровоцировало отток с рынка «инвестиционных» денег, так как доходность вложений в сектор жилой недвижимости способна перейти в отрицательную область.

В более устойчивом положении будут находиться компании, имеющие сбалансированный портфель, то есть работающие на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости, имеющие возможность привлекать денежные средства для поддержания ликвидности в условиях замедления спроса (за счет кредитов банков, облигационных займов или размещения акций), а также диверсифицированных территориально.

Нельзя не отметить тот факт, что за последнее время интерес к рынку недвижимости заметно поостыл, примером может служить IPO одной из ведущих девелоперских компаний, прошедшее по нижней границе размещения. А желание девелоперов «продаться» подороже на ослабевающем рынке вполне понятно. В любом случае к инвестированию средств в акции строительных компаний надо подходить избирательно, тщательно анализируя каждого эмитента.

Евгений Плаксенков, финансовый директор холдинга «МИЭЛЬ»:

— Перспективы выхода строительных и девелоперских компаний на фондовый рынок я оцениваю очень положительно. В первую очередь это касается ведущих игроков отрасли, занимающих лидерские позиции в своем сегменте. Многое, безусловно, зависит то того, как они будут выходить, с кем и т. д. Конечно, им придется столкнуться с трудностями всех пионеров: выходить на новый уровень, выстраивать отношения с акционерами. Это сложный и очень ответственный процесс.

Дата публикации: 10:48 10 июля 2007

Источник: bpn.ru