Греют ли душу заемщика летние акции банков

В период стагнации и вялого падения цен «завлекалочек» на ипотечном рынке: хоть отбавляй. Банки и брокерские компании борются за клиента. Приносят ли эти рекламные ходы реальную экономию заемщику?

Как зажечь клиента

Наиболее распространены сегодня следующие акции: «льготный период», «ипотека летом», «осенняя ипотека», «без комиссий», «ночью дешевле». От стандартных банковских программ эти акции отличаются внесением мелких поправок в текущие кредитные продукты. В некоторых случаях чуть понижается ставка. В основном акции сводятся к тому, что в какой-то период времени отменяются все комиссии банка, или же делается скидка в 50% на комиссию за выдачу кредита. Без скидок она может тянуть на 1,3- 1 5 % от суммы кредита. Иногда банк проводит акции совместно с агентством недвижимости. В этом случае клиентов заманивают, в том числе, и скидками на риэлторские услуги. «Вилка» комиссионных риэлторов известна – от 3 до 6% от суммы сделки.

Брокерские компании также предлагают людям, размышляющим, не взять ли им кредит, участие в различных акциях. Принцип тот же, что и у банкиров. Но существует и разница. Каждый конкретный банк продвигает только свои услуги, а брокерская компания может одновременно предложить на выбор несколько льготных программ. Например, получив преференции, то есть льготы, на определенный период времени сразу от нескольких банков.

Иногда брокерские компании, созданные при агентствах недвижимости, придумывают интересные рекламные ходы, цепляющие сознание потенциальных заемщиков, например, низким ежемесячным платежом. Яркий пример - акция «МИЭЛЬ-Брокеридж», проходящая в настоящее время под названием «Cтало тесно? Новые метры за $750 в месяц!». Особенность акции в том, что рассчитана она на семьи с ежемесячным небольшим по ипотечным меркам доходом - от $ 1500.

Завлекательные программы

Но не только предложением поучаствовать в различных акциях «заманивают» банки заемщиков. Привлекают новыми программами, отличающимися от той ипотеки, к которой привыкли в столице. Рассмотрим самые яркие предложения, появившиеся в последние месяцы.

Кредиты в японских йенах и швейцарских франках

Низкие проценты – главный плюс этих программ. Кредит в йенах можно получить под 6,5 % годовых, а кредит в швейцарских франках – под 7%. Выдает такие кредиты пока только Банк Москвы, но уже ряд банков, в том числе «Дельта банк» заявили о разработке подобных программ.

У кредитов во франках и йенах есть одна особенность. Рассчитывать на минимальные проценты можно лишь в случае, если заемщик подтвердит свой доход справкой по форме 2-НДФЛ. Если доход серый, то возможно подтверждение справкой по форме банка. Но в этом случае и проценты в непривычных для нас валютах поднимаются.

Главный плюс этой программы в том, что за счет низкой процентной ставки уменьшается ежемесячный платеж. А это значит, что заемщик может увеличить сумму кредита. Известно, что выплаты по кредиту не должны превышать в разных банках 40 – 50 % от ежемесячного дохода заемщика. Ежемесячными выплатами и ограничивается максимальная сумма кредита.

Следовательно, если ежемесячный платеж снижается, то у заемщика появляется возможность увеличить сумму кредита. Но у программы есть и минусы. Согласно налоговому законодательству РФ физическое лицо, получившее кредит по ставке ниже ставки рефинансирования (на сегодня Центробанк установил ее на уровне 10, 5 % годовых), должно уплатить налог от приобретаемой материальной выгоды. В данном случае налоговая ставка составляет 13%. Банки, предлагающие низкие процентные ставки, выступают налоговыми агентами, соответственно, вынуждены уплачивать данный налог с текущего счета заемщика. Кроме того, йены и швейцарсие франки – это валюты, которые по прогнозам постепенно будут укрепляться относительно рублей и привычных нам долларов и евро. А это значит, что ежемесячные платежи по этим кредитам будут постепенно расти. Так что заемщикам надо внимательно следить за курсами этих валют.

Предложение от СУ-155 и Независимого строительного банка

С любопытной программой ипотечного кредитования выступили СУ-155 и Независимый строительный банк. Суть их нового «ипотечного тарифа» состоит в том, что под 8 % в рублях предлагается взять кредит в инвестиционный период строительства жилья. Инвестиционный период включает в себя время от «нуля» до заключения договора купли-продажи. Впоследствии на этапе заключения основного договора купли-продажи квартиры покупатель квартиры может получить кредит на оставшуюся сумму по актуальным на тот момент рыночным ставкам. Что вкладывается в понятие «актуальность», тому на официальном сайте Независимого строительного банка есть объяснение: ставка рефинансирования ЦБ + 3 процента. На сегодня получается – 13 % годовых. Не слабо, между прочим, на рынке можно найти и пониже – 11-12 % годовых в рублях.

Необычность этого предложения в том, что ипотеку на первичном рынке многие банки по-прежнему считают рискованной, поэтому и проценты по подобным программам довольно высокие: в среднем от 12 до 14% годовых. Так что определенный выигрыш для заемщика здесь заложен. Как нам объяснили в Независимом строительном банке, никакого налога на приобретаемую материальную выгоду платить не надо, поскольку в целом процент на кредит оказывается выше ставки рефинансирования.

Понижение процентных ставок по ипотечному кредиту, по мнению разработчиков программы, позволит приобрести квартиры максимально широкому кругу граждан. Основной упор в рамках этой программы делается на строительство и кредитование жилья экономкласса. Что касается дополнительных комиссий, то затраты по ним не превысят 0,5 % от суммы кредита, выплачиваемых единовременно. Разумеется, оплатить придется и страховку – обычную для ипотечного кредитования. Условия кредита стандартные: банк готов принимать и тех, кто имеет так называемые «серые» зарплаты, и не требует поручителя, если только сумма кредита не слишком велика для дохода заемщика.

Появление подобного продукта на рынке московских новостроек вполне объяснимо. Многие строительные компании вынуждены уступать покупателям, предлагая скидки. По сути, компания СУ-155, ничего не теряя, скидку и предлагает, но «скидывает» не стоимость квадратного метра, а ипотечные проценты, да и то на одном этапе.

Бесплатный брокеридж. Почти

Еще одна новая программа, затронула всех участников и рынка недвижимости, и ипотечного рынка. То есть в ней задействованы и банки, и пока одна брокерская компания («ФОСБОРН ХОУМ»), и риэлторы, и, самое главное, непосредственно заемщик. Идея программы такова: за привлеченных клиентов банки готовы платить бонусы брокерам. В бонус закладывается и премия для риэлтора или девелопера, приведшего потенциального заемщика. Она может составить до 0,5% от суммы кредита. Но самое главное, что для клиента, пришедшего от риэлторов все услуги по брокериджу абсолютно бесплатны.

То есть при оформлении кредита заемщик экономит на оплате услуг брокеров в среднем $2000 – 2500. Банков, готовых работать с брокерами по новой схеме, в столице пока всего три. Это «Инвестсбербанк», «Первый Чешско-Российский банк» и «ICICI Bank Eurasia».

По мнению авторов проекта, новая схема работы выгодна всем звеньям цепочки: и банку, и брокерам, и риэлторам, и, самое главное, заемщику. Принципиально новая для нашего ипотечного рынка схема, когда банки платят брокерам за привлеченных клиентов, давно и успешно опробована на Западе. Во многих странах – это основная форма работы банков с брокерскими компаниями. Делая такой шаг у нас, банки надеются на то, что ипотека станет более доступной, а, следовательно, к банкирам обратится больше клиентов. Брокерам эта схема выгодна тем, что расширяет возможности. Интересные платные программы различных банков остаются, появляются новые – «бесплатные». А это значит, что у заемщиков становится все больше возможностей для выбора.

Риэлторам компаний, в которых нет своих брокерских подразделений, такое сотрудничество интересно предлагаемым брокерами бонусом – до 0,5 % от суммы кредита. Пока программа нова для нашего рынка, интересная она и крупнейшим агентствам недвижимости, имеющим свои брокерские компании, теми же самыми бонусами.

Наконец, заемщику схема работы интересна тем, что, придя к брокерам через риэлторов (обратите внимание на эту деталь!), он не несет никаких дополнительных расходов. Поэтому ее и прозвали «нулевой ипотекой». Рассчитана она, повторимся, на сотрудничество с риэлторскими и девелоперскими компаниями. В то же время генеральный директор компании «Фосборн хоум» Василий Белов рассказывает, что уже были обращения к брокерам от людей, которые подбирают себе квартиру самостоятельно, независимо от риэлторов. Для данной категории клиентов – эту программу можно назвать «почти нулевой ипотекой». Заемщик, обратившись к брокерам, желая работать по этой схеме, должен заплатить всего 7000 рублей в качестве аванса. Эта небольшая сумма гарантирует серьезность намерений клиента. То, что после получения одобрения банка, клиент действительно воспользуется ипотечным кредитом. Впрочем, Василий Белов не исключает возможности, что в недалеком будущем эти деньги будут браться с клиента всего лишь в качестве залога. То есть после оформления кредита или покупки квартиры их возвратят заемщикам.

Хитрые и тайные комиссии в рамках этой программы не просматриваются. Более того, получить кредит в трех банках, готовых платить за привлеченных клиентов, можно по ставкам, более низким, чем среднерыночные: от 9,5% в долларах США и от 10,6% в рублях. По данным «ФОСБОРН ХОУМ» среднерыночные ставки сегодня: 11,16% в долларах США и 12,78% - в рублях.

Не прощупывается подводных камней и по способам подтверждения дохода. Как практически во всех кредитных учреждениях сегодня, в «Инвестсбербанке», «Первом Чешско-Российском банке» и «ICICI Bank Eurasia» рассматривают серый доход, подтвержденный справкой по форме банка. Так что люди, получающие зарплату в конверте, вполне могут рассчитывать на ипотеку по новой схеме. Для клиентов риэлторов работа брокеров в рамках программы полностью бесплатна, так как серьезность намерений в получении кредита подтверждает договор с агентством об оказании услуг.

Комментарий специалиста

Директор департамента продаж брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования» Павел Комолов:

Безусловно, участвовать в акциях выгодно обеим сторонам. Ведь у любого банка есть некий предел и по ставке и по комиссиям, до которого можно опуститься без особых для себя потерь. Увеличивающийся за счет акции поток клиентов и призван компенсировать возможные скидки.

Скрытых комиссий искать не стоит – подобные проводятся для стимулирования спроса, а не для того, чтобы скрытно заработать на чем-то другом. Другое дело, что сейчас на фоне относительного затишья на ипотечном рынке и снижения цен на рынке недвижимости не многим удивишь клиентов.

Дата публикации: 11:22 12 июля 2007

Источник: bpn.ru