Как можно заменить ипотеку рентой

Покупка квартиры - достаточно банальный и в тоже время очень сложный вопрос, который возникает сейчас как минимум с момента бракосочетания. Ведь жить с родителями молодежь 21 века не хочет, все хотят отдельного жилья, и быть наедине друг с другом.

Предметом договора пожизненного содержания может быть любое недвижимое имущество. Когда есть очень состоятельные родители, которые могу обеспечить своих чад отдельных жильем, то относительно легко выбрать себе жилье по собственному вкусу и кошельку. Но, как правило, большинство молодоженов, а порой и супружеские пары со "стажем" не могут позволить себе столь дорогостоящую покупку. Вследствие чего, многие вынуждены скитаться по съёмным квартирам отдавая, порой половину заработанных денег за съёмное гнездышко.

Особенная острота проблемы возникает тогда, когда в семье подрастают дети и жизнь под одной крышей становится все напряженнее. Но как же купить квартиру? Где взять столько денег, если общий семейный доход составляет всего 3000$ из которых ежемесячно 1000$ нужно строго платить за жилье. Оказывается, выход все же есть.

Расскажу историю своей подруги Маши.

При рассмотрении вариантов решения этого вопроса, как и у многих, у Марии вместе с супругом Олегом возникла мысль об ипотечном кредите, покупке квартиры в рассрочку и т.п. Но сегодняшнее положение вещей на рынке недвижимости таково, что ипотечный кредит - удел (опять же) сравнительно обеспеченных граждан с постоянным и стабильно высоким доходом, поэтому очень мало людей, которые могу себе это позволить. В итоге, перелистав кучу журналов о недвижимости, просмотрев миллионы сайтов в интернете, в качестве варианта решения данной проблемы выбрали заключение договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания с иждивением.

Хочу сразу отметить, что когда заходит разговор о ренте, очень многие люди не знакомые с этой формой работы с недвижимостью, считают что договор ренты это ничто иное, как содержание престарелой одинокой бабушки до её кончины. Да, как правило, это пожилой человек в возрасте, но не обязательно. И чтобы подобных, слегка ошибочных мнений у многих у вас не возникало, для начала поясню, что же такое договор пожизненной ренты?

Договоры пожизненной ренты все больше становятся популярными. По своей сути это такая же форма работы с недвижимостью, как купля-продажа, обмен, дарение. Деятельность с рентой подробно и четко регламентируется в части 2-ой, 33 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (раздел Документы). При оформлении к ним применяются правила договора купли-продажи. Договор подлежит обязательному нотариальному заверению и вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве если недвижимость в Москве, когда недвижимость в области в Областных филиалах.

По этому договору пожилой человек, передает в собственность рентоплательщику свою квартиру (комнату). Что исключит возможность завещания или прописки в данное жилье других лиц бывшим владельцем. Т.е. эта квартира теперь Ваша. При этом за пожилым человеком остается право проживать и быть прописанным в данной квартире, дополнительно он получает от покупателя ежемесячную ренту, размер которой оговорён заранее и установлен в договоре. В среднем - это 2000-8000 рублей в месяц. Так же на Рентоплательщика, как нового собственника, возлагается обязанность по оплате коммунальных платежей. Кроме того, приобретая квартиру по договору ренты, Вы единовременно тратите сумму на 50-60% ниже ее рыночной стоимости. Цена зависит от каждого конкретного варианта. Эта сумма включает в себя: выплату пенсионеру, комиссионные организации, проводящей сделку, затраты на оформление документов, нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода права собственности. Если сложить первую выплату + содержание пожилого человека в течение, пускай даже, 10-15 лет, получится, что Вы заплатили за квартиру цену на много меньше рыночной, тем более, что эта сумма выплачивается не сразу. Взаимовыгодность подобного договора для обеих сторон очевидна. Рентоплательщик решает для себя жилищную проблему, а пожилой человек - материальную и социальную.

В общем, решились Олег и Маша заключить договор ренты и отправились в соответствующую фирму, так как подобные сделки лучше заключать через фирму, хорошо зарекомендовавшую себя на этом рынке, имеющую все документы на право осуществления данного вида деятельности (проще говоря, соответствующую лицензию). Иначе, существует много тонкостей и деликатных моментов, с которыми можно столкнуться, заключая договор самостоятельно.

Прибыв в агентство, прежде чем приступить к делу Маше и Олегу ещё раз внятно втолковали о том, что Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 605 ГК РФ) - одна из разновидностей договора пожизненной ренты, наиболее распространенная сегодня. Предмет договора пожизненного содержания составляет любое недвижимое имущество. Получателем ренты по данному договору может быть любой гражданин. Кроме того, лицо, передающее принадлежащее ему недвижимое имущество, имеет право установить обязанность по пожизненному содержанию, как в отношении себя, так и в пользу любого другого человека или нескольких людей. Такой договор всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданное недвижимое имущество. Однако договор пожизненного содержания с иждивением может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано недвижимое имущество получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Форма договора ренты письменная, с нотариальным удостоверением. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Затем молодоженам объяснили о их обязанностях: обеспечение потребности получателя в жилище, питании и одежде ("натуральная форма"); если того требует состояние здоровья гражданина - то уход за ним (помощь по хозяйству); оплату ритуальных услуг плательщиком ренты.

Следует наиболее полно и точно указать в договоре обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и установить, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными. В противном случае вполне вероятно возникнет ситуация, когда получатель ренты станет утверждать, что его ввели в заблуждение; между сторонами вспыхнут споры или же появится желание расторгнуть договор. Выяснилось, что согласно ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. В силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения имущества плательщиком ренты его обязанности плательщика по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества. А прежний плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по данному обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, если получатель ренты и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.

Так же предупредили о том, что существуют основания, на которых возможно прекращение договора пожизненного содержания. Это произойдет в том случае при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Причем не надо забывать, что у каждого человека есть право обратиться в суд, если он считает, что нарушены его права.

На первый взгляд все "шоколадно", живи себе и детям на радость и помогай ближнему своему. Прям как в библии, и благое дело делаешь, и жизнь свою устраиваешь. Но, как и во всем в нашей жизни существуют ложка дегтя, в качестве рисков для плательщика ренты при заключении такого договора.

Как объяснили в одной из фирм занимающихся составлением подобных договоров, получатели ренты не всегда ведут себя адекватно: существуют примеры того, как плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда ввиду того, что не могли подтвердить исполнение своих обязательств. Так же Маше и Олегу привели несколько основных правил, которые позволят добросовестному плательщику ренты избежать подобных сложностей. Прежде чем заключить договор, необходимо хорошо узнать человека. Составьте четкий список обязательств, которые вы будете нести по отношению к получателю ренты.

Например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю. Советуем завести дневник и фиксировать в нем даты уборки с обязательным заверением их подписями сторон. Это позволит впоследствии подтвердить исполнение обязательств. Все платежи лучше перечислять через банк, а платежные документы сохранять. В таком случае на руках у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги.

Желательно письменно, например, в дневнике, фиксировать все просьбы и благодарности получателя ренты. Обращайте внимание, на основании каких документов будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Например, лучше не иметь дело с человеком, который владеет недвижимостью на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты.

И ещё одну важную деталь очень внимательно изучали молодожены - Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты, разновидностью которого он является, тем, что:

во-первых, распространяется только на определенный вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);

во-вторых, предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;

в-третьих, предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом;

в-четвертых, допускает предоставление содержания, как в деньгах, так и в натуре;

в-пятых, устанавливает ограниченные права плательщика ренты на полученное им имущество (хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).

В итоге долгих и мучительных изучений всевозможных ситуаций, перечисленных выше, теперь, Маша и Олег живут в замечательной трехкомнатной квартире вместе с Валентиной Павловной, которая с удовольствием стала членом их семьи и заботливой бабушкой для их чада.

Дата публикации: 13:28 26 июля 2007

Источник: bpn.ru