Квартира, офис и магазин — три в одном. Кто больше?

«Над каким проектом вы сейчас работаете?» — с таким вопросом нередко приходится обращаться в девелоперские и консалтинговые компании. В большинстве случаев специалисты начинают рассказывать о создании очередного многофункционального комплекса. Разумеется, очень перспективного, выгодного, соответствующего новейшим мировым стандартам. По мнению специалистов, такие объекты дают возможность пользоваться всеми благами городской инфраструктуры, почти не выходя из дома. Но действительно ли это нужно покупателям жилья, арендаторам торговых центров и сотрудникам офисных зданий?

О дного из героев романа Ярослава Гашека «Похождения бравого солдата Швейка» занимал вопрос: «Что будет, если скрестить ужа с ежом?» Почему-то именно он вспоминается при взгляде на современные многофункциональные комплексы. Они — еще одно навязчивое пристрастие московских градостроителей. Привычные жилые дома, отдельно стоящие магазины, деловые центры и просто гостиницы становятся исключением. Зато штампуются все новые офисно-торгово-развлекательно-гостинично-жилые здания. Неужели именно такие строительные решения удобны и выгодны всем будущим обитателям подобных «гибридов»? Или в основе идеи — совсем иные факторы?

«Колодец» — один, назначений — несколько

Городская цивилизация стара, поэтому выдумать что-либо принципиально новое, пожалуй, невозможно. Эта идея в полной мере приоткрывает дверь в нашу тему. Трудно даже установить, когда и в каком городе появились первые постройки, выполняющие не-сколько назначений сразу. Средневековый ремесленник, кузнец или торговец строил дом, на первом этаже которого размещалась лавочка или мастерская. Не менее естественно возникновение гостиниц и доходных домов, связанное с желанием извлечь прибыль из владения недвижимостью.

Впервые «глобализация» в город-ской архитектуре проявилась в эпоху создания железобетона и новых строительных технологий, позволяющих возводить многоэтажные здания. В России это произошло в середине XIX века в Петербурге, где начали появляться непомерно высокие по тем временам четырех-, а затем и шестиэтажные «монстры».

Свойства многофункциональности они приобрели буквально сразу: там жили и собственники квартир, и арендаторы. В Петербурге сформировалось и концептуальное решение, отвечающее запросам жильцов разного социального статуса: по внешнему, роскошно отделанному периметру дома селились горожане, занимающие высокие ступени в табели о рангах, в глубине дома, со стороны дворов–«колодцев», ютились выходцы «подлых» сословий. В тех же домах на первых этажах располагались магазины, в подвалах — кабаки и закусочные. Пристройки, окружавшие дом, служили конюшнями.

Это лишь маленький фрагмент истории, иллюстрирующий очевидность идеи совмещения нескольких функций в одном здании. Но подобных примеров множество как в отечественной, так и в общемировой практике градостроения.Так может быть, нет ничего понятнее желания возводить многофункциональные комплексы сегодня? Особенно в больших перенаселенных городах, страдающих дефицитом земли?

Жизнь «по горизонтали и вертикали»

В попытках найти ответ мы решили обратиться к специалистам. Директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева рассказала следующее: «В последние несколько лет строительство многофункциональных центров становится все более популярным среди московских девелоперов. Во многом это является отражением общемировых тенденций, а также вызвано стремлением максимизировать имеющиеся ресурсы и минимизировать риски, что актуально в Москве ничуть не меньше, чем в Лондоне, Токио или Нью-Йорке. Но специфика московского рынка заключается в том, что подобные проекты здесь по-прежнему в новинку, и нередко у девелоперов нет четкого понимания, как правильно сочетать различные компоненты многофункционального комплекса».

Каковы же законы сочетаемости применительно к «сложносочиненным» постройкам? С архитектурно-планировочной точки зрения они делятся на две принципиально разные категории. Возьмем большой пирог и условно разделим его на части — именно так выглядит строение, в котором предполагается горизонтальное разделение функций. Прообраз таких комплексов — довольно частое явление не только в современных, но и в старых городах. Представьте здание, с одной стороны которого расположен магазин, с другой — конторы для служащих или жилые квартиры. Всем удобно, потому что каждая функциональная часть имеет отдельный вход и свой участок придомовой территории.

Но существует и совсем иной подход. Возьмите тот же пирог, но разрежьте его на слои по вертикали. Сходным образом устроены большие многоэтажные строения, пространство которых предполагает «послойное» размещение помещений самого разного назначения. Наряду с очевидной выгодой — огромной экономией земли — такой принцип несет множество проблем: дефицит окружающей территории, отсутствие (полное или частичное) удобного отдельного входа, дефицит парковочных мест.

«Исторически на московском рынке преобладал первый вариант — такие известные проекты, как «Смолен-ский пассаж», «Берлинский дом», «Новинский пассаж». Из недавно открывшихся крупных проектов смешанного назначения можно выделить «Ереван Плазу» на Б. Тульской и «Шереметьевское подворье» на ул. Никольской, — рассказывает Ю. Никуличева. — Этот вариант преимущественно встречается в центре города, что обусловлено острой нехваткой как торговых, так и офисных площадей. Не случайно многофункциональные комплексы были среди первых в Москве проектов, нацеленных на получение доходов от аренды, — это и крупномасштабный Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, построенный еще в 1979 году, и открывшаяся в 1996 году на Тверской «Галерея Актер». Вспомним также появившиеся в начале 1990-х гостиницы под управлением западных операторов — например, «Рэдиссон Славянскую», которая наряду с гостиничными номерами включает офисные и торговые площади».

Стремление выжать максимум из относительно небольшого, но удачно расположенного участка — вот ключевой мотив, заставляющий девелоперов столь активно возводить высокие строения, часто игнорируя и удобство, и эстетические критерии, и даже законы здравого смысла. Последнее проявляется особенно четко, если нет правильной концепции, понимания целесообразного совмещения функций.

Законы сочетаемости

У специалистов есть несколько критериев, позволяющих оценить целесообразность каждого конкретного многоцелевого комплекса. Один из них — расположение. Торговый центр, который находится в людном месте, на пересечении людских и транспортных потоков, — мечта любого девелопера, занятого коммерческим строительством. Все остальные нюансы, будь то красота ландшафтного и архитектурного окружения, даже престижность местоположения, менее важны.

Сходные требования предъявляют владельцы игорных и других развлекательных заведений. В этом смысле симптоматично появление так называемых мультиплексов, являющих собой хорошо сбалансированный гибрид торговой точки и развлекательного заведения.

Сочетание функции офиса и торгового центра требует более вдумчивого отношения и далеко не так бесспорно, как может показаться на первый взгляд. «Самое главное в этом случае — реалистично оценить возможности имеющегося в распоряжении участка, — считает Ю. Никуличева. — Строительство проекта смешанного назначения может быть инструментом диверсификации рисков, но его эффективность сильно зависит как от динамики спроса и предложения, так и от уровня арендных ставок.

Например, в торговых зданиях за счет площадей общего пользования теряется 30%, тогда как в офисных — только 10–20%. Исходя из этого, в многофункциональном проекте стоит делать упор на торговлю, только будучи уверенным, что это место сохранит свой статус дорогого торгового места и через пять–десять лет, а соответствующую часть здания не придется перестраивать вследствие изменения рыночной конъюнктуры».

Особые условия нужны и для создания офисно-гостиничных центров. Оценка местоположения тут не менее принципиальна. Если несколько лет назад в условиях острого дефицита находили спрос абсолютно любые предложения и уж тем более ценились офисы в центре, то теперь ситуация вы-глядит иначе. Когда речь идет об офисах класса А, на первый план выходит наличие парковки, престижность места (желательно в центре) плюс приватность расположения. Похожие критерии выдвигают и гостиничные арендаторы, потому союз гостиничного и делового центра в ряде случаев способен быть прочным и долгим. Но некоторые соображения настораживают и в этом случае.

Недавно я стала свидетелем запоминающейся сцены. В густо заполненный, застрявший в пробке троллейбус на Тверской втиснулся очень важный, полный, хорошо одетый господин. Не прошло и минуты, как зазвонил его мобильник. Начальственным голосом мой попутчик долго отдавал распоряжения своим подчиненным. Из разговора стало ясно, что офис этого большого начальника находится на Тверской, 13.

Трудно отделаться от ощущения нелепости происходящего. Неужели мода на дорогие офисы в центре окажется столь живучей, что заставит солидных людей мириться с такими очевидными транспортными неудобствами, принудит отказаться от комфортного собственного автомобиля? Впрочем, такое явление не редкость в Париже и Лондоне. С одной большой разницей: на центральных улицах этих городов не парализован общественный транспорт.

О прелестях комплексного подхода

Итак, желание совместить несколько функций в одной постройке неизменно порождает множество проблем для девелопера. Однако даже логичный на первый взгляд вариант комплексного решения далеко не всегда означает множество преимуществ для будущих арендаторов или владельцев недвижимости.

Возьмем хотя бы один из примеров: комплекс «Алые паруса», расположенный в районе станции метро «Щукинская». Нижние этажи этого большого здания занимают многочисленные торговые арендаторы, в остальной части расположены квартиры.

Возможность совершать покупки, не покидая своего дома, — единственное преимущество жителей «Алых парусов». К тому же очень спорное: откуда взялось странное убеждение, будто потратить 10–15 мин на поход до ближайшего магазина составляет огромную проблему?

Более того, как показывают наблюдения, в полной мере удовлетворить покупательский интерес в большинстве случаев не способен ни один, даже крупный торговый центр. Исключение составляют лишь самые расхожие продукты и предметы первой необходимости, которые действительно должны продаваться повсеместно. Но для этого совсем не требуется огромный магазин, расположенный буквально у подъезда.

Издержки проживания в здании, акцент в котором делается на торговой точке, намного превышают кажущиеся удобства. Отсутствие тихого чистого внутреннего дворика; постоянные потоки людей; шум погрузочно-разгрузочных работ; рев грузовых машин; запахи фаст-фуда, неизбежного спутника торговли, — все эти обстоятельства начисто разрушают атмосферу жилого пространства. Так что нет ничего удивительного в постоянных жалобах жителей «Алых парусов» и десятков, сотен не столь показательных, но тоже неудачных домов, служащих одновременно магазинами, офисами или, что еще хуже, развлекательными заведениями.

В подобном доме прошло 20 лет моей жизни. Дом № 4/2 по Ленинградскому проспекту хотя и не является комплексным офисно-торгово-жилым центром в современном смысле этого слова, но все же служит наглядным примером ужаса подобного проживания. Особенно худо жителям внутренней части дома — это очень нервные люди, страдающие бессонницей, потому что каждый день в пять–шесть часов утра под их окнами разгружают хлеб и товары для китайского ресторана (слава богу, недавно закрытого). У мамаш, гуляющих с детьми, своя головная боль: они вынуждены мириться с грязью во дворе, постоянно оккупированном случайными прохожими. Владельцам домашних животных и вовсе не позавидуешь: они ведут войну со всеми сразу, потому что ни о каких площадках и скверах для собак в условиях скопления людей и машин говорить не приходится.

У проблемы существует и другая, вовсе не упоминаемая сторона, без которой комфортная жизнь невозможна. Это энергетика окружающего пространства, о которой сегодня так часто рассуждают психологи. Даже находясь в четырех стенах своей комнаты и не видя происходящего снаружи, невозможно исключить ощущение окружающего пространства. Если мы находимся в загородном доме, то не только видим стены, отделочные материалы и интерьер. Мы чувствуем ритм и дыхание окружающей природы, ландшафта, соседних построек. Все это незримо, но неизменно присутствует в воображении не только тонко чувствующего, но и вполне обычного человека.

Именно поэтому нельзя избавиться от напряжения, если долго находиться в многоквартирном высотном доме, в окружении негармоничной урбанистической среды. Именно поэтому человек тянется к природе и подчас готов мириться с издержками нецивилизованного проживания. Именно поэтому западные строители идут по пути отказа от массового многоэтажного строительства.

Такая тенденция понемногу проникает и в Россию, где постепенно входят в моду таунхаусы, коттеджные поселки, приобретают особую ценность комфортные загородные дома. Но средства на покупку подобного жилья имеют немногие.

Отчасти возможность жить в спокойной и однородной среде сохранилась у обитателей спальных районов. И кто придумал тезис о том, что жить в окружении исключительно жилых зданий неудобно? Наблюдения свидетельствуют об обратном: растет популярность периферийных районов, еще сохранивших остатки природной, воздушной, относительно малоэтажной среды.

Кому пришла в голову мысль, будто развлекательно-торгово-деловая инфраструктура — непременное условие комфорта и достаточности? Напротив, любая однородная среда и энергетика в условиях густонаселенной городской среды является благом, позволяющим поддерживать нормальный образ жизни. Сказанное относится не только к досуговой сфере. Например, гораздо удобнее работать в офисе, если окружение поддерживает деловой настрой; развлекаться, если все вокруг поддерживает атмосферу праздника и веселья.

Жилая «прослойка» в новом качестве

Разумные доводы о комфорте сегодня принципиально не учитываются. Мы в сотый раз слышим о том, что Москве предстоит расти ввысь, а не вширь. Хуже того, следуют заверения, будто такой выбор сделали сами москвичи. С последним утверждением согласиться труднее всего. Во-первых, потому, что именно жилая недвижимость в многофункциональных проектах иногда годами не находит покупателей.

Во-вторых, потому, что подобные комплексы часто представляют собой высотки, как известно, имеющие немалую себестоимость и высокую продажную цену. Квартира в обычном панельном доме на периферии обойдется чуть ли не вдвое дешевле, чем аналогичное предложение в комплексе.

Отвлечемся от старых, всем известных примеров и на минуту представим себя обитателем квартиры, являющейся «слоем» огромного пирога. Под и над вами день и ночь кипит жизнь во всех ее проявлениях. Денно и нощно вы окружены сотнями людей, приходящих на службу и уходящих с нее, сотнями людей, совершающих покупки и приходящих развлекаться, десятками снимающих и покидающих гостиничные номера. Огромный кишащий муравейник, жизнь в котором не замирает круглые сутки.Нередко раздаются возражения: жильцы дома не сталкиваются с прочими посетителями комплекса, поскольку входные зоны разделены, предусмотрена дорогостоящая система шумоизоляции и кондиционирования. Объяснения, особенно первое, мало-убедительные: многофункциональные сооружения для того и возводятся, чтобы экономить на земле. Наивно полагать, что в таком случае появляются жилые сектора, обладающие обширной, обеспечивающей комфорт входной зоной. Исключение составляют комплексы с горизонтальным зонированием, но они, как мы говорили, не слишком популярны, да и не защищают от описанных проблем.

Заграница нам покажет

Так сложилось исторически, что в сфере градостроения мы повторяем опыт Запада. И это хорошо, поскольку лучшие примеры оправдали себя именно там. Не только Москва и Петербург, но и малые провинциальные городки веками впитывали сложившиеся западные принципы архитектуры, планирования, подхода к внутреннему обустройству территории.

Беда в том, что достижения цивилизации подчас прививаются в России самым странным образом. Если мы начинаем строить небоскребы, то рождаются великаны, доминирующие над всем и вся, фактически уничтожающие самобытность исторической среды. Если начинаем реставрацию памятников, то не успеваем оглянуться, как от нашей ускользающей культуры не остается и тени.

Похоже, все подобные странности в полной мере воплотятся и в новом градостроительном явлении — многофункциональных комплексах. Опытные архитекторы утверждают, что вопрос создания правильной концепции будущего комплекса — один из самых сложных, требующих изучения каждого конкретного участка.

В практике развития западных городов задействованы многочисленные службы, тщательно исследующие территорию для нового строительства, особенности инфраструктуры, спроса. Лишь потом рождается целесообразный, отвечающий запросам города и его жителей проект. В каждом случае разный. Это может быть магазин и развлекательный центр, офис и гостиница, дом и магазин. Заметим: такие проекты не доминируют, поскольку представляют интерес для ограниченного контингента покупателей.

Если приобретается квартира в многофункциональном здании, ее владельцем часто становится человек, вынужденный жить в таком доме по служебной надобности или имеющий другую собственность. Кроме того, нигде, кроме России, не практикуется возведение десятков, сотен многокомпонентных гигантских зданий, похожих друг на друга. Даже в странах Юго-Восточной Азии, испытывающих дефицит территорий, подход технологичнее, продуманнее, человечнее, наконец.Почему так происходит?

Попробуем дать несколько объяснений. Сначала о главном: в основе тех или иных градостроительных решений лежит абсолютно неверная система ценностей. Так происходит потому, что главным критерием оценки проекта является не его целесообразность в каждом конкретном случае: о последней бывает просто нереально догадаться, учитывая отсутствие продуманного комплексного плана застройки города.

Главный мотив один — извлечение максимальной прибыли. Представьте, что вы застройщик и имеете маленький, но очень дорогой участок земли. Прибыль, превышающая самые смелые фантазии западных девелоперов, — понятное и в то же время неверное стремление. С этим посылом начинается любое строительство, а доводы придумываются буквально на ходу.

В результате рождаются мифы о том, что москвичи мечтают жить в каменных высотных муравейниках, окруженных такими же домами и автомобильными развязками. Появляются тенденциозные суждения, что офис, дом, магазин и казино в одном доме — удобно и здорово. Подобной демагогии совершенно невозможно верить. Одно из самых убедительных опровержений заключается в особенностях психологии. Менталитет русского человека, как никакой другой, испокон века питался идеей простора и широкого пространства, поскольку на земле в принципе немного стран, обладающих большими земельными ресурсами. Именно поэтому десятки, сотни тысяч москвичей бежали и бегут от урбанистической цивилизации.

Один из способов спасения — жизнь на два дома. Будни проводятся в городе, а выходные — на даче, где есть шанс пожить на воле, походить по земле и подышать свежим воздухом. И это невзирая на немыслимые транспортные проблемы, на огромную потерю времени. Такого массового явления вы не встретите ни в одном европейском государстве.

Максимум возможностей, минимум эффективности

Неизвестность — вот одна из главных причин отстаивания идеи комплексов сегодня. Недвижимость какого рода более всего востребована? Как поведут себя цены? Какое будущее у территории, где расположен объект? Заметим, на все эти вопросы нет внятного ответа. Обуреваемый сомнениями, застройщик принимает, казалось бы, естественное решение: предусмотреть максимум возможностей сразу. Однако в этом и кроется опасность: вы помните, какая участь ожидает охотника, по-гнавшегося за двумя зайцами сразу, или «мудреца», желавшего одновременно занять два стула.

Подобный риск в девелоперской деятельности не менее велик. Сценарии неудачи подстерегают буквально на каждом шагу: квартиры, расположенные по соседству с офисами и уж тем более развлекательными заведениями, имеют все шансы остаться не проданными, особенно в периоды тотального неликвида. Проиграют в престиже и цене и неудачно расположенные офисы. Практически неизбежным негативом становится отсутствие приватности и парковок.

Обречены на неудачу и гостиницы, особенно если они неудобно расположены. Список неудачных вариантов можно продолжить. Да и существуют ли идеальные площадки, пригодные для совмещения всех функций сразу? Увы, их нет — нельзя объять необъятное, совместить несовместимое. Проигрыш подстерегает в любом случае, если в качестве руководства для создания проектов становятся жадность, страх просчитаться и нездоровое желание возводить гигантские «миксы».

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентства недвижимости»:

— При создании концепции коммерческого здания и до того, как с нею ознакомятся потенциальные арендаторы, важно учесть пропорции между различными зонами, а также количество парковочных мест, функциональный состав арендаторов, их сферу бизнеса и требования к качеству помещений. В итоге пространство должно стать удобным и комфортным для всех арендаторов и посетителей здания.

Концепция должна отражать индивидуальность комплекса, его уникальную идею, продиктованную местом или выбранную под воздействием другого принципа. Эта «изюминка» отражается обычно и в названии, и в дизайне, и в организации пространства. По крайней мере так должно быть в идеале. Детально разработанная концепция коммерческого центра помогает максимально эффективно использовать объект с экономической и имиджевой точек зрения.

Полина Жилкина, руководитель отдела аналитики компании ADG Group:

— В настоящее время существуют несколько вариантов многофункциональных комплексов: торгово-офисные, гостинично-офисные, гостинично-выставочно-торговые центры (такие, как «Экспоцентр» и «Крокус-Сити»), а также жилье, совмещенное с разными видами коммерческой недвижимости, например, с торговым центром.

Принципы сочетания функций — общие для всех многофункциональных комплексов, но в любом случае учитывается расположение участка, на котором строится объект. В торгово-офисном здании важно разделять зоны паркинга, предназначенные для посетителей торгового центра и для сотрудников офисов. Также необходимо обеспечить отдельный вход для тех и других.

Для гостиничных помещений в составе многофункционального комплекса надо организовать специальные зоны доставки и зоны вертикальной циркуляции, изолированный лобби и отдельные лифты и эскалаторы, обслуживающие только гостей отеля.В торговом центре входные группы и зона доставки не должны пересекаться с помещениями другого назначения. При совмещении торговой и офисной части некоторые функции являются взаимовыгодными для обеих составляющих. Например, сотрудникам офисов удобно посещать кафе и рестораны торгового центра, а офисы таким образом обеспечивают ресторанную зону потоком платежеспособных покупателей.

Популярность многофункциональных комплексов объясняется тем, что реально минимизировать риски в случае «замораживания» цен в каком-либо сегменте рынка. Такие проекты экономически выгодны. Так, если помещения на первом этаже менее популярны среди офисных арендаторов, то магазины, напротив, платят за них высокую арендную ставку, поскольку такое расположение позволяет разместить витрины на уровне глаз покупателя.

Гостинично-офисным центрам выгодно, если арендатором в офисном сегменте является крупная международная компания, основной офис которой находится за границей. Сотрудники, которые часто приезжают по делам в Москву, становятся постоянными клиентами гостиницы этого комплекса.

К месту расположения общих требований нет, поскольку в зависимости от класса офисные и торговые центры могут находиться как в центре города, так и около МКАД. Соответственно, на окраине выгодно разместить бизнес-парк, содержащий торговую составляющую и двух–трехзвездочную гостиницу, а в центре — люксовый торговый комплекс с четырех–пятизвездочной гостиницей и офисами класса А.

С точки зрения местоположения удачным является многофункциональный комплекс «Черемушки», включающий офисы класса В и торговый центр, ориентированный на покупателей со средними доходами. Входы и парковочные зоны торговой и офисной части комплекса четко разделены, обе составляющие работают одинаково продуктивно. Если какая-либо из функций даст сбой, то проект удастся вытянуть за счет остальных.

Другие примеры — «Новинский пассаж» и «Берлинский дом», которые совмещают люксовые торговые центры и офисы класса А. С точки зрения офисов комплексы работают идеально, но работа торговой части менее эффективна. «Новинский пассаж» не имеет возможности привлекать пешеходные потоки, так как находится на Садовом кольце, а парковочных мест хватает только для сотрудников и гостей офисного центра.

Этот недостаток компенсируется за счет ресторанов и кафе, где проводятся деловые встречи, и пунктов сервисного обслуживания (оплата мобильных телефонов, химчистка, бронирование билетов и туристических путевок), которые приносят значительную долю прибыли. Такой тип ритейла отлично срабатывает в любом многофункциональном комплексе: чем больше функций он совмещает в себе, тем более выгоден.

Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости ОАО «Квартал»:

— Грамотно сочетать две такие разные функции, как работа и развлечения, в одном коммерческом объекте довольно сложно. Примеры многофункциональных центров, удачно совмещающих в себе офисную и торговую часть, пока единичны. Основная сложность заключается в том, что в зависимости от назначения проектировать внутренние помещения и даже внешний вид здания следует по-разному.

Можно выделить основные правила, которых имеет смысл придерживаться девелоперам при возведении и эксплуатации многофункционального центра. В первую очередь важно разделить потоки посетителей развлекательной и деловой части.

Большую важность приобретают также планировочные решения. Следует помнить о том, что требования к планировке деловой и торговой зоны различны. К примеру, для качественных офисов нужна высокая степень естественного освещения, что не столь критично для торговых помещений.

Требования к внутренней инфраструктуре тоже отличаются. Так, если в торговых зонах необходимо наличие разнообразных ресторанов и кафе (фуд-корт), то в бизнес-центре достаточно одного ресторана. Еще одним залогом быстрой окупаемости и стабильного дохода многофункционального объекта является соответствие уровня арендаторов офисной и торговой части. Так, в бизнес-центре класса А, совмещенном с торговыми площадями, должны располагаться только дорогие магазины известных марок, рестораны и кафе соответствующего уровня. Иначе возникает реальный риск не оправдать ожидания посетителей, что напрямую отразится на доходах арендаторов, следовательно, и на прибыли от коммерческого объекта в целом.

Первым фактором при оценке целесообразности каждого конкретного многофункционального центра является его расположение. К примеру, если участок располагается в ЦАО, то с точки зрения возврата инвестиций лучше построить офисный центр. Если местонахождение будущего здания не столь престижно, то можно объединить офисные и торговые площади, чтобы максимизировать доход.

В целом, по моему мнению, более целесообразно строить объекты коммерческой недвижимости с каким-то одним функциональным назначением: либо офисным, либо торговым. Такие центры более просты как в проектировании, так и в дальнейшей эксплуатации и зачастую являются более стабильным и предсказуемым источником дохода для арендодателей.

Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость»:

— Главной целью разработки многофункциональных комплексов является максимизация прибыли с 1 кв. м земли. В случае пригодности участка для строительства как торговых, так и офисных объектов возникает соблазн совместить их, при этом снижая соответствующие риски. Такое функциональное объединение делает проект интересным для более широкого круга потенциальных потребителей.

Существуют два типа требований к проекту таких комплексов: по расположению (с учетом особенности подъездных путей) и внутренней логистике помещений, а также архитектурно-планировочные, основные из которых определяют глубину и освещенность зданий.

Специфика торгового центра заключается в его местонахождении рядом с магистралями, в то время как жилое помещение предполагает приватность и удаленность от трасс, что значительно затрудняет объединение этих функций под одной крышей.

А нормы инсоляции помещений разного назначения требуют различных архитектурно-планировочных решений для жилого дома и торгового центра.

Для жилых пространств важен достаточный поток солнечного света, который отсутствует в торговых центрах из-за большой глубины здания. Большой шаг колонн, необходимый для масштабных торговых проектов, плохо совместим с высотным офисным и жилым строительством. Поскольку планировочные решения жилых и нежилых зданий не совпадают, эти функции наименее сочетаемы. Хотя мы в данном случае не говорим о встроенно-пристроенных помещениях, расположенных на первых этажах жилых домов или бизнес-центров. Такие варианты, безусловно, возможны, но это уже не многофункциональный комплекс: торговые помещения играют здесь подчиненную роль.

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:

— Чтобы создать наиболее конкурентоспособную концепцию любого многофункционального объекта, необходимо провести маркетинговое исследование. На основе его результатов (уровень существующего и потенциального спроса, конкуренция, портрет целевой группы потребителей, вероятные ценовые параметры и т. д.) выбираются наиболее подходящие функциональные составляющие будущего комплекса.

Нужно учитывать сочетаемость различных компонентов объекта: ведь цель многофункционального комплекса — достичь эффекта синергии от различных составляющих, добиться более высоких и устойчивых финансовых показателей проекта в целом.Самым важным фактором при разработке концепции комплекса, включающего площади разного целевого назначения, является грамотная организация потоков — посетителей торгового центра, офисных работников, постояльцев гостиницы или жильцов апартаментов. Любой подобный объект должен быть оснащен требуемым количеством входных групп, лестнично-лифтовых шахт, вестибюлей и пр.

При возведении многофункционального комплекса девелоперы диверсифицируют риски и достигают некоего баланса сроков возврата инвестиций: сегменты с небольшими сроками окупаемости (офисы и торговые помещения) нивелируют ситуацию с отелями, где этот процесс идет дольше.

В любом многофункциональном комплексе присутствует доминанта. Так, например, офисно-торговый комплекс будет представлять собой бизнес-центр с торговыми площадями на первых этажах. Выбор доминанты — как правило, исключительно желание девелопера, хотя, несомненно, влияние оказывают и такие факторы, как местоположение участка, спрос на площади того или иного назначения в районе застройки и т. д.

В любом случае целесообразность включения того или иного сегмента в состав комплекса зависит от расположения участка, а также от нынешней и прогнозной ситуации в различных сегментах недвижимости (например, комплекс в районе МКАД с офисной доминантой скорее всего будет включать торговые и прочие сопутствующие площади и обязательно гостиницу).

Дата публикации: 16:06 15 августа 2007

Источник: bpn.ru