Панельная элита

Строительство домов серий С222 и С220 в Москве и регионах началось недавно. Своим появлением новые серии крупнопанельного домостроения обязаны переходу строительного комплекса на рельсы рыночной экономики. С начала 90-х жилье в большей части стало продаваться, а не раздаваться, потенциальные покупатели перестали довольствоваться просто квадратными метрами и начали предъявлять особые требования к качеству строительства, к архитектурным и планировочным решениям.

Это спровоцировало бурный рост объемов строительства в сегменте бизнес-класса и элитного жилья. Но если возводить только дорогое жилье, о выполнении социальных программ и комплексной застройке сложившихся кварталов можно забыть.Долгое время чуть ли не единственным надежным методом массового строительства квартир было крупнопанельное строительство. Подобные технологии пришли в Советский Союз из послевоенной Франции. В условиях острого дефицита жилья они решали основную проблему — скорость строительства.

С середины 60-х годов критерии оценки массового домостроения во Франции изменились. Там стали учитывать не только скорость возведения, но и качество, комфортабельность зданий, экологичность материалов. В Россию тоже пришли изменения, правда, с отставанием на 20–30 лет. К сериям нового поколения и относятся С222 и С220, разработанные «ЦНИИЭП жилища» под руководством генерального директора ГУП МНИИТЭП Ю. П. Григорьева.

Дом красит человека

С самого начала архитекторы серий С222 и С220 понимали, что серия должна быть современной. Она должна быть адаптивна к квартальной застройке, обладать гибкостью стыковки блок-секций (что весьма актуально в условиях высокой плотности застройки), удобными планировками, отличаться повышенной шумоизоляцией и сейсмостойкостью.

Одновременно дома должны отвечать рыночным критериям и обеспечивать оптимальную стоимость проектов, снижение энергетических затрат при эксплуатации жилых домов. В результате серии С222 и С220 соединили в себе наиболее привлекательные для покупателей характеристики монолитно-кирпичных (разнообразие архитектурных решений) и панельных домов (качество и скорость возведения), а цена 1 кв. м в этих домах при продаже приблизилась к цене на жилье в сегменте бизнес-класса.

Как отмечают эксперты в материалах «Инновации в строительном кластере: барьеры и перспективы», большие возможности для энергосбережения дает применение архитектурно-планировочных решений с максимальной шириной корпуса. В строительстве известно, что технико-экономические показатели здания улучшаются с его шириной: чем шире здание, тем меньше площадь ограждающих конструкций на 1 кв. м общей площади, эффективнее используются ограждающие конструкции, удерживающие больший строительный объем.

В этом случае сокращаются удельные затраты по строительству, теплопотери через ограждающие конструкции и уменьшается кратность воздухообмена. В широких зданиях жилые комнаты освобождаются от функций кладовых, гардеробных, бельевых и других вспомогательных помещений. Все эти помещения находятся также в середине здания. Из площади кухни выводятся туалет и ванная, имеется возможность спроектировать кухню-столовую, в которой можно расположить современную кухонную мебель и оборудование.

Например, в случае строительства жилого дома шириной не менее 18 м с высотой потолков не менее 3 м и длиной не менее 100 м затраты материалов и энергоресурсов на строительство 1 кв. м жилья сократятся в полтора раза, а энергозатраты по эксплуатации — в два раза.

Архитекторы серий С222 и С220 разработали энерго- и ресурсоэкономичные широкие корпуса 16,5 и 17,7 м соответственно. Рост требований по энергосбережению обусловил переоценку материалов, применяемых в наружных ограждениях, в первую очередь — изменения конструктивных решений наружных стен. Дома серии С222 и С220 приобрели кирпичные фасады. Вот что говорит независимый юридический портал «Недвижимость и право» о новых сериях: «С222 обладает рядом преимуществ в сравнении с монолитными домами.

— Качество изготовления несущих конструкций, в частности примененного в них бетона, поддается адекватному контролю, и на него не влияют время, проведенное в пробках машиной-«миксером», квалификация сварщиков с арматурщиками и пр.

— При строительстве дома из типовых элементов практически отсутствуют риски радикального изменения рабочего проекта (соответственно, площади и планировки конкретной квартиры) и допущения серьезных ошибок на стадии проектирования.

— Кривизна стен и потолка в монолитных домах может быть радикально выше, что приводит к существенным затратам на выравнивание поверхностей.

— Если внутренние стены монолитного дома реализуются как комбинация относительно узких бетонных перемычек с закладкой промежутков блоками, на практике отмечается возникновение трещин в местах стыка перемычек и блоков.

— Из-за монолитных перемычек ударный шум (дрель, молоток) распространяется в монолитном доме в разы лучше, чем в панельном, и во всех направлениях, причем защититься от него практически невозможно».

Не меньшее внимание в новых сериях уделено внутренней планировке квартир. Комнаты запроектированы квадратной формы без потери жизненного пространства. Высота этажа 3 м. Радует размерами и кухня — в среднем 10 кв. м, а также гардеробные, просторные лоджии и ванные. В трех–четырехкомнатных квартирах, как правило, имеется по два санузла.

Непременной характеристикой новых домов являются просторные холлы и вестибюли, комната для консьержей, пандусы для инвалидов. Могут выполняться индивидуальные дизайнерские проекты подъездов. Серии С220 и С222 стали первыми сериями с подземными гаражами и эксплуатируемой кровлей.

С началом реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» стали очевидны его слабые места: отсутствие градостроительной документации, недостаточные и морально устаревшие мощности строительного комплекса страны (всего по России действует около 400 домостроительных комбинатов) и отраслей строительных материалов, а также неравномерность оснащения регионов современными строительными технологиями.

При этом модернизация производств предполагает не только значительные финансовые вливания, но и полную или частичную остановку производства, что отрасль себе позволить не может. Учитывая все эти обстоятельства, разработчики серий С222 и С220 предложили совершенствовать производственный цикл советского образца и производить изделия серий С222 и С220 по технологиям, напоминающим автомобильный конвейер, на западном кассетном оборудовании, которое легко установить на любом предприятии без прекращения его работы.

Муниципальная доля

Более 500 тыс. кв. м жилья серий С220 и С222 будет возведено в Москве за счет средств бюджета города. Столь внушительные размеры застройки объясняются рядом факторов: различные варианты стыковки блок-секций серий С220 и С222 позволяют оптимально использовать любой земельный участок; площади и набор квартир соответствуют всем нормам и требованиям, которые предъявляет город; наличие проектов домов высокой этажности (25 этажей); возможность строительства подземных гаражей, бассейнов в цоколе и физкультурно-оздоровительных центров на крышах домов.

Например, в квартале № 20 района Кунцево (ЗАО) к застройке рассматривались три серии массового домостроения: П44-Т, КОПЭ, С222. Проектные проработки показали, что применение серии С222 позволит городу получить большее количество квартир (на 260 больше по сравнению с П44-Т, на 388 — по сравнению с КОПЭ). Увеличится площадь нежилых помещений — реализовав их, город сократит стоимость строительства серии С222 на 167 500 руб. по сравнению с П44-Т и на 86 527 500 руб. по сравнению с КОПЭ. Кроме того, для обеспечения переселения жителей в микрорайоне необходимо максимальное количество двухкомнатных квартир, что возможно только при строительстве серии С222.

В квартале № 18 района Кунцево (ЗАО) применение серий С222 и С220 позволило получить лучшие показатели по количеству квартир, площадям нежилых помещений, стоимости строительства по сравнению с сериями П44-Т и КОПЭ. В квартале № 20 Кунцево (ЗАО), где дома непосредственно выходят на Рублевское шоссе, архитекторы (руководитель генеральный директор ГУП МНИИТЭП Ю. П. Григорьев) сознательно пошли на удорожание 1 кв. м муниципальных домов серии 222 и разработали оригинальные фасады с алюминиевым остеклением, чтобы дома наиболее гармонично вписались в окружающую среду.

При разработке проекта застройки квартала 37–37Ц района Обручевский (ЮЗАО) основными критериями выбора между сериями КОПЭ и С220 были площадь и количество квартир, площадь нежилых помещений, количество машиномест в паркинге, стоимость строительства серии. Все эти показатели были в пользу серии С222: в доме больше на 60 квартир, площадь нежилых помещений больше на 1200 кв. м, прибавилось 142 машиноместа; стоимость строительства для города снизилась на 4 413 000 руб.Одновременно только в серии С222 удалось увеличить количество трехкомнатных квартир, которые требуются для обеспечения волнового переселения жителей микрорайона, что абсолютно невозможно при применении серии КОПЭ.

Некоторые эксперты рынка недвижимости высказывают мнение о более высоких ценах на строительство домов серий С222 и С220 по сравнению с другими сериями крупнопанельного домостроения, применяемыми в Москве. Эти высказывания обоснованы только в исключительных случаях, когда проектируется дом с индивидуальными фасадами, двухуровневыми подземными гаражами или эксплуатируемой кровлей, когда требуется усиленное фундаментное основание, как, например, в поселке Некрасовка (ЮВАО). В остальных случаях цены сопоставимы с другими сериями, иначе серии С222 и С220 не получили бы столь широкого применения.

Повсеместная замена архаичного способа производства на новое кассетное, создание мобильных ДСК позволят производить до 30 млн кв. м только серий С222 и С220 в год. Но строительство исключительно крупнопанельного жилья не может стать панацеей при реализации национальных проектов. Для обеспечения роста объемов жилья, для создания комфортной среды обитания необходимо сочетание малоэтажного, среднеэтажного и высотного строительства. Именно поэтому корпорация «СХолдинг» (ей принадлежат исключительные авторские права на серии С222 и С220) разрабатывает новые серии С100 (малоэтажное строительство) и С300 (высотное строительство), которые найдут свое применение и в Москве, и в регионах РФ.

Дата публикации: 16:14 15 августа 2007

Источник: bpn.ru