Ипотека – универсальный инструмент для решения жилищных проблем

Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» 30 августа открывает цикл выставок-семинаров «Жилищный проект». О значимости информационной работы с населением и многом другом мы беседуем с генеральным директором Санкт-Петербургского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Владиславом Назаровым.

– Владислав Борисович, вы вошли в Наблюдательный совет, который будет координировать деятельность органов власти в рамках «Жилищного проекта», определять приоритетные направления работы выставки-семинара. А ранее постоянно участвовали в семинарах из серии «Ипотека. Доступно и комфортно». Каковы ваши впечатления о прошедших мероприятиях, чего вы ожидали и что получилось на практике?

– Ожидания и действительность во многом совпали. Наличие некоторого числа людей, которые будут задавать детские вопросы, предполагалось изначально. Но ведь и учить ученых – совершенно бессмысленная и бесполезная затея. Поэтому большое число неподготовленных, скажем так, вопросов представляется вполне нормальным явлением. Все это укладывается в мои представления о такого рода мероприятиях.

А ряд вопросов со стороны профессиональных участников рынка, которые принимали участие и в семинарах для населения, даже приятно удивил. В будущем, однако, надо провести более четкую грань между профессиональными и массовыми мероприятиями.

Порадовало, что зал киноцентра «Родина» стабильно заполнялся публикой и на протяжении полутора лет интерес к выставке-семинару не снижался – аншлаги стали обычным явлением. Я заметил даже завсегдатаев, которым, видимо, понравилась сама атмосфера открытости и доверительности.

– Теперь ипотечные семинары расширяют свои границы и выходят на новый уровень.

– И это естественно. Люди, заинтересованные в решении своих личных проблем, приходит с конкретными нуждами, то есть, как минимум, наполовину подготовлены к диалогу. В этом плане расширение тематики и преобразование ипотечного семинара в «Жилищный проект» целесообразно не только как политический ход, но и с точки зрения предоставления информации. Это, безусловно, положительный фактор. Хотелось бы также отметить, что переход выставки-семинара в новый статус отнюдь не случайно совпадает с тем фактом, что губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко объявила 2007-й годом жилищной политики. Мы знаем о той большой работе, которая увенчалась разработкой городской жилищной концепции. В целом она уже рассмотрена и принята, и в ее развитие предполагается принятие значительного числа новых нормативных документов, включая законы Петербурга. Готовятся к запуску новые городские целевые программы в жилищной сфере: жилищные сертификаты Северной столицы, расселение коммунальных квартир, реновация кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Получат свое развитие и действующие городские программы, такие как «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы», «Развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования».

– Какие из новых программ будут наиболее тесно связаны с деятельностью Санкт-Петербургского агентства по ипотечному жилищному кредитованию?

– Механизм ипотеки можно назвать универсальным, поэтому он будет являться составной частью реализации всех городских целевых программ. Более того, в них прописано, что средства ипотечного кредита рекомендованы к использованию гражданам, которым оказываются иные виды социальной поддержки. Так что ипотека интегрируется во все программы. Новая функция агентства будет состоять в том, чтобы эта интеграция была безболезненна как для горожан, так и для бюджета города.

Прежде всего, имеется в виду организационный момент. Понятно, что ипотека – рыночный инструмент, который может быть использован любым человеком, достаточно информированным об этой услуге. Вторым плечом являются социальные выплаты в виде субсидий. Как показывает практика, многие граждане, имеющие социальную поддержку, недостаточно осведомлены о возможности получения ипотечного кредита, не говоря уже о десятках связанных с этим процессом нюансов.

Только один пример: для того чтобы использовать средства субсидии, необходимо представить в соответствующий банк (тот, который распоряжается субсидиями) подтверждение того, что была приобретена квартира в равную долевую собственность всех участников программы, включая несовершеннолетних детей. А многие банки, выдающие ипотечные кредиты, препятствуют включению в число собственников несовершеннолетних.

Граждане зачастую просто не знают о том, что некий банк, куда они обратились, работающий, допустим, по программе для молодых семей, не участвует в реализации программы для бюджетников. Соответственно, врач или учитель, получив в таком банке отказ, считает, что он вообще не может воспользоваться ипотечным кредитом. И здесь на первый план выходит организация информационного обмена, в том числе – открытие консультационного центра, которое планируется в конце сентябре на первом этаже здания, где расположено и само АИЖК (Вознесенский пр., 5).

Между прочим, люди ведь могут быть потенциальными участниками не одной, а сразу нескольких программ, и им надо помочь сориентироваться в выборе оптимального именно для них варианта. Рядовой гражданин просто не в состоянии проанализировать всю нормативную базу Петербурга и понять, на что он имеет право. Необходима индивидуальная работа с каждым потенциальным заемщиком. И ее вместе с Некоммерческим партнерством «Городской центр – Доступное жилье» будет вести наше агентство. Естественно, цикл выставок-семинаров «Жилищный проект» станет для нас большим подспорьем и будет составной частью комплексного консультирования петербуржцев.

– Существует мнение, что государство вообще уделяет слишком мало внимания просветительской деятельности в сфере ипотечного кредитования. Вы, наверное, не разделяете такую точку зрения?

– На мой взгляд, ипотека из социально-ответственной миссии государства уже перешла в разряд бизнеса. Ведь никто не говорит, что нужно просвещать народ относительно качества продуктов питания, каждый со временем определяется со своими предпочтениями. Появятся – или уже появились – «свои» банки и в сфере ипотечного кредитования.

Миссия, которую взяло на себя государство в части поддержки ипотечного кредитования, исчерпывающим образом описана в Федеральной целевой программе «Жилище», где предусмотрены два вида бюджетных ассигнований – государственные гарантии по кредитам на инженерное обеспечение земельных участков и пополнение уставного капитала АИЖК. В конце концов, надо признать: ипотека перестала быть социально незащищенной отраслью.

– Тем не менее Санкт-Петербургское агентство по ипотечному жилищному кредитованию нельзя упрекнуть в игнорировании информационной деятельности.

– Мы проводим информационную работу по двум направлениям – просветительскому и информационно-рекламному. К первому относятся публикации в СМИ. Стараемся подать материалы в доступной и интересной для людей форме, с описаниями конкретных жилищных проблем и способов их решения. Информационные семинары также являются эффективным способом работы с гражданами. Агентство в начале своей деятельности организовывало подобные мероприятия для сотрудников крупных предприятий и учреждений. Сведения, полученные на семинарах, – доступные и более оперативные, к тому же распространяется информация без искажений.

– Петербург в плане доступности ипотечных кредитов занимает твердое второе месте в России после Москвы – по числу банков, ипотечных продуктов, социальных программ. Достаточно много возможностей, только, увы, не обо всех граждане знают. Объемы ипотечного кредитования в Северной столице продолжают ежегодно удваиваться. Чего ожидать в этом году?

– Двукратного увеличения в этом году точно не будет. Прошлый год был по всем показателям особенный – это связано с галопирующим ростом цен, ажиотажным спросом на квартиры и, соответственно, на кредиты. Так что прошлогодний подъем был рекордным (примерно в 2,5 раза – с 4,5 тыс. кредитов до 11 тыс.). Сейчас не следует ожидать повторения. В 2007 году на рынке наблюдается спокойствие (не хочется употреблять слово «стагнация»). В первом полугодии было выдано около 7 тыс. ипотечных кредитов, по итогам 2007-го ожидаем цифру 15–17 тыс., поскольку вторая половина года традиционно показывает более высокую динамику.

– При этом в Петербурге доля кредитов, выдаваемых банками – партнерами АИЖК – остается неизменной: около 10%. Это нормальное явление?

– Да, наши объемы кредитования растут примерно в соответствии с динамикой всего рынка в целом. Надо сказать, что ипотечное агентство никогда и не ставило задачи увеличения своей доли. Более того, в концепции развития единой системы рефинансирования, одобренной Правительством РФ, закреплена доля – не более 20% по всей стране. Во многих регионах доля АИЖК достигает и 90%. Но в двух российских столицах, благодаря разнообразию кредитных продуктов, представленных на рынке, она составляет примерно 10%. Кроме того, в Москве и Питере привыкли считать стоимость недвижимости в долларах. И только в последнее время эта тенденция начинает меняться, а федеральная ипотечная программа номинирована в национальной валюте. В среднем же по России получаются как раз плановые 20%.

– Сегодня много говорят о кризисе американской ипотечной системы. Как это может аукнуться в России?

– Последствия американского кризиса, действительно, вызвали увеличение процентных ставок по всем заимствованиям на всех рынках. Это одна сторона медали, результат макромасшабных изменений в экономике. Но мне кажется, что скоро доберется до нашего сознания тот факт, что чрезмерная либерализация рынка ипотеки в части снижения требований к платежеспособности заемщика рано или поздно будет иметь последствия. «Мягкий» андеррайтинг способен вылиться в волну невозвратов (дефолтов), которая ударит в первую очередь по специализированным ипотечным банкам.

Конечно, нынешних заемщиков все эти проблемы не касаются и касаться не должны, но для тех граждан, которые еще только собираются взять ипотечный кредит, это может вылиться в совершенно осязаемые цифры процентных ставок – ведь банки будут вынуждены принимать адекватные меры.

За периодом наращивания ипотечного портфеля неминуемо последует фаза пристального рассмотрения накопленного первоначального «капитала». Объемы совершенных по секьюритизации сделок занимают ничтожно малую часть всего рыночного оборота. Пока это пилотные сделки, которые начинают протаптывать тропинки…

– Как вы относитесь к возможности кредитоваться без первоначального взноса? Данную услугу предоставляет все большее число коммерческих банков.

– На мой взгляд, это порочная практика. Она неверна даже с точки зрения системы мотивации потенциального заемщика. Ведь какая альтернатива вырисовывается. Либо снимать жилье и платить за него $600–700 в месяц. Либо один раз потратиться на оформление ипотечной сделки (около $2 тыс.) и потом около двух лет не задумываться о жилищной проблеме – таковы реалии нашей судебной практики. Получается, что быть недобросовестным заемщиком выгоднее, чем добросовестным арендатором. Я думаю, что от такой системы мотивации потенциальных клиентов наши банки откажутся в самое ближайшее время.

– Возвращаюсь к «Жилищному проекту»: как вы считаете, какие конкретно темы должны получить освещение?

– Думаю, было бы интересно провести тематический семинар как о загородной недвижимости вообще, так и о различных вариантах конструктивных решений, применяемых при строительстве загородного дома – с анализом цен, целесообразности использования тех или иных материалов. Убежден, что это вызовет живейший интерес публики, ведь сейчас очень много горожан или строят, или планируют возведение собственного дома на отдельном земельном участке в Ленинградской области.

Дата публикации: 17:51 17 августа 2007

Источник: bpn.ru