На дальней станции сойду

Еще пять лет назад появление нового дома в подмосковном городе было почти сенсацией. Сегодня новостройки в области растут как грибы после дождя. По ряду объективных причин спрос на квартиры в подмосковных многоэтажках резко увеличился, а вместе с ним повысились и цены. В домах по индивидуальным проектам квадратный метр стоит от 650 долл., что сравнимо с ценами в отдаленных районах Москвы двух-трехлетней давности.

Все - за МКАД!

Рынок новостроек Подмосковья всегда занимал обособленное место в структуре рынка недвижимости московского региона. Изначально здесь работали в основном местные строительные организации и частные девелоперы. Положение дел изменилось в тот момент, когда московский стройкомплекс, озадаченный нехваткой площадок в Москве, обратил на область более пристальное внимание. В настоящее время здесь работают более 7 тыс. строительных компаний, среди которых как крупные представители столичного бизнеса, так и компании из других регионов.

Рынок городского жилья в области активно развивается и еще долго останется инвестиционно привлекательным как для инвесторов-застройщиков, так и для покупателей квартир. Так, в прошлом году общая площадь возведенного здесь жилья достигла 3,5 млн кв. м. В среднесрочной перспективе, по прогнозам специалистов, объемы строительства ежегодно будут увеличиваться на 10-15%.

Уже сейчас ежемесячное предложение на рынке недвижимости Московской области превышает 1 тыс. квартир. Подмосковье прочно удерживает второе место после Москвы среди российских регионов. Квартиры в пригороде - это перспективно и модно. Граждане из других городов и регионов, а также из стран СНГ рассматривают область как отправную точку с перспективой переезда в столицу. Москвичам, в первую очередь молодым семьям, покупка своей первой квартиры в пригороде дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилья за меньшие деньги. Третья, немногочисленная группа покупателей - это люди среднего и пожилого возраста, меняющие свои московские квартиры на подмосковные с целью получения доплаты.

Так как все больше людей, желающих купить жилье, предпочитают новостройки, предлагая именно этот "товар", область уверенно держит позиции на первичном рынке. Среди желающих поселиться в пригороде самыми востребованными являются города-спутники, которые начинаются сразу за МКАД и входят в 5-километровую зону. Это - Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Реутов, Люберцы, Одинцово. В престижных районах, особенно на западе Подмосковья, активно формируется инфраструктура для обеспечения всем необходимым большого количества новых жителей.

Районный масштаб

Близлежащие к Москве города заметно преображаются. Во многом это происходит благодаря тому, что монолитно-кирпичные новостройки по индивидуальным проектам медленно, но верно вытесняют типовые. Современное и качественное жилье начали возводить в Балашихе, Реутове, Мытищах, Троицке, Щербинке. На долю монолитного домостроения приходится более 50% строящегося жилья. Спрос на него очень велик.

Кирпично-монолитные дома дают возможность строить квартиры со свободной планировкой, что особенно ценится покупателями. Как в столице, так и в области эксперты отмечают рост средней площади проданных квартир. Как устойчивую тенденцию можно выделить улучшение качества жилищного строительства в новостройках ближнего Подмосковья. Все больше внимания застройщики уделяют внешнему виду зданий, обустройству прилегающих территорий. При разработке плана строительства, как правило, учитывается социальная инфраструктура района.

В области четко обозначилась тенденция застройки территорий целыми кварталами. Во всех близлежащих к столице городах строительство домов в основном ведется параллельно с объектами инфраструктуры, что считается одним из наиболее перспективных направлений. Комплексная застройка района позволяет существенно сократить затраты инвестора и, как следствие, получить более низкую себестоимость готового жилья. Существенно сокращаются и сроки благодаря разработке единого проекта застройки, лучшей организации работ, экономии на внешних и внутренних сетях, а у архитекторов появляется больше возможностей спроектировать район с учетом всех современных требований к качеству жилья.

Еще один фактор, влияющий на высокий коммерческий успех комплексной застройки, - возросшая значимость социальной однородности проживания, которая имеет немаловажное значение для современных покупателей квартир.

На все вкусы

Почти 90% всех строящихся в Подмосковье многоквартирных домов относится к эконом-классу. Это связано с тем, что спрос на квартиры в области идет снизу: наиболее востребованы квартиры небольших и средних площадей по цене менее 50 тыс. долл. Более половины покупателей жилья в ближнем Подмосковье ежедневно посещают Москву - как правило, ездят на работу, - и покупка квартиры здесь продиктована, в первую очередь, недостатком средств на приобретение жилья в столице. Но квадратные метры в таких квартирах наиболее дороги; цены на 1-комнатные квартиры на 10-20% выше, чем на 3-комнатные.

Особое направление подмосковного строительства - элитные многоквартирные дома. Хотя, соблазняя покупателя жильем в подмосковной новостройке высокого класса, застройщики, мягко говоря, несколько рискуют. По мнению специалистов, именно большие квартиры в домах повышенной комфортности считаются одними из самых низколиквидных объектов в области. Тем не менее, спрос и на такое жилье существует.

В продаже можно встретить как откровенно дорогостоящие (класс "А", "люкс"), так и более скромные дома, причисляемые к бизнес-классу. Главное, что, по замыслу застройщиков, должно привлечь к ним клиентов, - элитные характеристики, удачное месторасположение и относительно доступные цены. Покупка даже самой большой квартиры обойдется намного дешевле, чем приобретение и содержание загородного коттеджа.

Один из видов высококлассного жилья в Подмосковье - малоэтажные дома. Их количество пока еще ограничено и по стоимости квадратного метра находится на уровне верхней границы цен столичного бизнес-класса. В качестве примеров специалисты приводят такие жилые комплексы, как "Земляничная поляна" в поселке Заречье на Сколковском шоссе (площади квартир от 146 до 600 кв. м (пентхаус), цена - от 3000 до 4500 долл./кв.м), "Тихомирово" (от 100 до 433 кв. м, цена - от 2550 до 3000 долл./кв. м), "Жуковка-1" на Рублево-Успенском шоссе (от 100 до 500 кв. м (пентхаус), цена - от 3500 до 5500 долл./кв. м). Характерная черта таких комплексов - не только высококачественное инженерное оснащение и использование дорогих материалов в строительстве и отделке, но и наличие большой собственной огороженной и охраняемой территории, измеряемой гектарами земли, а также расположение в тихих, экологически чистых, престижных районах Подмосковья в пределах 5-10 км от МКАД.

Остальные объекты, по мнению специалистов, - это хороший бизнес-класс. Лидером по количеству таких комплексов по праву считается Красногорск. Выгодное западное расположение, обширные лесопарковые зоны, каскады прудов и генеральный план развития города, предполагающий массовый снос старых домов, влекут сюда инвесторов. Застройщики потихоньку формируют в городе элитные районы - к уже построенным комплексам плавно подтягиваются остальные. Первопроходцем в Красногорске стала компания "Стройиндустрия" - создатель "Красной горки" в микрорайоне "Южный". Из остальных объектов можно отметить "Лесную сказку" в Брусчатом поселке и "Розенфилд Хаус".

Строить жилые комплексы бизнес-класса пытаются и в других городах - например, в Одинцово, Мытищах, Химках, Троицке. В самом центре подмосковного наукограда Королева строится пятисекционный 17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс "Олимп". Впрочем, как показывает практика, квартиры в домах бизнес-класса в Подмосковье востребованы лишь небольшой частью покупателей, в основном из числа преуспевающих местных жителей.

Спешите купить

В Подмосковье практически невозможно говорить о средней стоимости квартир; каждый город необходимо рассматривать отдельно. В крупных городах ближнего Подмосковья стоимость квадратного метра на вторичном рынке уже превышает 1000 долл. По причине растущего спроса новостройки Подмосковья дорожают быстрее, чем жилье в столице, и в ряде городов цены вплотную приблизились к московским.

Аналитики полагают, что по итогам текущего года рост цен составит 20-30%. Даже при условии стабилизации рынка рассчитывать на то, что подмосковные квартиры подешевеют, не стоит. Застройщики отмечают, что себестоимость строительства постоянно растет - в Подмосковье она составляет в среднем 350 долл./кв. м.

И если в радиусе 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в новостройке по цене от 550 долл., то в перспективе нормальная, по мнению застройщиков, цена на жилье даже в дальнем Подмосковье дойдет до 600-800 долл. за 1 кв. м. При этом спрос на "дальний радиус" (более 50 км от столицы) растет уже сейчас. Если два-три года назад он был единичным, то в прошлом году обрел стабильность, увеличившись на треть. Соответственно и строительная активность в последние два года постепенно смещается к границам Московской области.

Средняя стоимость квартир в домах элитного класса в Подмосковье сейчас варьирует от 2500 до 5500 долл./кв. м, для бизнес-класса цена составляет от 740 до 1200 долл./кв. м, жилье эконом-класса оценивается от 500 долл./кв. м на начальном этапе строительства в небольших городских поселениях, расположенных в 20-40 км от МКАД, до 1200 долл./кв. м в готовых домах, например, в Мытищах или Королеве. В большинстве случаев квартиры в Московской области раскупаются на этапе монтажа первых этажей дома, так как по мере приближения к сдаче объекта цены повышаются в среднем на 15-20 %. Сложно сказать, насколько изменится стоимость жилья в Подмосковье в будущем году, однако аналитики сходятся на том, что она вырастет не менее, чем на 12%.

Дата публикации: 11:12 15 декабря 2004