Чего ждать от ипотеки?

Или Кредит на самоокупаемости

Недавно в столице проводился социологический опрос, одной из тем которого было отношение москвичей к ипотеке. Выяснилось, что каждый третий из опрошенных готов воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий. Это свидетельствует не только об уровне информированности москвичей, но и об определенном уровне дохода. Ипотечное кредитование населения как инструмент покупки жилья работает лишь тогда, когда граждане обладают определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и стабильными доходами, позволяющими погашать кредит на протяжении достаточно длительного периода. В целом по стране сегодня лишь около 10% жителей могут приобретать жилье на коммерческой основе, в том числе и с помощью ипотечных кредитов.

Однако Правительство РФ ставит цель довести к 2010 году долю граждан, для которых покупка жилья - вполне реальное дело, до 30% населения РФ.

Естественно, никто не рассчитывает на то, что люди быстро разбогатеют и смогут покупать новые квартиры и дома с помощью уже накопленных сбережений.

Да этого нет и нигде в мире - на помощь приобретателям жилья приходят долгосрочные ипотечные кредиты. Например, Инвестиционный Промэнергобанк, который уже выдал ипотечных кредитов на общую сумму более 120 миллионов рублей, предоставляет заемщикам возможность погашать ссуду в срок до 27 лет. А это, если вдуматься, средний трудовой стаж многих людей. Итак, взяв ипотечный кредит, можно незамедлительно приобрести квартиру и справить новоселье, а расплачиваться по такому кредиту всю трудовую жизнь, чтобы это не было обременительно для семейного бюджета. При этом рыночная стоимость приобретенной вами квартиры будет расти темпами уж никак не меньше текущих показателей инфляции, а то и в два-три раза быстрее. Это означает, что рост рыночной стоимости жилья с лихвой покрывает процентные выплаты по кредиту.

Для того чтобы убедиться в таких немаловажных преимуществах ипотеки, нетрудно произвести и самостоятельный подсчет. В прошлом году, когда Промэнергобанк кредитовал заемщиков под 15% годовых в рублях, инфляция составляла около 12%, а стоимость жилья в столице в среднем увеличилась на 35 процентов.

Сбалансировать спрос и предложение

Отметим также, что на рассмотрение осенней сессии Госдумы остались одобренные в первом или уже во втором чтении законопроекты о внесении изменений в закон Об ипотеке (залоге недвижимости) и в часть первую Гражданского кодекса, а также Жилищный, Градостроительный кодексы, Закон "О кредитных историях", другие важнейшие документы, которые в принципе должны кардинально изменить ситуацию в жилищном, строительном законодательстве, затронуть и сферу ипотечного кредитования в отношении снижения рисков по выдаче кредитов. А снижение рисков - это важнейшая предпосылка и для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Поэтому обсуждаемые законы очень важны для развития цивилизованной ипотеки в России. Этот блок новых законодательных актов должен стимулировать как развитие  платежеспособного спроса на жилье, так и рост объемов предложения жилья в целом по стране. Ведь стимулирование спроса без адекватного развития предложения на жилищном рынке способно привести лишь к безудержному росту цен. А в условиях сбалансированного развития спроса и предложения ипотечное кредитование выступает как один из важнейших источников финансирования строительного комплекса и, следовательно, ведет к увеличению масштабов жилищного строительства и решению жилищных проблем.

Собственно, именно на системе ипотечного кредитования основан бурный рост жилищного строительства как в США, так и в европейских странах. Есть основания полагать, что по аналогичному сценарию ситуация будет развиваться и в России.

Ипотечные перспективы

Если судить по количественным параметрам, ипотека в России развивается весьма динамично. По сравнению с 2001 годом суммарный объем ипотечных кредитов вырос в десять раз, и в текущем году сумма ежегодно выдаваемых кредитов на покупку жилья впервые перешагнет в России за миллиард долларов.

Согласно статистике, собранной Ассоциацией российских банков, в 2001 году объем выданных ипотечных кредитов составил 1,7 млрд рублей. В 2002 году - уже 7,8 млрд рублей. Если в 2003 г. банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 15 млрд рублей, то в нынешнем году эта цифра должна увеличиться примерно в два раза, а к 2008 г. - в четыре. К 2010 году, благодаря мерам стимулирования спроса и предложения на жилищном рынке, число россиян, способных приобрести новую квартиру либо за счет собственных накоплений, либо с помощью ипотечных кредитов, должно увеличиться примерно втрое  -  с нынешних 10% населения до 30 процентов.

Подсчитано, что суммарный объем ипотечных кредитов для реализации такой задачи к 2010 году должен составлять около 340 млрд рублей в год, то есть за шесть лет вырасти в десять раз. Думается, прогнозы развития ипотеки (возможно, некоторые из них пока выглядят чересчур оптимистично) строятся на понимании универсального характера обкатанного временем и международным опытом финансового инструмента.

Набирает масштабы федеральная программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию населения (АИЖК). В этой программе с 2003 года участвует и Инвестиционный Промэнергобанк, который в нынешнем году отмечает свое десятилетие.

Очевидными преимуществами этой программы являются выдача кредитов в национальной валюте - рублях и длительные сроки кредитования - до 27 лет. Федеральная программа основана на привлечении финансовых ресурсов для рефинансирования кредитных организаций под государственные гарантии и имеет мощный потенциал для долгосрочного развития.

Статистика свидетельствует, что население России принимает активное участие в решении квартирного вопроса. Около 42% от общего объема введенного в 2003 году в строй жилья было построено гражданами за свой счет и с помощью привлеченных кредитов. Всего же на сегодняшний день в России приватизировано около 70% жилья.

Социологические опросы показывают, что 77% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия. Из них 20% уже имеют жилье, продав которое они могли бы получить часть необходимых средств для первичного взноса в рамках договора об ипотеке. Поскольку в собственности жителей РФ находится жилье на общую сумму порядка 50 млрд долларов, для ипотеки есть огромный по объемам рынок. К 2010 г. в РФ, благодаря активизации жилищного строительства и мерам государства по созданию рынка доступного жилья, планируется увеличить ввод нового жилья до 80 млн. кв. метров в год. Активное развитие ипотеки также способствует увеличению платежеспособного спроса  и,  как следствие, привлечению средств в строительный сектор экономики. А это, в свою очередь, поможет наращивать объемы ввода жилья, улучшит жилищные условия миллионов россиян.

Дата публикации: 11:22 15 декабря 2004

Источник: bpn.ru