«Трудный ребенок» отцов города — «Москва-Сити»

Да, «сити» происходит от латинского «цитадель». Действительно, в каждой столице мира «сити» — это если не средоточие, то символ могущества, энергии, души нации. Идея «Москва-Сити», делового центра на месте промзоны неподалеку от исторического центра города, без сомнения, гениальна.

Как у всякой воплотившейся идеи, у нее два отца: самозабвенный художник и энергичный чиновник. Первый — заслуженный архитектор России, один из авторов павильона СССР на Всемирной выставке в Монреале, спорткомплекса «Олимпийский» и других зданий — Борис Тхор. Второй — коллективный: тогдашний главный архитектор Москвы Леонид Вавакин, многолетний соратник мэра Иосиф Орджоникидзе и, разумеется, сам мэр, которые разглядели и оценили идею.

По словам Орджоникидзе, «1991– 1992 годы, время пустых прилавков, «табачных бунтов» — идея «Сити» казалась занесенной с другой планеты, из другого мира». Согласимся, решение о строительстве «Сити» было шагом незаурядным.

В последнее время появились и другие претенденты на «отцовство». Например, депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов, поведавший в одном из недавних интервью: «Это был 1992 год. Собаки стаями бегали по улицам, бандиты бродили толпами... Но пришло в голову, что надо строить «Москва-Сити» — новый международный деловой центр». Надо думать, после ухода Иосифа Орджоникидзе из столичного правительства в советники число отцов будет множиться.
Тем не менее «ребенок» получился трудным. Или, правильнее сказать, случилась житейская история: в 5 лет ребенок гениален, в 10 — талантлив, в 15 — зауряден. Почему?

Там, где бегали собаки

Помните, как в 1990-х только ленивый не критиковал правительство Москвы за строительство «Сити»? В 1995 году офисы банков ютились в полуподвалах, квартира в «сталинке» была вершиной престижа, какие там девелоперы, инвестконтракты, пентхаусы — люди слов таких не знали! Каждая копейка в городском бюджете была на счету, горожан пугали, возмущали эти башни на месте бывшей промзоны.
Даже те, кто понимал, что они строятся в основном за частные деньги, задавались вопросом: кому и зачем они нужны? Зачем власти отдали огромный кусок столичной земли «на откуп» канадской компании Reichmann, хотя она и подняла уже 60 небоскребов в США и Канаде? Так ведь не было же тогда в России компаний, которые могли взяться за такую глыбищу!

В том-то и состоит государственный подход, талант настоящего хозяйственника, если угодно, чтобы предугадать потребности города на годы вперед. Кризис 1998-го задел и «Сити», но остановить его возведение уже не мог. В 2000–2001 годах ММДЦ был достроен, сразу же началось строительство «Сити-2» — до Звенигородского шоссе. Столица получила огромное количество офисных площадей, новый деловой центр города — как раз к началу периода экономического роста.

Теперь только представим, что стало бы с Москвой, если бы власти повели себя, как собака на сене: вы стройте, а с правом собственности как-нибудь разберемся. Мы потеряли бы исторический центр Москвы: от зданий XIX века остались бы в лучшем случае муляжи, исторические места заполнили бы безобразные бизнес-центры, для которых важнее вместить лишнюю сотню квадратных метров, чем соответствовать облику города. О транспортных проблемах и говорить нечего: улочки и переулки центра были бы обречены на часовые пробки дважды в день.

Затяни город со строительством «Москва-Сити» — «выковыривать» потом офисы из центра пришлось бы десятилетиями, но о восстановлении его облика уже не могло бы идти и речи. А так, посмотрите: больше половины улиц внутри Бульварного кольца — пешеходные. Восстановлены целые кварталы исторической застройки, качество реконструкции признано ЮНЕСКО, из Польши, Прибалтики, Венгрии за опытом приезжают. Москва действительно одна из культурных столиц мира. В какой стране цены на недвижимость позволяют открыть в центре столицы столько театров, концертных залов, детских домов творчества? И все это благодаря своевременному строительству ММДЦ «Москва-Сити»!

Их забавы. И нравы

Примерно так могла написать бы сегодня какая-нибудь столичная газета. Но не напишет. В 1997-м, после двухлетних переговоров, от проекта отступились канадцы, до и после отказывались от инвестирования Siemens и Itochu, а также десяток-полтора отечественных компаний, которые пришли им на смену. Причина во всех случаях была одна и та же: невозможность достичь приемлемых для инвесторов условий оформления прав на участок и строения.

Конечно, ни в одной стране девелопер не может взять участок в аренду на 49 лет, а затем «свесить ножки», дожидаясь выгодной конъюнктуры, чтобы переуступить право аренды. Московская практика в этом отношении более чем жесткая. Если действовать, строго придерживаясь писаных процедур, то не только построить дом, но и собрать исходно-разрешительную документацию (ИРД) в отведенный инвестконтрактом трехлетний срок практически не возможно. Но что делать? Как пошутил один знакомый предприниматель, любой бизнес-проект — это добровольный прыжок в некий туннель, где узкие места сменяются еще более узкими. И никогда не знаешь, в каком виде вылетишь наружу — с радостным криком: «Мы открылись!» или задушенным и переваренным.

Понятно, просто так отобрать арендованный участок даже у маленькой компании (когда-то в Москве и такие работали) дело не легкое. Доводить дело до суда обе стороны не спешат: одни стесняются судиться в московском суде, другие понимают, что в России суд — это «немножко скандал», если этим приемом злоупотреблять, то рано или поздно перестанут пускать в приличные дома. В общем начинается традиционная русская забава — перетягивание каната, причем традиционно — под ковром. Где одна сторона скандирует: «Давай! Давай!», а другая: «Врешь! Не возьмешь!»

Московская сказка

Не то чтобы иностранцы совсем не приспособлены к такого рода забавам, но весьма непредсказуемы. В частности, сразу бегут в суд. Свой. А нам это надо? Поэтому власти предложили потенциальным инвесторам «Москва-Сити» сказочные условия.

Первое. Правительство не берет с застройщика так называемую «долю города». «Доля» — это компенсация городу на развитие инфраструктуры: строительство новых школ, детских садов, открытие новых трамвайных маршрутов и т. п. (в ЦАО — 50% рыночной стоимости площадей новостройки). Была предложена иная схема. Заключается краткосрочный договор аренды участка за смешную сумму $10–15 млн, половина которой — стоимость аренды, а половина — опцион. Срок, отводимый контрактом на разработку проекта и получение ИРД, — два года. Причем разработка ИРД осуществляется за счет городского бюджета.

Второе. Стадия строительства — три года. Строительство коммуникаций — опять же за счет бюджета (город уже вложил, по разным оценкам, $1,5–2 млрд). То есть вместе с разработкой ИРД за счет бюджета — это как раз те революционные меры, которых позже начали требовать (и все еще только требуют) для ускорения нацпроекта «Доступное жилье»! Действительно, сказка.

Но есть и третье условие контракта. Только если застройщик уложится в срок с первыми двумя условиями, аренда будет продлена на оставшиеся 44 года. Если не справится, недострой выставляется на торги. На вырученные деньги компенсируются подтвержденные затраты инвестора. Недостающая сумма, а также «неподтвержденные затраты» — убыток инвестора. В суд идти не с чем.

Ваш участок — № 10

Называется вышеописанное схема «договором купли-продажи опциона на право заключения договора аренды земельного участка с обязательством обеспечения финансирования в полном объеме и сроком строительства объекта не более пяти лет».

Интересно, что работать (т. е. действительно строить) на этих условиях первыми начали все-таки иностранцы — турецкая компания Enka с дочерними предприятиями. Ее объект — комплекс «Башня на набережной» — на самом деле представляет собой три самостоятельных разновысоких здания, которые своими внешними закругленными сторонами создают облик единой башни. Строительство началось в середине 2003 года. Первое, 17-этажное здание было сдано к лету 2004-го; второе, 27-этажное — осенью 2005-го. Третье, 55-этажное, должно быть сдано в четвертом квартале 2007 года (срок окончания строительства — август). По утверждению застройщика, все средства, вырученные от сдачи в аренду площадей в башнях А и В, тут же вкладываются в строительство небоскреба С, чтобы выдержать срок пятилетнего контракта. Обратный отсчет идет на дни.

Только представьте, что случится, если компания допустит какое-нибудь нарушение экологических правил и на период судебного разбирательства работы будут остановлены на три месяца. Почему-то в подобных случаях чиновники-экологи меньше всего говорят об угрозе самого уголовного преследования, зато не стыдятся упирать именно на эту сугубо техническую деталь — приостановку работ. Внешне это напоминает шантаж.

Еще одна деталь: три башни представляют собой единый объект и участок (№ 10), т. е. если компания не успеет достроить последнее здание, отняты будут все три. Это ни в коем случае не прогноз! Просто такое иногда случается.

Засада на острове Камышовом

В конце июня этого года случилось нечто ужасное. На Москве-реке возник остров. Как пояснил замглавы Росприроднадзора и бескомпромиссный борец за экологическую безопасность Москвы и окрестностей Олег Митволь, искусственный остров намывался полтора-два месяца. Незаметно. До площади свыше 2 тыс. кв. м и высоты более 1,5 м. Причина — нарушение порядка очистки бетоновозов. Вместо того чтобы отстаивать смесь бетона и воды в специально приспособленных для этого местах, бетоновозы сливали ее в дождевые колодцы. Эколог подчеркнул, что если срочно не заняться этим вопросом, то «через полгода напротив Белого дома будут расти камыши», а также нарушится водоснабжение жилых районов в районе «Москва-Сити».

Вообще-то продвинутые экологи добиваются, чтобы строители применяли давно уже не новые технологии ресайклинга бетонных смывов. Экологи не слишком продвинутые высчитывают, сколько осадка и с какой периодичностью застройщик должен утилизировать, исходя из потребления бетона, проверяет на соответствие этому количеству временных очистных сооружений (все это есть в проекте производства работ) и контролирует прием осадка полигоном. Кстати, при такой системе водителю самосвала в голову не придет опрокинуть кузов где-нибудь в другом месте. Если бы не всемирно-историческое значение эксперимента по скоростному образованию островов промывкой бетономешалок, претензии можно было бы предъявить самим экологам.

Не проходите мимо

Хотя, конечно, свинство. Казалось бы, специально для утилизации строительного мусора и проходческих грунтов в Москве и области строится столько горнолыжных склонов: вози — не перевозишь. Нет же, наложили до середины фарватера (это уже сообщение Столичной судоходной компании).

Подозрение пало на двух застройщиков. Сначала преобладали сообщения о возможности досудебного разрешения конфликта: назывались суммы претензий до 100 млн руб. Очевидно, компании такую возможность отвергли, и в Пресненский суд Москвы были поданы иски по признакам преступления, предусмотренного статьей 250 УК РФ «Загрязнение вод». Наказание — до 80 тыс. руб., правда, в случае если «деяния повлекли причинение существенного вреда животному или растительному миру, рыбным запасам, лесному или сельскому хозяйству». Хуже то, что суд, по словам г-на Митволя, «может приостановить деятельность строительных компаний уже на 90 дней» (тогда как Росприроднадзор только на 5 дней).

На одном из участков работает турецкая компания. Правда, называется она «РАСЭН Строй» (участок № 14 — комплекс «Меркурий Сити Тауэр»), но, как заявляет пресс-секретарь Росприроднадзора Анна Хитрова: «Мы только приступили к работе. Проверили эти два участка и уже нашли нарушения. Мы продолжим проверку организаций, работающих на территории «Москва-Сити». Возможно, нарушения будут выявлены и у них». В одном из списков возможных нарушителей 11 организаций. Не только Enka.

ОАО «Арендодатор»

Разумеется, возможные проблемы с природоохранными ведомствами — не единственная и не основная причина задержки со строительством «Москва-Сити». Главная трудность в том, что застройщику сложно разобраться, с кем, собственно, он имеет дело, входя в проект «Москва-Сити».

В 1992 году было создано ОАО «Сити». В том же году между ОАО и правительством Москвы подписан «Генеральный договор об управлении созданием и развитием проекта ММДЦ «Москва-Сити». В мае 1994 года вышло соответствующее постановление правительства Москвы. Получило ли ОАО в аренду 110 га территории ММДЦ, в аренду в общепринятом смысле этого слова? Сомнительно, что кто-то может с уверенностью ответить на этот вопрос и сегодня.

ОАО вело переговоры с потенциальными инвесторами. Как таковых конкурсов и аукционов на право аренды участков не проводилось. Было лишь невнятное заявление о том, что, «выполняя функции управляющей компании, ОАО «Сити» стало основным связующим звеном между городским сообществом и правительством Москвы». Среди функций управляющей компании (по генеральному договору, т. е. безотносительно к деятельности ОАО в качестве инвестора) есть интересный пункт: «Оказание услуг, связанных с реализацией проекта, другим арендаторам и застройщикам территории». Была странная фраза Орджоникидзе о том, что за ОАО (акционерным обществом!) «закреплены участки проекта «Москва-Сити» до момента передачи их инвесторам». И его же фраза о том, что взаимоотношения с «Сити» «правительство Москвы может прекратить одной подписью».

ОАО также «развивает собственные проекты», но главные из них — «Многофункциональный выставочно-деловой комплекс» (участок № 20) и «Здание общественной автостоянки средней этажности» (участок № 16б) все еще находятся в стадии «предпроектной подготовки».

Как заметил в свое время депутат Госдумы Александр Лебедев, «в этом проекте все слишком запутанно, нормальный крупный инвестор не станет связываться, обойдет это стороной». Оправданием интеллектуального бессилия каждого, кто пытается разобраться в имущественных отношениях вокруг ММДЦ, может служить лишь то, что это оказалось не по силам и предпринимателю Юрию Шефлеру.

Не тут-то было

Во времена, когда «собаки бродили», многие люди делали деньги из воздуха, даже случайно, а тратить их после покупки «сталинки» и дрянного джипа было особенно не на что. Поэтому некоторые с удовольствием вкладывали их в тот же воздух. ОАО «Сити» было ничем не хуже «Хопра» или «Селенги». Даже лучше: был котлован, на дне которого, по слухам, «зарыт миллиард», со временем появился мост, «с одной стороны которого можно повеситься, а с другой — броситься в реку», по остроумному замечанию г-на Орджоникидзе. Акции купили 17,5 тыс. граждан, после чего уставный капитал компании составил 1,1 млрд руб. ($1,1 млн по курсу 1993 года).

По законам жанра с первыми признаками улучшения экономической конъюнктуры должен был появиться и человек, которому пришло в голову скупить эти акции, чтобы превратить «хозяина» ММДЦ ОАО «Сити» в эффективную девелоперскую компанию. И начать, наконец, то, ради чего ОАО создавалось — строительство.

В январе 2003 года инвестиционная компания «Атон» по заказу водочного магната Юрия Шефлера начала скупку акций у миноритарных акционеров ОАО «Сити». 25% акций и поддержка владельцев еще более 5% обошлись в $2,5–3 млн.

В течение года пакет предпринимателя и партнеров увеличился до 36%. Но тут г-н Шефлер вдруг обнаружил, что не получил не только контроля над проектом стоимостью $10–12 млрд, но и вообще никаких особых прав.

Не только ввиду непрозрачности отношений между ОАО «Сити» и московским правительством. Говорят, что мэрия каким-то образом всегда сохраняла контроль над неким большим количеством акций, и они здорово выросли в цене.

Миру — мир!

В начале 2004 года компания «Гута», по мнению многих, дружественная мэрии, тоже начала скупку акций. Получалось у нее это на удивление легко. Г-н Шефлер изучил ситуацию и изящно вышел из дела, продав весной 2005 года 8% акций «Гуте», а остальные — новому игроку — «Норникелю» (оцените красоту игры!). Обе компании приступили к наращиванию мускулов и к началу 2007-го первой принадлежали уже 38%, а второй — 47% акций ОАО «Сити». Пикейные жилеты заговорили о новой войне.

Но в июне этого года в картину был внесен завершающий и примиряющий штрих. По чистой случайности как раз в те дни (буквально — дни), когда решался вопрос о переназначении Юрия Лужкова на пост мэра столицы, «Гута» согласилась продать свой пакет акций «Базовому элементу» Олега Дерипаски.

ОАО «Сити» оказалось в руках двух наиболее близких Кремлю формально частных компаний (после раздела холдинга между Владимиром Потаниным и Михаилом Прохоровым девелоперские проекты отошли последнему). И можно не сомневаться, что отныне все неясности и двусмысленности статуса ОАО будут трактоваться в пользу акционеров, а не мэрии.

Произошло то, что и должно было произойти после 15 лет местечковых московских потасовок. Особенно обидно, что как раз тогда, когда ММДЦ начал по настоящему строиться. Наверное, тоже случайность.
ММДЦ «Москва-Сити» превратился в федеральный проект. Так что турецкие партнеры могут спать спокойно: вряд ли кто-то напоследок урвет с этой овцы хоть шерсти клок.

Наверняка главные акционеры не станут выдавливать кого-то с уже строящихся объектов. Этот этап пройден, но думается, что Сити-2 и -3 — «Большой Сити» — будут осваиваться преимущественно мажоритариями ОАО.

Компании г-на Дерипаски «Главстрой» и «Альтиус-Девелопмент» уже реконструируют крупные участки к северу от «Сити-1», а его же Strabag привлечен в качестве генподрядчика участка № 19 («Северная башня») и, возможно, получит участок № 20 (многофункциональный выставочно-деловой комплекс).

Что интересно, главные акционеры ОАО «Сити» фактически поделили и проект № 1 страны — «Сочи-2014», хотя и в иной пропорции. «Однако ландшафт становится однообразным», — как заметил один из героев Жюля Верна.

Железный конь на смену крестьянской лошадке

Остался последний вопрос, он же первостепенный: «Не опоздал ли проект? Так ли он нужен сегодня, как был нужен пять–семь лет назад?» Вопрос осложнен ситуацией с подъездными трассами и парковками, которую 10–15 лет назад трудно было предвидеть. Рядовому москвичу.

С дорог и начнем. Сегодня это по сути только третье транспортное кольцо. На Краснопресненской набережной и в Шмитовском переулке не только припарковаться, но и проехать уже очень трудно.

Сегодня, когда в офисах ММДЦ работают около 5 тыс. человек, проблему должно решить намеченное на «ближайшее время» открытие паркингов на 2–2,7 тыс. машиномест в подземной части центрального ядра. В 2009 году, когда ММДЦ заработает полностью, число сотрудников и гостей комплекса должно достичь 350–500 тыс. человек. Для них планируется... 20 тыс. машиномест. В то время как, по оценкам специалистов, требуется не менее 150–180 тыс.

В управляющей компании ОАО «Сити» рассказали, что комплекс «Москва-Сити» делится на земельные участки, которые находятся в собственности у инвесторов-застройщиков, и, почему проектные организации с самого начала не заложили в проект территории для парковки, «нужно спрашивать у них». Очень неплохо для «заказчика развития территории» (есть у ОАО и такая функция).

Сегодня приходится пересматривать всю транспортную составляющую мегапроекта. Речь идет об ускоренной прокладке магистрали между «Москва-Сити» и Звенигородским шоссе, а также о давно назревшем строительстве платного дублера Кутузовского проспекта. С обоих проспектов в «Сити» будут переброшены четыре моста. Вопрос в том, будет ли у водителей возможность с них съехать. Перефразируя Иосифа Орджоникидзе, можно сказать, что машинам с моста следовало бы сразу «зарываться в землю» — уходить в подземное пространство. А это уже вряд ли реально.

Транспортные проблемы оказывают неизбежное обратное воздействие на «Сити». Куда-то исчезли реляции о безумной популярности «Сити» среди арендаторов, зато все больше сообщений о прямо противоположной тенденции. Не помогает даже недавний запрет мэра на новое офисное строительство в центре: он только подхлестнул стоимость аренды.

Да, офисный рынок Москвы сегодня приобрел второе дыхание. Но, будем честными, для столицы страны, слабо вовлеченной в международные экономические структуры, он имеет четко обозначенный предел. Поэтому сравнения вроде: «В Москве на 1 тыс. жителей приходится 450 кв. м офисной недвижимости, в то время как в Брюсселе 7,7 тыс. кв. м», — выглядят несколько абстрактно.

Несомненно, каждый квадратный метр ММДЦ найдет своего арендатора. Беда в том, что проект из гениального ребенка не превратился в гения, спасшего город. Он поможет латать дыры «по факту», когда справится с собственными болезнями, но уже не станет великим защитником и преобразователем.

Дата публикации: 13:26 28 августа 2007

Источник: bpn.ru