Несносные пятиэтажки

Не верьте московским властям, когда они утверждают, что все пятиэтажки в столице будут снесены к 2010 году. Когда они говорят "пятиэтажки", они подразумевают "пятиэтажки сносимых серий". Жить в "несносимых" ничуть не лучше, однако в городскую программу они не попадают. Их можно было бы реконструировать с надстройкой нескольких этажей, однако подобные случаи в Москве единичны.

Сносить нельзя надстроить

Из всех 25,5 млн кв. м типовых московских пятиэтажек только 5,3 млн требуют немедленного сноса. Остальные 20,2 млн относятся к домам так называемых несносимых серий. Ресурс прочности позволяет оставить некоторые из них аж до 2030 года. Например, как показали выборочные исследования, проведенные МНИИТЭП по разным округам Москвы, износ несущих конструкций таких домов составляет всего 10-15%.

В то же время инженерные коммуникации, окна и двери исчерпали свой ресурс уже, как минимум, процентов на 60. К тому же "несносимые" пятиэтажки изношены морально - проще говоря, они чуть ли не по всем параметрам отстают от современных градостроительных норм. В них нет ни лифтов, ни мусоропроводов, кухни в большинстве случаев крошечные, а стены плохо держат тепло.

Итак, ломать добротные стены "несносимых" пятиэтажек жалко - жить в этих домах некомфортно. Одним капремонтом здесь не обойтись. Нужно приводить здания в соответствие с современными нормами градостроения. К тому же пятиэтажная застройка дает маловато жилплощади по отношению к занимаемой территории. Поэтому в Западной Европе, прежде всего в Германии, где на первом этапе индустриального домостроения активно возводили пятиэтажки, их комплексную реконструкцию часто совмещают с надстройкой. Реализация дополнительных площадей с лихвой покрывает расходы на приведения дома в божеский вид. Проект становится инвестиционно привлекательным.

С опорами и без

Есть два основных способа увеличения этажности старых домов. Первый вариант - надстроить новые этажи поверх уже существующих. Фантазия архитектора здесь ограничена прочностью старых конструкций. Другой способ - поставить верхнюю часть здания на дополнительные опоры. Этим способом можно надстроить хоть 20 этажей.

Несущие конструкции пятиэтажки в большинстве случаев позволяют опереть на них еще два дополнительных этажа, второй из которых - мансардный. Надстройку выполняют из легких элементов на основе деревянных балок или тонкостенных стальных профилей. При этом можно не усиливать несущие стены и не отселять жильцов на период строительства. Большинство квартир на двух верхних этажах - двухуровневые.

Таких проектов в столице реализовано уже немало. Мансарды получили как пятиэтажки времен Хрущева и Брежнева, так и дома в четыре-пять этажей, возведенные до эпохи индустриального домостроения. Принципиальной конструктивной разницы здесь нет. Все реализованные на сегодняшний день проекты разработаны разными архитекторами. И ни один не получил до сих пор массового применения. Сейчас реконструированные пятиэтажки с мансардами можно увидеть в разных местах Москвы - на бульваре Генерала Карбышева в Хорошево-Мневниках, на 1-й и 2-й Владимирских улицах в Перове, на 5-й Парковой улице в Измайлове и на Нижней Первомайской в Восточном Измайлове. Например, дом 15 по 1-му Тушинскому проезду до реконструкции имел секции в четыре и пять этажей. Они были надстроены до шести и семи этажей соответственно.

В Ломоносовском районе ЮЗАО есть десяток пятиэтажек, сделанных по конструкции, аналогичной серийным восьмиэтажным домам. Фактически это "облегченный" вариант тех же восьмиэтажек со стенами, способными нести на три этажа больше, без лифтов, но с отверстиями для лифта между лестничными пролетами, с трехметровыми потолками и большими кухнями. Идея надстроить такой дом напрашивалась сама собой. Решение было разработано ОАО НИИЭП им. Б. С. Мезенцева и реализовано в 2000 году.

"Самая большая проблема возникла с жильцами, ведь реконструкция велась без их отселения,- рассказал "Жилому дому" бывший руководитель этого проекта Александр Хаджин.- Хотя мы не использовали башенных кранов, стройка доставила жильцам немало неудобств. Зато мы поменяли им окна и выделили порядка $1 тыс. на ремонт каждой квартиры. К тому же дом получил наконец лифт и мусоропровод. А городу досталось 20% от новой жилплощади. Несмотря на это, у наших подрядчиков не сложились отношения с префектурой, и на другие дома той же серии распространить положительный опыт не удалось".

Обычно именно из-за протестов жителей срываются планы по надстройке мансард на крышах пятиэтажек. Ведь для подобной операции требуется согласие всех собственников квартир. Не каждый готов считать утепление фасадов, а также появление в доме лифтов, мусоропроводов и балконов (стандартный набор благ, предлагаемый жильцам нижних этажей) оправданием для шумной и потенциально опасной стройки у себя над головой.

К тому же при сносе пятиэтажки жильцы могут получить новые, более просторные квартиры, а при реконструкции на увеличение жилплощади рассчитывать не приходится. Кстати, по той же причине надстраивать пятиэтажки с отселением жильцов куда менее выгодно, чем сносить, и город не очень заинтересован в таких проектах.

Еще этой весной префектура Юго-Восточного округа планировала надстроить сразу пять домов на улице Юных Ленинцев. Но, как заверили корреспондента "Жилого дома" в окружном управлении по строительству, от этой идеи пришлось отказаться именно из-за несогласия жильцов. О том, чтобы отселить недовольных, не может идти речи: переселенческих фондов и так не хватает.

У проектов, предполагающих надстройку двух мансардных этажей, есть и пара финансовых изъянов. Квадратный метр жилья в надстройке обходится процентов на десять дороже, чем в новом доме. При этом продать новые квартиры не так уж легко. Потенциальные покупатели не хотят жить в хрущевке по соседству с обычными обитателями пятиэтажки.

Стол для тумбочки

Второй способ надстройки - с помощью дополнительных опор - лишен многих недостатков первого. Правда, на сегодняшний день этим способом в Москве перестроена лишь одна пятиэтажка по адресу Химкинский бульвар, 4. Это здание серии I-515-5/МИ в 2002-2003 годах реконструировал инвестиционно-строительный холдинг НПП "Тема".

"Сохранив несущие конструкции, наружные стены и межэтажные перекрытия пятиэтажки, мы сэкономили большие деньги,- объяснил "Жилому Дому" технический директор компании Олег Горячев.- Сама такая постройка стоила по тем временам около 20 млн рублей (сейчас ее стоимость по крайней мере на 40% выше). Кроме того, надо учитывать, что еще несколько миллионов ушло бы на снос здания и вывоз строительного мусора. Другое преимущество реконструкции перед новым строительством - мы не тронули внутриквартальные проезды.

В подъездах появились лифты, мусоропроводы, комнаты для консьержек. Дом не только сделался выше, но и "раздался" вширь - до 18 м в поперечнике. Квартиры в старой части здания подверглись полной перепланировке, получили просторные кухни и обширные прихожие. Совмещенные санузлы остались только в однокомнатных квартирах. Правда, потолки остались 2,5 м, а звукоизоляция по-прежнему оставляет желать лучшего. Но в большую часть этих квартир были переселены жильцы из сносимых пятиэтажек, а им к низким потолкам и голосам соседей за стеной не привыкать.

На четырех новых этажах потолки, естественно, выше и квартиры дороже. Надстройка опирается на рамный железобетонный каркас, который держится на уходящих на десятиметровую глубину буронабивных сваях. Старая и новая части дома передают нагрузку на грунт независимо друг от друга. То есть нижняя часть дома не подвергается дополнительной нагрузке и стоит под верхней, как тумбочка под столом,- метафора, которую в таких случаях используют архитекторы.

Площадь квартир выросла с 4460 до 9636 кв. м. А себестоимость квадратного метра в надстроенном доме оказалась в результате на 9% ниже, чем в новостройке. Это при том, что здание пришлось построить девятиэтажным вместо запланированных десяти этажей исключительно ради соответствия требованиям по инсоляции. Если поставить этот метод реконструкции пятиэтажек на поток, экономию можно довести до 15%.

От трех до восьми

Сейчас по похожей схеме надстраивается трехэтажный дом на улице Менжинского. Реконструкция без отселения жильцов привела здесь к серьезному конфликту. Трехэтажный дом по адресу ул. Менжинского, 20, к. 1 был построен в 1957 году, когда здесь еще был город Бабушкин. Капремонт не проводился с тех пор ни разу, а потому неудивительно, что здание пребывает не в лучшем состоянии. Стены во многих местах облупились, инженерные коммуникации старые, а горячей воды здесь никогда и не было.

Ситуация осложняется тем, что дом не муниципальный, а ведомственный. Причем объединение "Мособлтара", которому он когда-то принадлежал, разорилось еще в 1991 году. В результате дом ветшает, а муниципалитет совершенно не обязан приводить его в порядок. Жилищно-эксплуатационное предприятие "Импульс-Жилстрой" с трудом находит деньги на содержание здания и мечтает спихнуть его на баланс города. Муниципалитет же, в свою очередь, не соглашается принимать дом без капремонта.

Чтобы разорвать этот порочный круг, решено было привлечь инвесторов к проекту надстройки здания. Так же планировали поступить с другим наследием "Мособлтары" - корпусом 1 дома N19 по той же улице Менжинского. За оба проекта взялось ООО "Стройвизинг". Архитектор Алексей Бутусов разработал интересные проекты надстройки этих домов.

Дом 20 должен вырасти до восьми жилых этажей. Новая часть здания будет передавать нагрузку на грунт с помощью пилонов. Верх здания построят из монолита в неснимаемой пенопластовой опалубке. Эти конструкции на 20-30% легче стандартного железобетона. Всего добавится 7 новых трехкомнатных квартир, 28 двухкомнатных и 45 однокомнатных.

В результате этих манипуляций жильцы должны получить капремонт дома, лифты, лоджии, новые инженерные сети, батареи и сантехнику. Кроме того, инвесторы обещали выделить каждой квартире небольшую сумму на косметический ремонт.

Было получено согласие большей части жильцов, и работа началась. Строители поменяли часть внутридомовых инженерных коммуникаций, подготовили к работе чердак и установили подъемник. Тут в дело включились жильцы, не согласные с реконструкцией. Они снесли забор стройки и поломали часть оборудования. На рабочих бросались с кулаками. Строители подозревают, что часть стройматериалов тоже растащили жильцы-активисты.

На первый взгляд аргументы противников надстройки здорово отдают паникой и сводятся в общем-то к следующей формуле: "Как же можно поверх трех этажей строить еще пять? Все это обязательно рухнет нам на головы". С другой стороны, жильцов понять можно. Разъяснительной работы с ними никто не проводил, проекта не показывал. Реконструкция при этом ведется с множеством мелких нарушений. А вновь проложенные отопительные трубы уже дали протечки в некоторых квартирах. Местный суд завален исками, правда, ни одного решения в пользу несогласных до сих пор не вынесено.

При этом большая часть жильцов - за реконструкцию, но из-за упорства меньшинства стройка стоит. В самом неприятном положении оказались люди, купившие себе квартиры в надстраиваемом доме. Многие из них потребовали свои деньги назад, некоторые их уже получили. Но при нынешних ценах на жилье этих средств все равно не хватит на покупку новых квартир.

"На месте всех протестующих жильцов я бы согласился на надстройку дома. Наш проект безопасен и прошел все необходимые согласования,- уверен автор проекта архитектор Алексей Бутусов.- Лучше какое-то время потерпеть и улучшить свои жилищные условия. Ведь альтернативы у этих людей на самом деле нет. Дом не муниципальный - если он развалится от старости, жильцов просто переселят куда-нибудь за МКАД. Использованная мною методика подходит и для пятиэтажек. Но применять ее повсеместно я бы не рекомендовал. С экономической точки зрения такое архитектурное решение на грани фола. Ведь квадратный метр новый жилплощади обходится в $900, тогда как строительная себестоимость того же метра в новостройке $600-700".

Впрочем, надстройка единичных пятиэтажек сталкивается со всеми теми проблемами, что и любая точечная застройка. Нелегко соблюсти требования по инсоляции. Редко удается предоставить жильцам новых квартир необходимое по градостроительным требованиям число машиномест. А, учитывая недавнее решение столичного правительства о запрете точечной застройки, сама возможность перестройки пятиэтажек оказалась под вопросом.

При этом у того же НПП "Тема" есть проект поквартальной надстройки хрущевок и брежневок. Из каждых трех рядом стоящих зданий среднее сносят. На его месте строится подземная автостоянка на 250 мест и башня, в которую переселяются жильцы двух соседних домов. Потом эти две пятиэтажки надстраиваются по уже опробованной на Химкинском бульваре схеме.

Поначалу проект московскому правительству понравился. Для его реализации даже планировалось выделить квартал в Северо-Западном округе. Однако этого до сих пор не произошло и, видимо, уже не произойдет. Хотя единичная надстройка пятиэтажек, скорее всего, продолжится. В Бабушкинском районе все того же Северо-Западного округа планируется надстроить порядка 20 таких домов. По каким проектам это будет сделано, пока неизвестно. Конкурсы еще не проводились.

Надстройка по-немецки

Морально устаревшая панельная застройка середины ХХ века - проблема, актуальная не только для постсоветского пространства. После войны невысокие панельные здания с минимальным набором удобств появились по всей Европе. Особенно много таких домов построили в ГДР. Кстати, здесь преобладали не пяти-, а шестиэтажки. Местные жители окрестили их Arbeiterschlie?fach, то есть в переводе с немецкого "ячейки для рабочих".

После объединения Германии панельные шестиэтажки поначалу хотели снести. Однако вскоре стало понятно, что куда экономнее будет реконструировать старое жилье. Ведь площадь подобной застройки огромна - в одном Восточном Берлине около 300 тыс. квартир. Сейчас 165 тыс. из них уже подвергнуты санации, то есть, попросту говоря, переделаны в более комфортные жилища. В доме утепляют фасады, остекляют лоджии и пристраивают лифты, в квартирах меняют все инженерные коммуникации, окна и двери... Есть варианты реконструкции с перепланировкой квартир, но они распространены не так широко. На один дом уходит три-четыре месяца, время работы в одной квартире - не больше четырех дней. Поэтому жильцам не обязательно отселяться на период реконструкции.

Все эти работы проводятся за счет жильцов, частично в кредит. Один квадратный метр обходится примерно в ?600.

Дата публикации: 13:06 30 августа 2007

Источник: bpn.ru