Точка кипения

По мнению специалистов, не слишком корректно говорить о предпочтительности комплексного или точечного вида застройки, поскольку каждый из них применяется исходя из существующих условий. Но последние годы интенсивного строительства, сопровождавшегося конфликтами с жителями окружающих домов и несоблюдением технических норм, превратили места точечной застройки в своеобразные «точки кипения».

К минусам точечной застройки обычно относят сравнительно высокую себестоимость строительства, которая зависит не только от цены земли, но и от стоимости подводки коммуникаций. Гораздо выгоднее провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов, чем для одного. Поэтому застройщики обычно «включают» дома точечной застройки в общую сеть, что нередко провоцирует аварии и перебои с водо- и электроснабжением для всего микрорайона. Кроме того, точечная застройка создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей района. Комплексная застройка в этом плане, конечно, привлекательнее. Но найти в плотно застроенной Москве участки для масштабного строительства — задача не из простых.

Тем не менее, учитывая назревшую проблему, Юрий Лужков в одном из своих недавних выступлений заявил: «Размещение домов в живой ткани городских кварталов без соответствующего инфраструктурного обеспечения и без оценки издержек этих действий для качества жизни вызывает протесты москвичей, и наша задача — учесть это». Фактически такое заявление стало сигналом к завершению точечного строительства в столице.

В итоге московское правительство нашло целых два решения проблемы с земельными участками: реорганизация промзон и реконструкция застроенных пятиэтажками кварталов. Что касается реорганизации промзон, в ближайшем будущем будет реализован ряд крупных столичных проектов в этой области. Лофты на месте «Красного Октября», жилье вместо электростанции на Раушской набережной, реализация «большого Сити». Такие площадки требуют серьезной рекультивации земли и затрат на перевоз действующих предприятий. Но зато это — стройплощадки в несколько га, где можно развернуть настоящую комплексную застройку и построить полноценный современный мини-город. Кроме того, не должно возникнуть проблем с инфраструктурой и с соседями: крупные комплексы будут заселены социально однородными жильцами.

Второе решение одной проблемы создает проблему другую: переселение жителей сносимых зданий. Как правило, при необходимости переселения инвесторы-застройщики взаимодействуют с властями по нескольким схемам. Либо столичному правительству выплачивается определенная сумма — средства, на которые будут куплены квартиры для переселения жильцов, либо сам инвестор покупает квартиры и передает их в муниципальный фонд. Официальная позиция мэра в отношении переселений пока остается прежней: люди должны остаться в своем микрорайоне или в непосредственной близости к нему.

В свете взятого московским правительством курса на комплексную застройку и в связи с участившимися случаями конфликтов между строителями и москвичами (теми самыми людьми, для которых и работают строители) в здании Правительства Москвы 20 июля 2007 года состоялась пресс-конференция первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города Москвы Владимира Ресина на тему: «Вопросы точечной застройки в Москве».

В своем выступлении Владимир Иосифович напомнил, что Москва строится по Генеральному плану развития города, разработанному до 2020 года. И для запланированных к этому рубежу объемов работ по жилищному строительству площадки есть. Кроме того, появляются новые технологии строительства, позволяющие находить нестандартные решения. Например, вместо полей орошения Люберецкой станции аэрации в ближайшие годы будет построен миллион квадратных метров жилья. Примерно так, как это произошло в свое время в Марьинском парке — прежде там были Марьинские поля аэрации. Находятся и другие территории, в том числе земельные неудобья.

«Сегодня, когда Юрий Лужков, Правительство Москвы определились и заявили, что пора резко ограничить и фактически прекратить точечную застройку, мы предпринимаем все меры к этому», — заявил глава градостроительного комплекса Москвы. И объяснил, что для этого потребуется три шага: во-первых, будет утвержден и доведен до сведения общественности регламент, четко определяющий, что такое точечная застройка. Во-вторых, уже строящиеся дома и объекты на площадках точечной застройки будут достроены — никто не собирается их останавливать. И третье, в ближайшее время будут проинвентаризированы все имеющиеся разрешения, результаты конкурсов, готовая документация на точечную застройку по Москве в целом.

Владимир Ресин сообщил, что по указанию мэра с 23 июля в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы начинает работу «горячая линия» по вопросам точечной застройки. Ее телефон: (495) 699-41-47, часы работы: в рабочие дни с 9:00 до 18:00, в выходные дни прием обращений ведется в автоматическом режиме. Кроме того, всем префектурам, всем разрешающим органам дана команда запретить выдачу разрешений на строительство и начало (вплоть до подготовительных работ) без детального рассмотрения этого строительства в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы и без соответствующего решения.

«Открытие «горячей линии» поможет ежедневно решать возникающие вопросы. Думаю, это во многом снимет напряжение. Считайте, что сегодняшняя пресс-конференция — начало выполнения программы по наведению порядка в точечной застройке, — сказал Владимир Иосифович.

Затем выступающий заострил внимание на необходимости строительства социальных объектов — таких, как детские садики, школы, поликлиники, объекты обслуживания. Только в этом году в Москве предстоит построить 100 детских садов, а из крупных точечных строек на этот год значатся 55 физкультурно-оздоровительных комплексов, магазины шаговой доступности, единичные здания пожарных депо, отделений милиции, почтовых отделений. Но в каждом конкретном случае факт возможности строительства будет тщательно рассмотрен.

Затем председатель Мосгосстройнадзора Анатолий Зайко привел некоторые данные. В частности, 4000 объектов одновременно возводится в городе на сегодняшний день — это жилые дома, детские сады, спортивные сооружения, инженерные коммуникации, дороги. Строить приходится не в чистом поле, поэтому нужно больше внимания уделять работе с жителями, проживающими рядом со стройками. Заместитель начальника Объединения административно-технических инспекций (0АТИ) г. Москвы Алексей Дронов сказал, что отныне будут ужесточены требования и при оформлении ордеров на производство земляных и строительных работ. «Ордера будем выдавать только при наличии полного комплекта разрешительной документации, включая разрешение на строительство», — сказал он.

Резюмируя происходящее, можно с уверенностью сказать: точечная застройка уходит в прошлое. На рынке недвижимости уже сложилась такая ситуация, когда застройщикам и инвесторам стало выгодно комплексное освоение территорий. И это можно считать хорошим признаком — признаком зрелости строительного комплекса столицы.

Точечная застройка, сопровождаемая конфликтами властей с горожанами, стала визитной карточкой столицы. По данным института «Коллективное содействие», только в столице около 200 горячих точек, где возникло острое противостояние жильцов с местными чиновниками.

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ

Улица Таганская. Причина конфликта, начавшегося в 2005 году, — строительство общественно-культурного центра на месте сквера, разбитого в 1985-м ветеранами Великой Отечественной войны.

Улица Бурденко. Жильцы дома № 11 протестуют с 2002 года, когда районная управа «Хамовники» решила провести реконструкцию дома под офисы. Они создали инициативную группу и подали в суд на инвесторов и власти, разбирательства продолжаются.

ЮГО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ

Южное Бутово. Принудительное изъятие земли у жителей поселка под строительство нового района. Конфликт начался в 1999-м с одиночных тяжб с властями за землю. В 2003-м бутовцы организовали инициативную группу.

Северное Бутово и Ясенево. Жители районов протестуют против передачи Бутовского лесопарка в категорию земель обороны под строительство объекта СВР с 2006 года, когда пресса сообщила о планах военных. Сейчас жители добиваются присвоения Бутовскому лесопарку статуса особо охраняемой природной территории.

ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ

Кунцево. С 2003 года жители домов по улице Ярцевская и Рублевскому шоссе протестуют против строительства нового элитного жилья на месте детской площадки и сквера.

ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ

Гольяново. Конфликт жителей ряда домов на Щелковском шоссе и Амурской улице с местными чиновниками начался в 2004 году, когда было объявлено об уплотнительной застройке в районе. В 2006-м жильцов ознакомили с проектом, который предполагал застройку нескольких детских площадок, снос частных гаражей и вырубку деревьев.

СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ

Восточное Дегунино. Конфликт жителей домов в Керамическом проезде и на Дубнинской улице начался 16 сентября 2006-го, когда рядом с корпусом 1 дома № 77 по Керамическому проезду начались бурильные работы на пробу грунта. От рабочих жильцы узнали, что планируется строительство жилых домов. Жильцы собрали деньги на проведение экспертизы и адвокатов, провели несколько акций протеста. Сейчас Правительство Москвы остановило подготовку к строительству по некоторым адресам и дало распоряжение подобрать другие участки под строительство.

Наш словарь

Точечная застройка — это строительство вблизи существующих зданий, расположенных на расстоянии до 50 м от строительной площадки.

В соответствии с нормативными требованиями для обеспечения сохранности соседней застройки при новом строительстве или реконструкции следует выполнить обследование зданий и сооружений, находящихся в зоне риска, при необходимости выполнить усиление конструкций данных зданий и сооружений, а в процессе строительства (реконструкции) и последующей эксплуатации проводить мониторинг соседней застройки.

Соседней застройкой  называются здания и сооружения (в том числе подземные), инженерные и транспортные коммуникации, которые могут оказаться в зоне риска от реконструкции или строительства.

Зоной риска называется территория вокруг любого источника неблагоприятных воздействий на соседнюю застройку, обусловленных строительством и реконструкцией, в которой возможны деформации массива грунта и/или конструкций существующих зданий.

Мониторинг — это система визуальных и инструментальных наблюдений за сохранностью существующих зданий и сооружений, за воздействиями строительных работ на окружающую территорию, а также состоянием конструкций объекта строительства или реконструкции, направленная на оперативное определение возможных негативных последствий и на их устранение.

Есть мнение

Андрей Белоедов, руководитель стратегического направления «СТРОИТЕЛЬСТВО» REHAU, РЕГИОН ЕВРАЗИЯ

Укрупнение строительных объектов, несомненно, пойдет на пользу крупному бизнесу. Однако исключение точечной застройки полностью пока не предвидится, так как разрешается новое строительство в сложившихся кварталах на месте снесенного ветхого жилья. Опыт строительства новых районов комплексной застройки, таких, как Куркино и Южное Бутово, показал, что застройщик будет более пристально относиться к благоустройству микрорайонов и обеспечению их современными коммуникациями. На наш взгляд, будет осуществляться выбор компании-застройщика и пула поставщиков строительных материалов и высокотехнологичных систем. Эти перемены будут на руку крупным игрокам рынка строительных материалов с собственной проектной базой и соответствующим опытом работы на объектном рынке Москвы. Существует также большая вероятность, что этот выбор будет происходить на условиях открытости, используя тендерные торги, объективные оценки продуктов компаний и прочие мероприятия. Именно на таких условиях уже начинают строить города-спутники в московском и других регионах. Мы также видим тенденцию возрастания качества завершенных строительством объектов, причем не только в элитном секторе, но и в жилье муниципального уровня. При укрупнении строительных объемов, их увязке в единый комплекс и используя современную (западную) управленческую концепцию, инвесторы готовы заплатить за долговечные и удобные для монтажа и эксплуатации инженерные системы и другие конструкции здания.

Дата публикации: 16:18 12 сентября 2007

Источник: bpn.ru