Столичные девелоперы решили строить больше апартаментов. Зачем?

В тесной и вечно уплотняемой Москве всегда найдется место для комфортабельного проживания — были бы деньги. Эту мысль подтверждают последние эксперименты столичных девелоперов, открывших рынку новый формат элитной недвижимости — апартаменты. Попытки внедрить новинку выглядят многообещающе. C поправкой на российское своеобразие.

« — У тебя будут недурные апартаменты, — сказал Растиньяк с улыбкой, в которой сквозила легкая ирония. — Разве это не соблазнительно? Оноре де Бальзак Шагреневая кожа»

Всплеск интереса к апартаментам виден невооруженным глазом. «Капитал Груп» предусмотрела их сразу в нескольких своих объектах — «Городе яхт», «Легендах Цветного» и других комплексах. Апартаменты проектируются на Красной площади, 5, на территории фабрики «Красный Октябрь». Они будут и в «Москва-Сити», в частности в башне «Федерация», возводимой Mirax Group. Самый масштабный проект несколько месяцев назад анонсировала сингапурская Ascott Group совместно с девелоперским подразделением Amtel — Amtel Properties Development. Партнеры создали фонд объемом $100 млн, которые они намерены вложить в строительство 1000 апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге. Откуда уверенность в успехе начинаний?

В переводе на русский

Апартаменты — очередное заимствование у Запада, но не в чистом виде. Сам термин подвергся в России творческому переосмыслению, отмечает глава департамента элитной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Кайдо Каарма. В США и Европе, говорит Каарма, под апартаментами, как правило, подразумевается квартира, купленная владельцем для последующей сдачи в аренду — нередко долгосрочную. Апартаменты также распространены в гостиничном бизнесе, но это отдельная история.

Что понимают под апартаментами российские девелоперы? Это квартира в жилом комплексе или офисном центре, не предназначенная для постоянного проживания — как в юридическом, так и в фактическом смысле. Примечательно, что в российских апартаментах их владелец не может прописаться, сохраняя при этом право собственности — владеть и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Невозможность постоянной регистрации, в свою очередь, накладывает другие ограничения, например на создание или участие в товариществе собственников жилья (ТСЖ). Впрочем, грамотная работа управляющей компании, обслуживающей апартаменты, снимает всякую необходимость в таком товариществе.

70% заполнямость московских отелей — главным образом двухзвездочных

Директор департамента продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина считает апартаменты симбиозом гостиничного номера и квартиры. «Это своеобразный перевалочный пункт, — говорит Кузьмина. — Там даже нет кухни, лишь так называемый кухонный уголок». В международной классификации существуют различные типы апартаментов, в том числе небольшие studio площадью около 50 м2. В России, однако, малые форматы считаются неперспективными. В Москве уважают роскошь и статусность.

Если уж сравнивать апартаменты с гостиницей — то гостиницей пятизвездочной, уверен коммерческий директор «Капитал Груп» Алексей Белоусов: «Апартаменты дают новое определение эксклюзивности. Например, их владельцу доступна круглосуточная room-service. Эта служба берет на себя решение практически любых бытовых вопросов вплоть до доставки билетов в театр. К его услугам — личный водитель, шеф-повар, переводчик».

Мест нет

На Западе аренда апартаментов пользуется традиционным спросом. Независимо от социального статуса многие привыкли снимать, а не покупать жилье. По данным European Housing Statistic, в Великобритании на доходные дома, о появлении которых в России грезят наши чиновники, приходится треть всей жилой недвижимости, в Нидерландах — около 50%, а в Швейцарии — вовсе 70% жилого фонда. В Москве же попытки загнать аренду в цивилизованные рамки до сих пор ни к чему не привели (если не считать создания единственного доходного дома бизнес-класса в Николоворобинском переулке, построенного департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы четыре года назад).

Впрочем, у нас есть свои стимулы для развития сектора апартаментов. Прежде всего дефицит приличных гостиниц. По данным консалтинговой компании Colliers International, заполняемость московских отелей в среднем составляет 70%. Большинство из них работает по-советски и в лучшем случае может претендовать на твердые две звезды. Так что комфортабельное размещение для состоятельного клиента, регулярно бывающего в командировках в Москве, часто оборачивается серьезной головной болью.

Не говоря уже о том, что на дефицитном рынке услуги отелей стремительно дорожают. За первое полугодие 2007 г. средняя стоимость суток в номере московской гостиницы подскочила на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г., составив ?263, по оценкам Deloitte & Touche.

Неудивительно, что, по расчетам агентства недвижимости «Агент 002», аренда даже дорогого жилья выходит вполовину экономичнее, чем проживание в среднестатистическом столичном отеле. «Имея же апартаменты, о гостиницах и связанных с ними проблемах можно забыть», — заключает Кузьмина из IntermarkSavills.

Но нехватка гостиниц не единственная причина растущей популярности апартаментов. В сложном положении находится и рынок элитного жилья: мало качественных проектов, еще меньше пригодных участков. Поэтому при освоении территорий, где запрещено строить обычные многоквартирные дома (допустим, в природоохранной зоне), апартаменты стали для застройщиков прекрасным выходом. Ведь де-юре они не считаются жильем, а значит, вполне официально могут возводиться в недоступных для обычных домостроителей местах, скажем в акватории Химкинского водохранилища (комплекс «Город яхт»).

При этом апартаменты обещают девелоперам продажи, сопоставимые с выручкой от реализации элитной недвижимости аналогичной площади. Разве что в объектах, расположенных не в самых престижных местах города, апартаменты могут продаваться на 20% дешевле, уточняет Каарма из «Миэль-Недвижимости». К участкам вроде «Москва-Сити» это, разумеется, не относится. К моменту сдачи госкомиссии стоимость квадратного метра апартаментов в комплексе «Город столиц», возводимом «Капитал Груп» на территории делового центра, Алексей Белоусов оценил минимум в $25 000.

Временный очаг

В том, что покупатели на столь дорогие объекты найдутся, сомневаться не приходится. Да, столичная недвижимость переоценена сверх всяких приличий, но элитные дома и квартиры продолжают улетать со свистом — нередко на нулевом цикле. Спрос заметно превосходит предложение, так что люди предпочитают не дожидаться окончания строительства, когда квартиры будут выставлены по двойной цене. Еще в прошлом году Москва заняла шестое место среди европейских городов с самым дорогим жильем по версии Global Property Guide. Зафиксированная исследователями средняя стоимость элитной квартиры в Белокаменной превысила ?750 000 (?6266 за 1 м2 при площади 120 м2). И ясно, что это не потолок. Московский офис Knight Frank оценил средние темпы роста цен на первичном рынке элитного жилья за 2006 г. в рекордные 92% — во многом сказалось вступление в силу закона «О долевом строительстве». Этот год обещает быть более спокойным, но, увы, не предвещает ценовой стабилизации. За минувшее полугодие, по оценкам специалистов Mayfair Properties, элитка в столице подорожала на 20%. В такой ситуации апартаменты можно считать неплохой альтернативой.

В первую очередь они интересуют корпоративных клиентов или очень состоятельных бизнесменов, проводящих полжизни в разъездах, полагает Кайдо Каарма. Но не только. «Я знаю адвокатов, дизайнеров, психологов, которым по средствам содержать этакий домашний офис, где они могли бы жить, работать и принимать солидную клиентуру», — делится независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. Впрочем, спрос на апартаменты со стороны частных покупателей, особенно российских, Каарма не склонен преувеличивать. Рано или поздно предложение элитного жилья насытит спрос. Апартаменты перейдут в разряд сугубо нишевой недвижимости для визитеров и командировочных. В частности, иностранцев, которых московская прописка не интересует даже теоретически. Этот вопрос непринципиален и для богатых соотечественников: людям, рассматривающим покупку стоимостью от $1 млн, определенно есть где жить. «Но такой уж у нас менталитет, — улыбается Каарма. — Если при прочих равных нам предлагают приобрести две квартиры — с ограничением прав и без, мы выберем последний вариант. Так, на всякий случай».

Дата публикации: 11:21 17 сентября 2007

Источник: bpn.ru